设计能给一个住宅社区带来多大价值，line 用事实告诉你答案

来自： line+ 建筑事务所

2020年6月11日，融创与德信两家头部企业以上限价格36亿竞得温州滨江商务区稀缺住宅地块，楼面价或创下温州住宅用地近十年新高。项目地处城市CBD核心区，定位打造为TOP系高端产品，基于line+团队一直以来在豪宅领域的价值推手角色，荣幸受邀担任规划设计，期冀以对产品研发及人居环境的精细化设计，从地块周边林立的竞品豪宅中突围。

基地周边概况

当下，浙江省政府为了探索城市化的高质量发展新模式，推出了“造社区，造生活”的未来社区概念，涵盖九大生活场景导向的城市居住功能单元。本地块恰恰位于温州未来社区版块，被要求配 建“未来创客厅”与“未来托儿中心”两大未来 社区场景。未来社区是一个利好，但构建未来社区并非一蹴而就的事情，就目前来看，有非常多不确定性，这对建筑师与政府职能部门的沟通交流能力提 出了更高的要求。

鉴于 line+ 之前未来社区的设计经验，我们深知政府和开发商因为出发点不同，不可避免地在一些问题上存有分歧。受新加坡花园城市影响，政府希望未来社区能围绕社区全生活链需求，引领未来生活方式变革，实现城市公共性、邻里交往新场景，立体绿化与空中连廊等；而开发商则希望在保证 产品 标准化 利益、最大化的前提下，不增加日后运营维护成本，不影响产品的市场销售前景。

面对不同诉求，我们从平衡利益的角度出发， 通过四大创新的应对策略化解了一系列表象矛盾 ，最终得到政府、业主以及市场端三方的高度认可，实现了远远超出业主预期的销售货值和去化速度。

商业地产项目中，各楼栋在场地上的落位代表着价值的博弈与利益的平衡， 是销售货值的决定性因素之一 。因此 总图规划布局是否合理 ， 成为地产 项目设计的重中之重。

本地块仅西、南两侧紧贴城市道路且允许设置出入口，扣除道路交叉口的影响，地块允许开口的范围不足用地边界线的1/3。 在如此紧张的开口条件下，需要同时考虑住宅建筑主次两个出入口、配套幼儿园出入口、两大未来社区配套出入口以及业主要求的较大的示范区展示界面。

政府强调未来社区场景在城市中的公共性，而业主从市场角度出发认为示范区以及小区出入口优先等级更高。为了让有限的场地条件得到充分利用，化解政府和业主之间的不同诉求，我们突破传统的二维平面排布方式，创造性地提出了“场景叠加”和“空间置换”的总图布局方案。

总图演变分析

总体布局

我们将 未来社区配套建筑的出入口与小区次出入口并置， 利用开发时序的不同，该建筑 前期作为销售展示中心， 同时，幼儿园用地前期 作为营销示范区前场及样板房展示区。 地块的重复利用与功能并置，不仅满足了销售展示的用地要求和各功能建筑临街的需求，也为未来社区配套建筑提供了独立开放的场地，为其独特的形象和自由的布局创造了先决条件。

销售展示中心与未来社区配套的“场景叠加”

考虑到高层建筑对西侧地块已规划住宅的日照影响，以及配套公建与城市的互动需求，我们把低层配套公建设置在场地西南侧，朝向西侧城市道路开口，将住宅的主要出入口设置在场地南侧。未来社区配套功能（未来创客厅+养育托管点）与幼儿园作为一组整体展开设计，两者形体相互环绕呼应，共享室外活动场地。

未来社区配套及幼儿园

设计 有效整合 公共资源 并开放给城市 ， 约5%的公共建筑容量分配到了将近20%的用地面积和50%的临街面，让这组公共建筑最大程度地融入到城市当中。 地块南侧的住宅主要出入口结合贯通南北的公共动线，既避免了地块北侧垂直道路对建筑单体的对冲影响，又形成了有仪式感的景观轴线。 通过对场地资源合理分配与重复利用，地块和社区的利益达成了平衡，空间资源实现了共享。

销售展示中心、未来社区配套、未来入户大堂三者对建筑的公共性、标识性都有较高的诉求，高品质的立面往往也要求足够的成本投入作为保证。然而利用高层建筑裙房来做配套的常规方式已经难以满足政府部门对未来社区配套公建化的要求。

因此，我们索性将三个功能合为一体，通过空间通用性的设计，使得三个功能在不同时间阶段作切换，集中体量的策略也使这组建筑的城市属性得到加强，犹如一个微型综合体。三合一的设计也极大的降低了立面成本，一项投入即可同时满足三项功能对高品质外观的要求。

为了让公共配套与方正端庄的住宅有所差别，更多地突显公共建筑包容开放、自由灵动的特点，同时表达独特的美学追求与鲜明个性，我们用舒展流畅的曲线来勾勒这一组建筑形体，让它们以未来、漂浮和极具视觉冲击力的形象呈现。

形体上由两条曲线上下搭接而成，一条曲线落地，形体微微向内倾斜，以大片玻璃面营造包容通透的空间，回应城市界面；一条曲线漂浮，朝着远处杨府山悬挑十米，以大面铝板包裹玻璃，轻盈舒展，飘向远方。

两条曲线各自清晰，又相互交织，形成 “人”字形态。 通过上下形体与材料的反差，塑造强烈的视觉冲击力与独特的形体特征，为城市增添一抹来自未来的色彩。 

二层建筑悬挑造型

示范区建筑两层的体量前期作为售楼中心，后期改造为未来创客厅、养育托管及小区物业。在平面布局设计上也充分考虑到功能的通用性。

材料上通过对玻璃、铝板、仿石PC砖的应用形成不同的建筑表情来回应各自的环境界面。在日照与视线俱佳的南面以及建筑底层临街面采用落地通透玻璃。二层北面的建筑表皮，通过标准预制铝板单元形成有韵律的变化，为城市提供生动的建筑表情，又避免了与北面住宅的视线干扰。建筑屋面设置大量屋顶绿化，成为园区绿化景观的延伸，提供生态自然的第五立面。

单元铝板造型及控制参数示意

铝板造型组合变化分析

为了营造建筑纯粹、未来感的气质，设计采用极简的方式来处理构造和细节。在所有可见的铝板拼接表面，避免幕墙胶缝影响建筑纯净感，全部采用自然开缝或者凹槽的处理手法。在二层铝板挑檐的端部，并未采用常规的拼接型材头的细节做法，而是在转折处对两块铝单板端部打磨并以开缝方式交接，呈现出无拼接大块铝板效果，塑造更为极致的纯净感。

铝板端头造型

住宅立面公建化是政府部门和开发商的共同诉求， 由于规范限制，住宅无法像公建一样采用玻璃幕墙体系，以致外观整体性和品质感不如公建。

为了实现公建化的住宅立面，我们精心设计了立面节点，突破了在梁上固 定外窗的常规做 法，以尽可能薄的100厚混凝 土挑板固 定窗户，挑板外侧 装饰梭形加凹槽的 铝合金线条 ，线 条端头以15mm的超纤细尺度呈现。 通过多手段 的处理设计，我们用门窗体系做出了玻璃幕墙的效果， 精致的线条犹如玻璃幕墙的分 隔细节，在外立面上消隐了土建结构， 实现了极致化的大玻璃面建筑外观。

公建化的立面效果

飘窗细部节点

立面上采用大量冷灰系的玻璃和铝板，局部搭配香槟金色的铝板和线条，在沉稳高冷的建筑气质中增添一丝温暖，营造轻奢且温馨的建筑表情。

空中花园作为未来社区的特色场景，是政府部门强制要求的设计重点。开发商希望通过空中花园提升居住品质，但又担心其特殊的设计要求破坏立面的整体性进而影响外观品质。如何结合空中花园，做出有特色的立面成为单体设计的一大难点。

在大面宽小进深的户型基础上，我们将空中花园集中设置在建筑南面，与阳台相结合。既有利于植 被养护，又可以极大地拓展生活休闲空间，提升居住品质。 空中花园在阳台基础上降板300mm作为覆土空间，结合吊顶处理保证顶底与阳台完成面一致， 统一的形式语言既保证了建筑的整体性，也强化了建筑造型的水平感。

空中花园节点

空中花园与阳台的结合，突破了常规项目对阳台比例的限制，让户外休闲空间在宽度和深度上得到极大拓展，两者组合而成的大面宽玻璃栏板向两侧出挑，形成花园和阳台悬挂于建筑主体之外的视觉观感，临空而立，呈现出轻盈、通透的立面效果。

立面上悬挂的空中花园

典型楼栋平面图

建筑单体顶部向上升起一段屋顶构架，表面以金色线条组成，向内倾斜，可以有效遮挡屋面设备，也形成精致通透、卓尔不群的建筑气质，独特的顶部造型寓意“温州之冠”，回应项目打造温州地标作品的愿景。

在住宅市场中，是否配置带恒温泳池的会所已成为检验豪宅的重要标准，而为了不损销售货值，设计通常将会所设置于地下，不计入容积率，但根据当地规定，地下空间的非车库的功能面积都需要按照地上土地价格补交土地出让金，设置地下会所所需的巨大成本让开发商望而却步，也让当地大多数豪宅遗憾地与高端会所失之交臂。看似无法调和的矛盾，line+通过另辟蹊径的设计，兼顾了经济效益与空间品质。

地下会所平面图

玻璃屋面开合状态

设计将地下会所泳池与下沉庭院相结合，规避了以往对地下功能空间的认定问题。在下沉庭院的巨大开口上，我们设计了一面通过机械控制、可以打开与关闭的玻璃屋顶，既保证了 高品质会所必需的安全庇护，又 让 阳光与空气融入地下空间 。 巧妙的设计，使得业主以较小的成本赢得了极大的效益，让高品质的地下会所重现当地住宅市场。 同时，开合屋面、玻璃顶泳池等设计亮点，也成为了该项目引爆当地市场的一大利器。

地下会所剖面图

玻璃屋面开合状态

设计的赋能不仅仅解决项目痛点，更可使空间重焕新生。一开一合，似乎赋予建筑生命，在时光流淌中，空间的开合呼吸诉说着光阴的荏苒变化。

中国的魔幻般的城市化进程速度，使得建筑师需要在非常短时间内协调平衡政府、开发商、购房者以及建筑师自身的各方诉求和利益，这就需要有很多接地气的策略灵活应对。

合理的规划布局，高颜值的公建化立面，高品质的地下会所，场景叠加的微型综合体，line+以设计挖掘地块潜力，既为社区增添亮点又为城市贡献活力，实现 资本利益 与 社会公 共利益 的平衡。

高周转下的地产开发模式，时间周期即是生命线。往往很多项目在压缩设计周期，但没有意识到政府职能部门批复许可证的取得也是影响工程节点、节省财务资金成本的重要因素。本项目在每个设计阶段的成果都得到职能审查部门的一致好评，快速而顺利地通过政府部门报批， 设计的赋能除了做出好的产品之外，也需要为业主赢得时间，创造价值 。

市场是检验产品的最好标准，本项目一经推出便以首开超九成，揽金约15.8亿元的傲人成绩，燃沸温州，项目的火爆程度远超业主预期，销售单价也在当时超越周边所有新品豪宅。

作为一家创新型建筑事务所，line+始终以“空间赋能”作为研究与创作的核心策略，回应时代背景下城市与乡村的现存问题，从而实现建筑在社会经济文化等多领域的价值迭代和释放。此次 借未来社区建设之契机，我们通过产品创新设计提升销售溢价 ，以建筑为连接点，为城市注入生命力，探索城市现代化转型中的未来社区营造新的可能。

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项目名称： 融创德信 · 江山云起

项目位置： 浙江温州

设计单位： line+ | gad

主持建筑师/项目主创： 孟凡浩

设计团队： 缪纯乐、 陶涛、朱敏、张罕奇、李三见、邢舒、朱骁靖、王晓坤、袁涵

建筑面积： 13.6万方

设计时间： 2020年6月—2020年11月

业主： 融创集团、德信集团

景观设计： ASPECT Studios

室内设计： 无间设计（示范区）/CCD （样板间） / 杭州易和(大区)

施工图深化单位： 浙江天然建筑设计有限公司

幕墙配合单位： 万石建筑装饰有限公司

材料： 铝板、玻璃、仿石PC砖

示范区摄影： 陈曦