老旧小区改造要以城市更新为目标——以街区为单元联动发展更为高效

老旧小区改造要以城市更新为目标

以街区为单元推动老旧小区联动发展更为高效

中国城市科学规划设计研究院院长 方明

2、小区经济价值表现为金角银边草肚皮

小区从居住功能来讲，中心最为舒适，但是对商业价值而言，更多的是体现在金角银边草肚皮。 在老旧小区工作推进中，首先要挖掘老旧小区的经济价值，只有经济价值体现了，老旧小区的改造工作才能可持续，否则仅靠政府投入的很少资金，很难达到满意效果。

3、联动开发能够系统整合资源

联动开发是包括老旧小区之间的联动，也包括老旧小区跟一般小区、机关单位、商业绿地等之间的联动。 通过联动开发，实现小区与周边相邻单元间的消极空间利用效率的最大化。充分挖掘联动区域内的闲置资源、低效资源，并进行系统的评估。让老旧小区与周边单元互相拉动，焕发老旧小区的新价值，实现老旧小区使用效率的最大化。 小区内的闲置资源，仅从小区内部改造角度考虑，或许只能用于小区的绿地建设，如果从完整社区考虑，则可以开发为商业和办公用地，从而实现闲置资源使用效率的最大化。

4、形成服务产业链提升商业价值

通过与周边单元的联动开发，把一定区域内各种类型的商业、办公、休闲服务等形成一个系列，也就是一条城市服务经济产业链条，像商务办公-产品研发-商业洽谈-餐饮服务-休闲娱乐的经济链条。 让老旧小区和联动单元形成更加完善、更加优化、更加有生命力的城市经济发展区域，让城市形成一体化的有机生命体。

北京东二环东直门至建国门集聚的大企业总部，中石油、中石化等企业在环路两边设总部。在规划中，我们将总部附近原来的住宅区，调整为总部经济服务的写字楼、餐饮服务、娱乐等商业服务业态，并形成一定商业规模，实现与周边企业总部共享商业规模带来的便利和经济发展，为当地GDP的提升提供了有利的基础。

5、统一推动老旧小区改造工作更高效

人员管理更高效： 统一引入专水、电、暖、新装电梯及维护等方面专业技术人员，不仅扩大了每个人的管理范围，提升了人员的管理水平，也让人员管理变得简单高效。

规划设计更系统： 老旧小区量大体小，涉及到结构、水电、外观等多方面技术，但每一项技术并不复杂，单一的去解决老旧小区，往往效率很低，工作量大且复杂，造成工作成本比较高。所以 老旧小区要应从建筑质量、利用价值等方面，统一做好评估。 对不同类别、不同时期、不同分布地区的老旧小区，按质量进行分类，统一规划，系统编制，整体推进，统一施工。

建设管理更节约： 老旧小区的改造不同于传统的工程，无论规划设计、建设管理还是工程施工都很繁琐。统一解决老旧小区改造中涉及的造价、采购、选材、产品等问题，统一建设管理，让建设管理更节约。

二、统筹规划能系统提升街区的功能和设施

1、统筹优化街区功能布局

过去的城市规划是从城市的角度去布局功能的合理性，到了街区层面，受到原来粗放式的城市规划掣肘没有形成合理的功能布局。 随着高质量的要求和发展目标，街区功能需要优化完善，老旧小区要服从街区的系统改造，包括一些公共服务设施、居住、办公、商业、交通设施的完善，恰恰老旧小区的改造给这些功能提供了空间。

从街区出发，统筹利用街区内闲置及低效资源，增加商业街、商业综合体等商业业态，并形成一定的商业规模。突破小区单元界限，实现单元间商业业态的共享，改善单元内部匮乏的商业业态。

2、分时解决交通及停车

老旧小区当时的设计没有考虑更多的停车位，靠有限的用地去解决停车的问题是很困难的，所以需要以街区为单元系统的解决。 一个街区里边有办公、有居住、有商业，在不同时间段对于停车的需求是不一样的，可以考虑错峰共享，分时解决。

北京西库什街区内部停车位的规划设置，通过与北京大学第一医院第二住院部的分时共享，为周边居民提供停车位120-150个；与敬业集团，实施共享停车位100个。街区内部的停车场主要服务社区为大红罗厂街3号院、大拐棒胡同小区、大红罗厂街小区、西四北大街小区。

3、共建共享的绿化环境

不同的老旧小区绿化的水平和标准也是不同的，如果都按照一样的标准去提升老旧小区的绿化，在现实中很难推进。 一个街区里的小区，有些小区的绿化环境很好，但是仅仅服务于本小区是非常低效的，所以需要共建共享，空间连通。

同类型空间临近小区，普遍存在小区体量小，又因一墙相隔造成空间分裂破碎，单个小区内部空间逼仄，配套设施不完善、不达标，整体居住环境较差等问题。 统筹街区功能打通相互间的围墙，实现空间共享；植入社区活动空间、社区开敞景观、街头绿地广场等新的休憩、绿化景观环境；打破小区单元界限，实现街区内的共建共享，整合提升为现代品质小区。

我们在宜昌某老旧小区改造规划中，将街区内商务局院内小区、计量所宿舍、江汉大道、涌金花园小区、三宁新村小区旧房改造、虹桥小区、市政维修公司宿舍等7个小区进行统筹规划。以开敞空间与文化场所（点）、街道（线）、小区（面）为重点，串联重要开敞空间与场所，置入新功能新业态，提供城市新的休憩、开敞景观空间，打造为全龄全时段、多元化的公共空间。

4、小区和单元之间的消极空间能承接城市新功能

传统的城市功能已明显滞后于日新月异的城市发展新需求，通过老旧小区联合周边单元的共同开发，把消极低效空间积极利用起来。

老旧小区与周边单元间： 城市中的老旧小区与历史街区、商业区、办公区和新建小区等周边功能板块间，因互相封闭割裂，存在许多消极空间。 通过联合开发，可以重新承接街区的防疫、休憩等新功能。

老旧小区与城市之间： 在满足职住平衡、增加休闲游憩空间等城市复合功能的新需求下，城市如果需要一条商业街，在老旧小区居住功能板块间，通过改造可以增设进来。这样既能提升老旧小区的价值，也能满足城市的新功能。 城市通过老旧小区和周边单元间消极空间的开发，承接城市在卫生防控、检疫、疫情防控等方面的新功能，承接公园城市、海绵城市建设等方面的新功能。

5、统一物业管理更高效

以小区为单元的物业管理综合成本较高，随着安保智能社区的加强，物业的综合管理需要更大范围去推进。在街区内统筹治安维护、绿化美化、停车管理、卫生保洁等的共建共享，让街区的物业管理更高效。

枝江基于完整社区理念划定老旧小区改造分区

枝江老旧小区改造单元

滁州市城市更新示范区，基于城市现有空间形态、景观节点、功能布局、老城功能蜕变等因素，优化中心城区示范区，提升现状城市品质，发挥其承担全市高品质生活、高端服务业、高新技术产业、综合性服务中心的重要功能。

在示范区打造中，配齐和完善公共服务设施；老旧小区改造提出全部完成共享电梯，并针对示范区内具有一定规模，现状卫生服务中心、综合服务中心等设施齐全的老旧小区打造颐养社区试点；道路交通优化中提出潮汐车位和潮汐停车场。

城市激活方面打造以“医疗+零售”为模式的医疗商业综合体，集创客空间、口袋公园、餐饮、地下停车场于一体双创工厂，教育培训街区，针对青年群体（女性为主）康美社区等；并提出绿地系统、慢行系统、海绵社区和智慧技术应用等新的理念。

中国城市科学规划设计研究院

联系合作微信：xiaoxiao12-10

【 作者简历 】

长期从事城市规划与城市设计的相关理论研究和规划实践，对旧城区改造有机更新、老旧小区改造、生态新区等有大量的研究基础和实践。负责和参与数10个城市的规划，多个老旧城市的老旧小区改造，规划设计建成10多个新城区。专注住宅小区理论研究和规划设计，先后多次获得联合国人居最佳范例奖、国家设计金奖、詹天佑土木工程大奖、建设部优秀规划设计奖等奖项。2001年发明了叠拼住宅，在全国各地规划建成了10多个住宅小区；其中在浙江湖州的东白鱼潭小区成为我国住宅设计的典范，全国各地达28万人去参观学习。

积极参与住建部生态园林城市评价标准修编、海绵城市试点工作，2016年任海绵城市专家委员会委员。对城市市政基础设施规划设计有大量的实践。从事历史文化城镇街区研究和规划设计工作，从2002年起，具体协助组织中国历史名镇村评选及相关技术工作，从2012年起，具体协助组织中国传统村落工作。2019年出席在联合国教科文组织的“历史村镇的未来”国际会议，在大会上做了主旨发言。从事县城和村镇规划建设领域的相关标准制定与研究工作，是我国县、镇、村建设领域资深专家，著有我国第一套《新农村建设丛书》等书目。