旧改项目流程及此类项目操作关键点研究

一、旧改基本流程

旧改项目的原则：

1.低风险运作

2.合理的利润率

3.平稳的销售速度.

项目开发方面常见问题列举：

1.营造区域价值

2.综合体建筑开发难度

3.项目开发顺序

4.项目整体社会效应研究

营造区域价值:

目前龙岗的大量旧改项目整体规模较大、容积率类似、自身配套相似、同受90平米影响，同类化现象严重； 大批项目同期进行，市场竞争激烈，龙岗区域客户比较封闭，客户量有限，各项目如何突破竞争，成为其成败的关键； 部分龙岗边缘陌生区域的大型项目的开发（通常是30万建面以上），其关键点在于如何提升区域价值，通过各种手段进行区域的炒作和营销以更大的吸引客户，提升片区价值，带来更大的利润，否则该类大型项目难以获取足够的客户数量而影响项目的顺利开发；

综合体建筑开发难度:

目前大规模旧改项目都带有较强的社会责任职能，因而项目会有较为完善的社会配套建设要求，包括学校、商业、酒店等等； 配套中学校对项目的宣传推广较为有利，但是商业和酒店会对项目带来较大的销售难度； 龙岗商业饱和，中心城商业空置率较高，新的商业销售难度较大； 酒店方面，虽然龙岗的整体经济对酒店的需求较高，但目前龙岗的酒店市场并不成熟，无优势景观资源的区域对酒店的需求量不大，并且酒店对开发商的实力以及要求都较高，开发难度和资金投入都很高，对低风险运作不利；

项目开发顺序

旧改项目往往包含住宅、集中商业、商铺、学校、酒店、还建住宅和商业； 一般的开发顺序，启动区以部分住宅、还建住宅和商业、集中商业启动； 其中集中商业一期启动为了提升项目商业客户对商业的信心，也有利于提前招商，还建住宅和商业也无法产生利润，因而为了达到启动区的资金收益基本平衡需要一部分可销售的住宅来实现； 学校可以在中后期开发，也便于住宅的营销推广； 由于酒店一次性投入较大，资金回收较慢，因而不建议在前期开发，为了确保项目的低风险运作，应在后期回收资金之后进行建设；

项目整体社会效应研究

旧改项目要求开发商提高社会职责和社会效应； 改变落后的生活习惯、区域面貌，引导新的舒居生活标准也是旧改项目所义不容辞的责任； 社会职责不仅仅体现在规划中的社会配套设施； 如何确保中低收入家庭购房、建设和谐社会，也是旧改项目在运作的时候所必须要考虑的因素； 在项目开发中融入生态可持续技术，是建设集约型国家和社会所必经的一个改造过程，这些都是旧改项目所需要肩负的社会责任；

商业方面常见问题列举

1.项目商业面积过大和龙岗整体商业饱和的问题

2.商业开发顺序建议

3.商业还建问题

4.商业业态规划

项目商业面积过大和龙岗整体商业饱和的问题

龙岗目前商业整体出现供过于求的局面，旧改项目商业面积大，销售难度增加； 中心城大量商业空置，整体商业氛围较差；老镇的商业氛围较好，但整体规划落后，业态分布散乱； 城中村的商业多以餐饮类、日用百货类为主，服务于村内一般生活消费者，难以形成区域规模； 大型专业市场也以五金、汽配、建材等业态形式为主，不适宜引入新建的居住小区，会降低居住质量；

商业开发顺序建议

商业一般先进行集中商业建设，为的是树立昭示性的商业形象，也为项目集中商业的招商提供现楼参观； 营造活力街区，在项目后期随住宅建设街铺，并且在设计之初就进行商业的业态规划，并且确定还建范围，先还后售； 对社区服务类项目要提前设计其使用要求，方便招商；

商业还建问题

商业还建应先通过客户方谈以及商业拆迁补偿协议确定商业还建范围以及位置； 比较通常的做法一般以街铺的形式或者集中商业一层商铺还建，具体还建做法可以采用等值抽签的方式，若干不同价值的商铺组成一组，分成若干总值相等的小组让村民抽组； 街铺商业面积过大，则可以还建街铺，村民也比较接受街铺，从而避免在还建环节出现纠纷；

商业业态规划

为了带活整体商业，应以品牌集中商业带动街区型商业，降低商业的销售风险； 一期入伙时商业以家装、布艺等与装修相关业态，同时引入大型集中商业带活周边商业氛围； 后期商业业态以餐饮、服装、地产、银行、邮政、医疗等社区相关配套为主要经营形式；