不得新建500米以上高楼！这些城市的摩天大楼梦碎了

中国城市的摩天大楼竞赛，戛然而止。

 

近日，国家发改委发布通知， 严格限制新建250米以上建筑 ，确需建设的，要结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住建部备案； 不得新建500米以上超高层建筑。

 

这意味着，绝大多数二线城市的摩天大楼梦不复存在了。

 

 

这不是官方第一次发布摩天大楼“限高令”了。

 

去年，住建部、国家发改委联合发文，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼” ， 一般不得新建500米以上建筑。

 

此前还是“”一般不得新建”，这次变成“不得新建”，体现出政策的日益加码，不留空间。

不仅如此，今年初，住建部等十五部门印发《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，提出控制县城建设密度和强度， 县城新建住宅以6层为主，新建住宅最高不超过18层。

 

从县城住宅，到大城市超高层建筑，中国对于方兴未艾的摩天大楼热来了一次急刹车，部分二线城市的摩天大楼梦就此破碎。

 

摩天大楼向来被认为是城市繁荣的见证，追逐超级摩天大楼的城市不在少数。

 

根据国际机构CTBUH公布的最新数据，包括在建、已经建成和有规划的超高层，国内300米以上的超高层有400多座，这个数据超过全球的三分之一，其中以深圳、广州、上海、香港等地为最。

仅2020年，全球建成了106座200米及以上高度的建筑，中国完成56座，占比超一半。

目前， 世界第一高楼是828米的迪拜哈利法塔；第二名则是632米的上海中心大厦。

 

在世界10大高楼中，中国占了6席，其中包括：

上海中心大厦、深圳平安金融中心、广州东塔（周大福金融中心）、天津周大福金融中心、北京中国尊（中信大厦）、台北101大厦。

 

在前20大高楼中，中国更是占了半壁江山。除了上述6个摩天大楼外，还有上海环球金融中心、香港IFC、长沙IFS、苏州国际金融中心、南京紫峰大厦位列其中。

过去几年，我国各大城市不断拔高摩天大楼高度，试图挑战上海的中国第一高楼之位，甚至还有城市试图将迪拜的世界一高楼踩在脚下。

 

武汉的绿地中心最初规划高度为636米，南京江北第一高楼最初规划为600米，成都天府新区的熊猫大厦则一度规划出677米的新高度，长沙某项目甚至一度规划出838米的新高，比迪拜塔还要高10米……

 

然而， 在最严政策之下，这些摩天大楼全部被削尖了。

 

长沙838米的“世界第一高楼”早已被叫停，天津近600米高的117大厦建了12年还没完工，成都的熊猫大厦从677米降到了488米，南京江北第一高楼从600米降至498米，武汉绿地中心从636米砍到了475米……

 

可以说，对于二线城市来说，500米以上的摩天大楼梦就此破碎。

 

为什么要限制建设超高层摩天大楼？

 

一个直接而简单的原因是，摩天大楼超过了消防能力的限制。

目前世界最高的消防云梯只有100多米，而摩天大楼动辄300米、500米以上，这无疑对消防救援带来前所未有的挑战。

 

那么，为何县城住宅不得高过18楼？原因在于，虽然消防云梯可以达到100多米的极限，但造价动辄数千万元，远非普通县城所能承载，而18楼相当于50多米的高度，恰恰符合县城消防云梯的配置水平。

 

相比于消防安全，更重要的原因恐怕是防范烂尾。

 

国际上有“摩天大楼诅咒”之说，摩天大楼蜂拥而上之际，恰是经济最繁荣之时，但随着摩天大楼落成，经济往往开始步入衰落。

 

这种巧合，让 摩天大楼诅咒 的说法广为人知。

 

事实上，摩天大楼往往在货币相对宽松期蜂拥而出，利用市场资金充裕、利率较低的特点大行建设之能事。

 

然而，经济不会一直繁荣，货币不会一直宽松，市场不会一直向上。一旦出现逆转，摩天大楼很容易陷入资金链困局，轻则削减预算，重则烂尾。

 

毕竟，不同于一般建筑，摩天大楼建设周期长、成本高昂，烂尾的不在少数。

 

此外， 摩天大楼还存在拆建改造困难的问题。

 

由于摩天大楼容积率爆表、造价高昂，等到建筑老化之后，不仅改造费用高企，拆迁的可能性也微乎其微。

 

这两年，舆论热议的高层建筑会不会沦为城市新“贫民窟”，并非没有道理。

 

即便摩天大楼顺利落成，还会面临空置率过高、租金回报率过低的困局。

 

数据显示，2020年以来，一二线城市写字楼空置率创下新高，除了广州等个别城市外，大多数一二线城市空置率都在20%以上。

 

深圳的空置率在一线城市中最高，达到25.54% ；二线城市中， 天津、厦门、武汉的空置率超过30%。

这几年，写字楼供应过剩而需求严重不足。各大城市对于商业中心和摩天大楼的追逐，前所未有之火热，由此推动商业用地供应井喷。

 

然而，写字楼对接的是商务需求，没有发达的金融、保险、贸易、互联网、科技等高端产业，太多的写字楼，最终只会陷入大量空置的尴尬。

 

在短期，这些空置还不是大问题。如果未来发展势头向上，这些空置将会被逐步消化。 如果遭遇经济降速，那么空置率就将成为严峻的考验。

 

所以，基于以上种种因素，叫停摩天大楼热，无疑是未雨绸缪之举。

相关链接：

住建部、发改委：严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”

据住建部网站消息，住房和城乡建设部、国家发展改革委日前联合印发《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》指出，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查，审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。

《通知》强调，各地要把市级体育场馆、展览馆、博物馆、大剧院等超大体量公共建筑作为城市重大建筑项目进行管理，严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为。

《通知》提出，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查，审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。

同时，要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案。

各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

《通知》要求，各地应加强自然生态、历史人文、景观敏感等重点地段城市与建筑风貌管理，健全法规制度，加强历史文化遗存、景观风貌保护，严格管控新建建筑，不拆除历史建筑、不拆传统民居、不破坏地形地貌、不砍老树。对影响重点地段风貌的建筑设计方案，报省级住房和城乡建设部门备案；国家级各类保护区及影响区域内、对景观和风貌产生重大影响的建筑设计方案，报住房和城乡建设部备案，如确有必要，住房和城乡建设部会同有关部门组织复核。

《通知》提出，完善城市、街区、建筑等相关设计规范和管理制度，加强对重点地段、重要类型建筑风貌管控。强化城市设计对建筑的指导约束，建筑方案设计必须在形体、色彩、体量、高度和空间环境等方面符合城市设计要求。全面开展城市体检，及时整治包括奇奇怪怪建筑在内的各类“城市病”。2020年，住房和城乡建设部将开展《城市设计管理办法》落实情况的调研评估。

《通知》还指出，各地要建立健全建筑设计方案比选论证和公开公示制度，把是否符合“适用、经济、绿色、美观”建筑方针作为建筑设计方案审查的重要内容，防止破坏城市风貌。对于不符合城市定位、规划、设计要求的，或专家意见分歧较大、公示争议较大的，不得批准建筑设计方案，不得核发建设工程规划许可证。大型公共建筑设计方案要按照重大建筑项目管理程序进行审议和审批。

《通知》强调，住房和城乡建设部会同有关部门对城市与建筑风貌管理情况进行监督，对于建筑设计方案突破底线、风貌管理工作不力，建设面子工程、形象工程、造成恶劣社会影响负有责任的领导干部，按照干部管理权限向相关党组织或者机关、单位提出开展问责的建议。

附：《国家发展改革委关于加强基础设施建设项目管理 确保工程安全质量的通知》全文

国家发展改革委关于加强基础设施建设

项目管理 确保工程安全质量的通知

发改投资规〔2021〕910号

各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委：

??近年来，各地方不断加强基础设施等领域建设项目管理，工程安全质量水平不断提高。但仍有一些项目管理不严，相关管理规定落实不到位，造成工程质量下降、安全隐患增加。为进一步加强基础设施建设项目管理，坚持质量第一，保障人民群众生命财产安全，现就有关事项通知如下：

?? 一、加强项目审核把关
?? （一） 规范履行项目审批（核准、备案）程序 。严格按照《政府投资条例》《企业投资项目核准和备案管理条例》等有关规定，履行投资项目审批（核准、备案）程序。政府投资项目要按照国家有关规定报批项目建议书、可行性研究报告、初步设计。企业投资项目要根据《政府核准的投资项目目录》等有关规定，履行核准或备案手续。未按规定履行审批（核准、备案）程序、不符合规定的建设条件的项目，不得开工建设。

??（二） 在前期工作阶段进一步加强工程质量管理 。项目单位应当提高项目前期工作质量，确保项目建议书、可行性研究报告、初步设计、项目申请报告等文件的深度达到规定的要求。规划选址阶段要优化工程选址方案，尽量避免风险较大的敏感区域。可行性研究报告要对涉及工程安全质量的重大问题进行深入分析、评价，提出应对方案。初步设计要严格执行工程建设强制性标准，提出安全质量防护措施，并对施工方案提出相应要求。

??（三） 严把超高层建筑审查关 。严格执行《住房和城乡建设部、国家发展改革委关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，把超大体量公众建筑、超高层建筑和重点地段建筑作为城市重大建筑项目进行管理。其中，对100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配；严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，要结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房城乡建设部备案；不得新建500米以上超高层建筑。

??（四） 落实项目决策咨询评估制度 。项目审批（核准）部门在审批（核准）项目时按照有关规定应委托咨询评估的，必须先完成委托咨询评估程序，再作出审批（核准）决定。评估机构要加强对工程安全质量的评估，对出具的评估论证意见承担责任，投资主管部门要加强评估质量评价管理。

?? 二、严格执行项目管理制度和程序
?? （一） 严格落实“项目四制” 。落实项目法人责任制，项目单位和法定代表人对项目建设的安全质量负总责。落实招标投标制，按照《招标投标法》《必须招标的工程项目规定》《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》等要求做好项目招投标工作，并将强制性安全质量标准等作为招标文件的实质性要求和条件。落实工程监理制，监理单位要认真履行监理职责，特别要加强对关键工序、重要部位和隐蔽工程的监督检查。落实合同管理制，建设工程的勘察设计、施工、设备材料采购和工程监理等要依法订立合同，并明确安全质量要求以及违约责任等。

??（二） 科学确定并严格执行合理建设工期 。按照国家有关规定，在充分评估论证的基础上科学确定合理建设工期，防止边勘察、边设计、边施工。严格执行建设工期，任何单位和个人不得非法干预、任意压缩合理工期。确需调整工期的，必须经过充分论证，并采取相应措施，通过优化施工组织等，确保工程安全质量。

??（三） 严格工程造价和建设资金管理 。项目招标投标确定的中标价格要体现合理造价要求，杜绝造价过低带来的安全质量问题。政府投资项目所需资金应当按照国家有关规定确保落实到位，不得由施工单位垫资建设，不得随意缩减政府投资计划明确的投资规模。严禁转移、侵占、挪用政府投资资金。

??（四） 严格组织项目竣工验收 。项目建成后，应当按照国家有关规定组织竣工验收，将工程质量作为竣工验收的重要内容。工程质量达到规定要求的，方可通过竣工验收；工程质量未达到要求的要及时整改，直至符合工程质量相关验收标准后，方可交付使用。

??（五） 严格做好项目档案工作 。督促项目单位按照国家有关规定加强项目档案管理，做好项目审批、实施、竣工验收等各环节有关文件资料的收集、整理、归档、移交等工作，确保资料无缺失遗漏。

?? 三、加强项目实施事中事后监管
?? （一） 加强投资法规执法 。强化《政府投资条例》《企业投资项目核准和备案管理条例》制度执行，加强对本地区投资项目特别是备案类项目的事中事后监管，将项目是否按照审批（核准、备案）的项目建设地点、建设规模、建设内容等进行建设作为核查重点。

??（二） 加强中央预算内投资项目监管 。中央预算内投资项目的日常监管直接责任单位对项目单位开展定期或不定期检查，日常监管直接责任单位中的监管责任人“三到现场”，以及各级发展改革部门组织开展中央预算内投资项目事中事后监管，均要将工程安全质量作为重要监管内容，对于发现的工程安全质量问题要及时整改到位。地方安排的政府投资也要参照上述要求加强工程安全质量监管。

??（三） 发挥审计、督查等监督作用 。积极配合关于基础设施建设项目和政府投资管理的审计、督查等。对发现的工程安全质量等问题，要督促有关地方和单位限期进行整改。

??（四） 加强社会监督 。按照有关规定做好基础设施建设项目信息公开和施工现场公示，积极接受社会监督。对有关单位、个人和新闻媒体反映的工程安全质量问题，要按规定认真核查处理。

?? 四、强化工程安全质量问题惩戒问责
?? （一） 加强安全质量事故惩戒问责 。基础设施建设项目发生重大安全质量事故的，要按照国家有关规定，由有关部门依法追究项目单位、监管责任单位和勘察设计、施工、监理等单位以及相关人员的法律责任。

??（二） 加强中央预算内投资项目工程质量问题惩戒问责 。对于工程质量存在重大问题的中央预算内投资项目，除依法追究相关单位和人员的法律责任外，各级发展改革部门还应按照《政府投资条例》《中央预算内投资补助和贴息项目管理办法》《中央预算内直接投资项目管理办法》等有关规定，采取通报批评、停止拨付安排中央预算内投资、在一定时期和范围内不再受理该项目单位资金申请报告、将相关信息纳入全国信用信息共享平台实施联合惩戒等措施，对相关单位和人员予以惩戒。

??各级发展改革部门要高度重视基础设施建设项目安全质量工作，以对人民群众高度负责的态度，加强组织领导，加大工作力度，层层压实责任，切实加强基础设施建设项目管理，不断提高基础设施工程质量，确保工程安全。

??本通知自印发之日起施行。

国家发展改革委

2021年6月19日

       2021/07/06 投资司

来源：国民经略，作者：凯风；住房和城乡建设部网站；中华人民共和国国家发展和改革委员会等.