82㎡两居5米宽厅！竞争惨烈，谁还肯如此大胆做项目？

项目建筑采取Art Deco风格，以咖啡色、米黄色、浅棕色为主要色调，造型简洁、线条明快。 同样是小户型，金隅本次在金成府设计的这四款户型，较市场中其他同类型产品比，亮点还是非常大的。

本文转自冷眼观楼，由库哥编辑。

5月中旬，天津第一次集中土地出让大戏落下帷幕，从中我们能发掘不少新动态。

北辰，津北辰新（挂）2021-013、019、020、022号四宗宅地，分别被金隅、大连同岳、金侨、新城竞得。

在此之前，已经有了数年前就入市的中储城邦，去年8月金隅新拿到的两块宅地。

加上上周成交的这四个地块， 在南仓道、京津路、普济河道、铁东北路围合的这个区域内，已经聚集了5家房企，很快实现5盘同售 。

5月27日，金隅 去年新拿地块项目—— 金隅·金成府 ，正式对外开放了营销中心，邀请媒体参观，姜Sir也去探盘。

从北横快速转东纵快速，在普济河道立交桥转中环线，下桥第一个路口右转，就驶入朝阳路。

这条路去年刚刚完成拓宽，路况很好，车辆也不多。沿线以厂房、货场、仓库为主，兼有少量老居民区。

现场看，片区北部的土地整理进展得比较快，几个新项目都集中于文庆道以北，城市界面也较干净。

南边靠中环线一侧，仍有大量仓库、厂房未拆迁。另外朝阳路以东还有北京铁路局南仓站货场，以及建材集团的几个工厂。

沿着朝阳路向北开，在文庆道路口看到一座崭新的三层建筑。门口的精神堡垒显示，这是金隅 新盘金成府的营销中心。

▲金隅·金成府营销中心

项目位置就在 北辰区文庆道与朝阳路交口的西北、西南角 。

两个地块总占地约12.87万 ㎡， 总建筑面积约22.67万㎡ ，包括住宅、商业、幼儿园。

其中，北地块住宅建筑面积 约13.88万 ㎡ ，商业 约1.81万㎡ ； 南地块住宅 约6.26万 ㎡ ，商业 约7210㎡ ，以及一所 18班幼儿园 。

▲金隅·金成府鸟瞰效果图

目前天津这个市场大势，尤其像朝阳路这样的环城，160-280万总价段，简直就是红海，竞争惨烈到近乎肉搏。

很多项目别无他法，只能单纯依靠低价，产品端过得去就可以。

而在看过金隅·金成府的规划，姜Sir却能明显感受到，较类似区位、同价位的很多竞品，配置明显增加了不少。

比较突出的如：

• 约180㎡的社区归家大堂

• 约900㎡的地下会所，竟然还配备了泳池

• 社区规划了四点半课堂、私宴等物业增值服务

• 两款网红户型：82 ㎡做5米宽厅，115 ㎡做方厅

看样子，他们是想结合三个地块的规模优势，打造一个 区域品质大盘 。

金隅·金成府的两个地块，被文庆道分隔开，均为 南北宽、东西窄 的扁平形状。

住宅容积率都是2.0 ，因此产品形态上规划为 小高层+洋房 的组合。

其中，北地块规划了 19栋15-18层小高层 ， 3栋11层小高层 ， 4栋7层洋房 ； 南地块规划了 8栋15-18层小高层 ， 5栋11层小高层 ， 2栋7层洋房 。

▲金隅·金成府平面规划图

南北组团的人行主出入口，在文庆道两侧对向布置。 幼儿园、 两个商业体、非经营性配套公建，也都在文庆道两侧规划 。

将来， 业主无论是步行回家，去购物、吃饭、消费，还是去幼儿园接送孩子，去居委会办些手续， 动线都会集中在文庆道至朝阳路一段 。

而且，率先入市的北组团，还在南侧文庆道旁利用物业空间打造了一座 社区入口大堂 ， 面积约180㎡，内部挑高约5.1米 。

▲社区大堂效果图

再看下平面规划图，业主步行归家，穿过大门前的水景和入口广场，进入社区的 酒店式入口大堂 。

穿过大堂进入社区后，迎面就是整个社区的 景观核心 与 地下会所 。

这样设计， 与社区车行出入口完全分离 ，充分保证业主安全，又能营造非常强的归家礼仪。

▲北地块社区大堂归家动线

入口大堂前的空间，以亲切宜人的尺度给业主提供良好的归家礼宾体验，并区分了社区入口与城市界面。

宽约6米的叠水景观，布置 以“鹿门月照”为主题的雕塑， 提升入口品质与归家礼仪感。两侧的阵列植物形成有机的空间序列。

▲北地块入口广场水景效果图

社区大堂不仅有充分的空间供 物业接待、业主会客、到访等候 ，而且还结合当下新冠疫情背景，做了更多考虑。

平时，门卫前台会对访客进行登记，还可通过 人脸识别、刷卡、手机APP二维码授权 等方式出入社区。

一旦出现特殊情况，大堂迅速进行改造，增设 消毒室、体温检测一体机 等，保证业主在特殊时期“0”接触。

▲北地块入口规划示意

北组团的地库出入口共设置了五个，其中一个位于社区内部，另外四个直冲向市政路，业主开车回家可不必进小区便直接从路上拐下坡道。

未来这五个出入口如何使用，需待入住后看周边路网的修建情况进行规划。

▲北地块社区入口效果图

金隅·金成府率先入市的北组团， 整个社区占地约7.3万㎡， 景观面积能占到将近79% 。

而且因为地块大面宽、短进深，使得宅间景观用地非常规整，有充分的空间来打造景观节点。

一条 785米长“极光穿梭”环形慢跑道 ，串联起“逐光寻鹿”阳光会客厅、“灵鹿书院”下沉会所、“光影森林”洋房私享区、“呦呦鹿鸣”洋房轴线。

▲北地块景观功能规划示意

先整理一下项目景观的四大设计亮点：

• 带泳池、四点半课堂、健身房、下沉庭院的社区会所

• 将儿童活动、老年活动、室外会客厅、阳光草坪集中布置

• 消防扑救面通过划线及跳色铺装，打造多种功能活动场地

• 专门打造的社区农场

首先，金隅·金成府能配备一个 900 ㎡下沉式会所 ，确实很抢眼——毕竟， 现在很多市中心豪宅项目也都没这配置 。

下沉会所就在酒店式社区大堂的背后，自带主题雕塑和叠水景观的下沉庭院，本身就是一处风景。

▲北地块下沉庭院效果图

内侧更是包含了 游泳池、健身房、四点半课堂、儿童活动区、私宴厅 等多种功能。

尤其是 四点半课堂 ，已经是金隅楼盘标配。有这样一个空间，配合后期运营，将有效解决业主下班晚接不了孩子的后顾之忧。

而游泳池的配置更是出人意料，现在新盘能配得起这个的绝对凤毛麟角。

▲北地块会所四点半课堂效果图

其次，地下庭院连通着后面 约8400㎡中央景观带 ， 约750㎡的阳光草坪 居中。

小朋友可以在这里奔跑玩耍放风筝，物业可以放露天电影，甚至业主可以举行草坪婚礼。

社区景观会客厅、漂浮水景、老人活动区和儿童活动区等， 围绕着中央草坪设置 。

这样设计，老人带孙子来活动区玩耍，自己也能顺道锻炼；爸爸在景厅内看书，也不耽误照顾草坪上游戏的闺女。

▲北地块中央景观带鸟瞰效果图

儿童活动区300 ㎡ ，有适宜0-5岁幼龄的摇摇乐、5-8岁中龄的攀爬活动区、8-12岁大龄的主题滑梯、跳格子等活动区。

选取极地驯鹿场景形象，激发儿童的想象力。孩子们可以乐享童年时光，家长也不必担心孩子安全。

▲北地块儿童活动区鸟瞰效果图

景观会客厅直面阳光草坪，构成一个日后举行社区活动的天然舞台。

会客厅本身又分为两部分，三分之二开放，朝草坪一侧仅有几棵立柱，视野更好；三分之一以格栅和墙体构成半封闭，更加私密。

▲北地块阳光草坪效果图

第三，看看 高层消防扑救面 的设计。

因为要上消防车，这些区域的地面需要全硬化处理，无法栽种植被。可大面积硬铺装，必然非常单调、不美观。

于是，设计师 采取划线及跳色的铺装手法，并在不同位置设计 青年健身、长者畅谈、热身舒缓、儿童游戏等区域 。

既弱化了大面积地面硬化的呆板，又为业主增加了功能性活动空间。

▲北地块景观效果图

第四， 特意预留一小块土地做社区农场 ，业主在此可以育苗、种植、收获、堆肥……

▲北地块社区农场示意图

项目建筑采取Art Deco风格，以咖啡色、米黄色、浅棕色为主要色调，造型简洁、线条明快。

整个社区户型只有四种： 建筑面积约82㎡的两室，约99㎡、105 ㎡、115 ㎡ 的三室 。

客观讲，同样是小户型，金隅本次在金成府设计的这四款户型，较市场中其他同类型产品比，亮点还是非常大的：

• 每款户型几乎都没有走道面积浪费

• 小高层都有阳台，洋房 甚至做了独立家政间

• 客厅都做了落地窗

• 全精装下收纳空间预留得比较充分

• 烟道管线预留得比较合理、不占空间

接下来，姜Sir来具体拆解一下。

建筑面积约82 ㎡两室 ，是两梯四户带连廊的15-18层小高层中间户型，堪称为现在的 网红户型 。

它最大的特点，就是 将整体面宽拉大至约8.05米，由原来高层中户传统H两居的狭长，变成横宽 。

▲建筑面积约82㎡户型

尤其是 客厅拉宽到约5米，令整个公共活动空间面积能扩大到约44 ㎡ ，而且更加规整开敞。

利用充足的开间，沙发区背后还能拓展出一个多功能区，既可读书、办公、品茶，也可收藏、健身、育儿……

约3.55米宽、 预留了上下水的南向阳台 ，不仅可以解决小户型洗衣晾晒的难题，更打造了一处室内向室外过渡的第三空间。

结合 落地窗 的设计，更令室内空间宽敞、明亮，采光更加充足。

这个布局，将彻底改变坐在沙发上看电视的传统生活习惯，而给予业主在生活场景上更多的想象空间。

而且，公共区域规整了， 通往两个卧室和卫生间的走道也被消灭掉，极大地避免面积浪费 。

▲建筑面积约82㎡户型

建筑面积约99㎡三室 ，是两梯四户带连廊的15-18层小高层边套户型。

▲建筑面积约99㎡户型

它最大的特点，就是 全屋没有一处走道浪费，所有功能区门均朝客餐厅开 。

同时， 客餐厅一体化设计，且开间均为约3.7米 ，既为穿行动线、又为家具摆放预留下充足尺度。

南阳台自带上下水 ，同样解决了小户型家政工作、洗衣晾晒的难题。

▲建筑面积约99㎡户型

建筑面积约105 ㎡三室 是一梯两户11层小高层户型， 约115㎡三室 是一梯两户7层洋房户型。

前者是标准的 三开间朝南布局 ，整体开间约10.1米，布局方正规整，全明设计，没有面积浪费。

像 次卫紧邻玄关的设计，特别复合新冠疫情后人们进家门先洗手的习惯 。 方正的U型厨房，面积也能到6 ㎡，更加舒服实用。

三个房间，都经过精心排尺，都能按卧室标准放下床，同时还预留出储物空间。

▲建筑面积约105㎡户型

而 建筑面积 约115㎡的洋房三室 ，则是该项目户型上最大的亮点。

在这样一个面积段，居然做出了“方厅”， 已经创下目前市场中方厅户型的面积下限记录 。

▲建筑面积约115㎡户型

它的设计逻辑，就是 客餐厅居中，厨房、玄关、卧室、卫生间所有门均朝客餐厅开 ，以此消灭走廊面积浪费。

▲建筑面积约115㎡户型

客餐厅一体化设计， 开间约5.2米，进深约7.8米 ，方方正正，足足有近40 ㎡。搭配超大玻璃窗，更显空间开敞。

这样一个公共活动区，可以分为餐厅、客厅、休闲区三部分， 围绕着餐桌、沙发、书桌，构成双洄游动线 。

开敞空间里，多名家庭成员既可以各自忙各自的事情、互不干扰；又可以在任何位置随时和对方进行沟通。

多种功能融于一体的空间，业主可根据自己特殊需求进行布置。无论是多人聚会，还是一个人读书观影，多种生活场景均能在此完美实现。

▲建筑面积约115㎡户型

而且，这款户型的入户玄关设计也非常实用。

独立的家政间，自带上下水 ，不仅有独立洗衣机位，家务所用的笤帚、墩布等工具和各类杂物均可收纳于此。

进门后的 两组收纳柜 ，可满足入户处大量杂物收纳需要，甚至超过很多大户型的收纳能力。

▲建筑面积约115㎡户型

另外，当天获得的消息是， 项目会采取精装修交付 ，设计风格、色系更符合市场高端主流路线。

整体采用哑光仿石砖通铺，橱柜配置抽拉龙头、大单盆、调料拉篮、防油板等，卫生间淋浴房地面为天然石材，手盆、龙头、马桶、花洒为科勒或同档品牌。