从这8个角度看人口，地产客研将事半功倍！

随着“七普”数据和“三胎政策”的横空出世，关于人口的话题络绎不绝，本人也想说说“人口的问题”，系统的梳理下 可以从哪些维度看待人口问题？

先重点说说 人口的空间结构

全国14.12亿人口中，居住在城镇的人口为9.02亿人，占63.89%，有5.1亿人口还在农村，所以大部分人会说城镇化还有空间，我想说的是，作为房地产开发者：

一方面，需要清楚很多中东部区域即将进入70%的稳定期，同时还有很多中西部区域还处于50%-60%的水平， 内部结构差异巨大 。

另一方面，我们还需要清楚“城”同“镇”的差异，“城”通常是市区，“镇”通常指的是县城。所以 三元层级的空间结构 可以理解为“城-镇-村”，结合中国的实际行政情况可以粗略的等同于 “市区-县城-乡村” 。

图1：三元层级的全国人口地域结构

我们查了下2019年的城区人口是4.35亿，可以推算出目前中国人口的空间格局是 “三足鼎立” ，小镇青年群体规模不容小觑，乡村人口还是最多的，但需要分区域看待城镇化潜力， 聚焦高生育率的区域是个长期战略，没有增量哪来的存量？

旁边的日本已经清晰的证明了这一点，没有增量的存量，宛如没有水源的湖水。

具体看中国划分大-中-小城市的标准，指的是城区人口，不包括镇区、农村， 100、300、500万是几个划分界线，超过500万的被定义全国超大城市，以此来制定人口户籍政策，不是常住人口，所以 城区人口通常比常住人口更重要 。

图2：以城区人口为基数的城市分类及户籍政策

所以下图德科老师说的“人口向下、房价向上”，还需要看看城镇，特别是城区人口的变化如何？因为 房地产的开发，市区是这些小城市的绝对主导区域 。 大概率是 总人口是流出的，但城镇、城区人口在增长 ， 同时还有个有趣的点就是因为前几年南京、苏州的房价暴涨，导致很多在南京、苏州的群体回乡务工&置业，具体数据体现在人口流出的规模变化，如2015年人口流出200万，但2020年人口流出150万，如果就看截面数据流出150万就很惨，但拉出时间轴来看，就是有50万在南京、苏州打工的中高收入（相对于老家来说）群体回家了，他们的购房能力，就当地的房价水平来说就很强了，这就是经常说的 变化率比绝对值更重要 ，但很多人并不理解。

图3：截面常住人口流入流出与房价增长的关系

前几年在年终分享会，我们也有分享这个话题，看下图某城城区人口的增长，6年接近倍增。我们也简单做了个统计，TOP30城市里头，房价5年（为了剔除周期波动影响）平均涨幅有一半是超过全国平均水平的，所以 简单的用人口流入流出是很片面的 。

图4：城区人口往往比常住人口更重要

通过上述分析，我们应该可以理解为何说 城市化其实就是个人口的空间流动过程 ，把空间尺度放宽，可以有四种：

人口的空间流动，造就了中国轰轰烈烈的城市化运动，也滋养了一批又一批房地产开发企业，聚焦未来， 不同集团的空间布局策略，本质上是一张预判2030年人口空间格局的愿景图 ，借助 “市区-县城-乡村” 的思维格局，用 “变化的视角”看人口 ，以免被截面的数据所误导，畅想未来中国人口空间地图是相对合理的路径。

就中国的 人口格局最终形态 而言，通常会有多种预判，主流的说法是以城市间的流动为主，最终形成若干个都市圈，类同日本，人口基本聚集在东京都市圈。

图5：日本人口空间分布在极少数都市区

（总人口：1.26亿）

个人认为， 除了经济规律带来的“大国大城”，还得考虑中国的特殊性 ：

一方面是 超大规模性 ，14亿人口的规模体量所需的城市数量是不一样；

另一方面是中国 超强的政治管理能力 ，从上文的截图可以看出，中国一直是在控制超大规模体量的城市人口增长，从实际来看，北京、上海的人口也确实在减少和减速，并没有出现所谓的上海人口会突破3000万，冲击5000万；

第三方面是中国 土地财政以及高房价格局 的影响，大部分普通居民已经失去了大城市置业能力和资格。

所以我认为最终的格局形态，更多是 欧洲化，多元的空间格局支撑中国的超大规模性、唯有的政治力量、独特的高房价属性 。

图6：多元化的欧洲人口空间形态

除了人口的空间结构问题，还有以下几个维度同理可以深入挖掘展开： 年龄结构 、 家庭结构 、 收入结构 、 户籍结构 、 就业结构 、 性别结构 、 学历结构 等。

以北京为例，来看看家庭结构里头的户均人口这个数据：

北京3人及以下为主占比80%，但对比上海，我们能发现其3人户及以上多很多， 上海的家庭小型化更明显 ；看自身趋势，除三人户减少3.7%，二人及以下和四人及以上分别增加3.3%、0.4%， 呈现出两极化趋势 ，落到到居住空间需求就是潜在小面积单身公寓、大平层需求变多。

图7：北京不同人口户规模比例及其变化

另外一个，剔除传统维度的收入视角，我们也可以从学历角度看看人口的结构演变如何。同样以北京为例，2019年大专及以上占比40%，高出全国25.4%；较2015年，专科、本科、研究生分别增加1%、1.4%、1.1% ， 人 口质量提升相当显著，体现在房地产上，不仅仅是支付力的提高， 还有审美的变化、文化调性的诉求， 如精装风格的选择、生活场景的展示、社区平面的表达。

图8：北京人口受教育程度及其变化

户籍结构方面，可以看看哪些城市是移民城市，哪些是本地城市，哪些是均衡型城市，这是非常有趣的点，因为本地人和外来人有非常天然的差别，差异巨大。本地人是享受生活的底层逻辑，只是有钱享受和没钱享受的差异；外地人是城市扎根，扎不下就会跑，是去和留的问题。除此之外， 外地人对老城是没有情感的，所以对新区、新城的抗性低；本地人更讲究地缘性 ，童年回忆啥的，即使外迁也更关注时间与空间距离。

图9：依据户籍结构特征的珠三角城市类型划分

最后想说的是，对于客研，不一定就得直接上问卷，可以先就已有人口数据识别人群方方面面的特征，对已有的数据，我们是否有更深刻、更全面的理解？毕竟这个方式是全样本量，不是抽样。 人口结构及其变化是把握大趋势，客户全生活场景挖掘的是小趋势，问卷调研是量化落地细节需求 。

因为是架构系列，再次回顾一下本文分享的8个视角看人口：