住建部为县城“限高”，真能如期实现“碳中和”么？

本文经授权转自微信号 良有方

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楔子

住房和城乡建设部29日发布通知，就加强 县城绿色低碳建设 公开征求意见。其中两条尤为引人注目。

（二）控制县城建设密度和强度。

县城建设应疏密有度、错落有致，既要防止盲目进行高密度高强度开发，又要防止摊大饼式无序蔓延。县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的 建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。

（三）限制县城居住建筑高度。

县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。 县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。

县城新建住宅最高不超过18层。 确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

一时间，圈里众说纷纭：有的说政府要限制房地产了；有的说县城的房子不能买了；更有说县城的房子要涨价了。

而良子今天这篇文章则是回到这个征询意见稿的“初衷”—— 低碳建设 。顺带谈一点个人对地产和房市走势的猜测。

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文件解读

首先，什么是县城？

是指县治所在的城镇。中国含有县级市，该类市的市治所在地，也是县城的一种 形式 。

在中国，自 秦始皇 建立 郡县制 开始，即有县城。

从数量看 ，2019年底统计数据显示：我国 县和县级市数量分别为1494和387个，二者共计1881个 ； 地级及以上城市市辖区数量为：967个。

从经济看， 2019年县及县级市GDP体量为38万亿元左右，占全国GDP的近2/5 。其中，作为县域经济核心的县城及县级市城区GDP占全国GDP的近1/4。

从人口看， 县城和县级市城区常住人口分别为1.55亿和0.9亿人左右，共计2.4亿人左右 ，占全国城镇常住人口的近30%。

从文件的要求，看今后县城的住宅开发情况：

A. 容积率：0.6-0.8

单个县城总体考虑，地块容积率在0.6-0.8。个别地块可以突破，但总量不能突破。

B. 住宅的层数控制在4-6层为主

因为限墅令的要求，不能低于4层；同时也不能突破18层。即使局部有突破，也是点缀。今后县城的整体空间规划类似下图。

C.4层及以上住宅都会设置电梯

大家不用担忧，这是住宅规范强制规定的。

D.大力发展绿色建筑和建筑节能

县城新建建筑要普遍达到基本级绿色建筑要求。鼓励发展星级绿色建筑。加快推行绿色建筑和建筑节能标准，加强设计、施工和运行管理，不断提高新建建筑中绿色建筑的比例。推进老旧小区节能改造和功能提升。大力推广应用绿色建材。推行装配式钢结构等新型建造方式。

总体来看，文件对地产开发是起限制作用的。

容积率从之前的动则2.0以上降低到0.6-0.8，就意味着单位面积上房子的产出量少了一半以上。再加上限制住宅高度，使得开发的效率也大打折扣。目前只是征求意见稿，一旦实施，给房地产行业带来的影响是不言而喻的。

当然，有限制就会有扶持。

文件也提到了要大力发展绿色和节能建筑。说白了就是 不再追求速度，而是要高质量的发展。

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碳中和

在介绍“碳中和”之前，先说一下“碳排放”。

碳排放

一般是指温室气体排放，造成温室效应，使全球气温上升。

全球变暖引发冰盖融化、极端天气、干旱和海平面上升等一系列问题，已成为制约人类经济社会可持续发展的重要障碍。

国际能源局（IEA）报告： 因温度上升已引起 阿尔卑斯山脉 地区的冰川积雪和冰层覆盖快速下降，使北极海上冰层范围减少，引起 西伯利亚 和加拿大永久冻土解冻。

据估计，全球每年有500万人死于由气候变化及碳过度排放引起的空气污染、饥荒和疾病。如果当前的化石燃料消费模式不发生改变，到2030年死亡人数将会上升到600万人。其中超过90%发生在 发展中国家 。该报告评估了气候变化在2010年到2030年间对人类和经济产生的影响。 

很多人可能觉得：国外很遥远。但地球越来越像一个“村”了，每个生活在地球上的人都无法置身事外。

碳中和

是指国家、企业、产品、活动或个人在一定时间内直接或间接产生的二氧化碳或温室气体排放总量，通过植树造林、节能减排等形式，以抵消自身产生的二氧化碳或温室气体排放量，实现正负抵消，达到相对“零排放”。

简单点说，就是把二氧化碳中和掉，让全球气温不再上升，这样地球村就“和谐”了，“人类命运共同体”也就实现了。

2020年9月22日，中国政府在第七十五届联合国大会上提出：“中国将提高国家自主贡献力度，采取更加有力的政策和措施， 二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和 。” 

2021年3月5日，国务院政府工作报告中指出，扎实做好碳达峰、碳中和各项工作，制定2030年前碳排放达峰行动方案， 优化产业结构和能源结构 。

中国早在2006年已经是全球最大的二氧化碳排放国，但当时的人均水平还是远低于包括欧洲在内的主要发达经济体。

根据PBL荷兰环境评估机构和欧盟联合研究中心共同发布，仅追踪能源方面碳排放状况的报告，中国的人均碳排放量在2011年增加了9%，达到了7.2吨，仅仅略低于欧洲方面的7.5吨水平。美国的人均碳排放量在17.3吨的高水平。

《中国建筑能耗研究报告（2020）》显示，2018年全国建筑全过程碳排放总量为49.3亿吨，占全国碳排放比重的51.3%。

我国的碳排放量已经是全球第一，但居然还没有达到峰值。 如何在2060年达成“碳中和”的目标，“节能减排”不再只是一句口号了。

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建筑碳排放

一说到碳排放，大家可能首先想到的是汽车的尾气，工厂的烟囱。但 无论是汽车还是工厂，都不是减少碳排放的最佳对象。

据联合国报告， 畜牧业 排放了14.5%的温室气体，比全世界所有飞机、火车、汽车、轮船及火车等交通所加起来的还要多出1.5%，是造成全球暖化的第一大元凶。

如果把畜牧业当成一个国家的话，其碳排量将可以排在世界第三，仅次于中国和美国的碳排放量。

除了畜牧业之外， 建筑行业也是碳排放的大户 （畜牧业和一个建筑师的关系似乎不大，所以只能把它除了） 。而中国建筑行业，无疑是其中的翘楚。

据不完全统计，楼宇行业占全球碳排放的近40%。中国建筑行业规模位居世界第一，现有城镇总建筑存量约650亿平方米，每年碳排放量约占全球的20%，同时中国每年新增建筑面积约20亿平方米，产生的碳排放约占全球的11%，总碳排放占比全球超过30%，而随着城镇化趋势的加快，意味着建筑行业的温室气体排放量将持续上升。

建筑行业有个 “建筑全生命周期” 的说法， 在不同的阶段，其产生的碳排量也是不同的 。我们从上图可以看出施工建造环节碳排放只占1%，而建造用的材料生产占到了28%，后期的交付运行使用占了22%，

所以，房子建的越多，产生的碳排放就越多，离“碳中和”的目标也就越远！

我国城市居民人均住房面积已达到40平方米，平均家庭拥有量已达到1.5套的今天，再以每年16万亿平方米的速度建住宅，是否还有必要呢？

我想答案应该是显而易见的。

2030年前达到碳峰值，也就意味着房地产行业将彻底走“下坡路”了。

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限制“谁”？

建筑行业是碳排量的大户，这个没有争议。限制其粗放发展，使其走高质量发展的道路，也没有争议。

作为一个建筑行业的从业者，随之有几个问题就出现在我的脑海中！

Q1:大城市和县城，谁更应该被限高？

2019年底统计数据显示：我国1881个县和县级市GDP体量为38万亿元左右，占全国GDP的近2/5。

而2019年初国家统计局公布的前28城市，GDP之和为380147亿元 （手动求和） 。

两者数值基本持平，一个是1881个县城，一个是28个大 （特大） 城市。换了你来做抉择，你会优先发展谁？

所以，县城“限高”这个事情，也就可以理解了。 但是，“限高”并不意味着限制其发展。

在2021年的政府工作报告明确提出政府投资重点支持“两新一重”建设，并提出要大力提升县城公共设施和服务能力。

国家发展改革委近日印发《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》，要求抓紧补上疫情暴露出的县城城镇化短板弱项，大力提升县城公共设施和服务能力，并明确了一系列支持政策。

 

很多县城已经具备小城市甚至中等城市城区的人口规模，但公共资源特别是公共服务设施、市政公用设施仍按照镇级来配置，与实际民生需求相比存在很大缺口，“小马拉大车”的现象日益凸显，因此要 加强 县城城镇化“补短板”的工作 。

虽然县城面貌发生巨大变化，但仍然存在县城规模无序扩张、布局不合理、密度和强度过高等问题，迫切需要转变县城开发建设方式， 推进县城建设绿色低碳发展 。

Q2:县城的房子还能再买吗？

“安居乐业”一直是中国人的传统，所以买房这个事情备受关注也就很容易理解了。

县城的房子到底能不能买，这个问题可以一分为二的来看。

如果是自住 ， 你的生活和工作都在县城，你又有改善生活，子女上学的需要，那 当然应该买 。什么时候需求最强烈，什么时候手头又宽裕，就什么时候买。

如果是投资，甚至是投机，那可能已经过了“黄金期”。

根据一家机构的数据显示：近一年来10个跌幅超过5%的城市，基本都是三四线城市。

县城最好的工作是体制内，类似公务员或者教师，既没有竞争压力，又能旱涝保收。而其他职业的就业前景不乐观，人口就会流出，到大城市去寻找机会。所以才有 “高铁一通，人去楼空” 的说法。选择留在县城还是去大城市，这个选择题在人生不同的阶段，答案也不一样。

前几年，“ 棚改”导致了一波房价上涨，现已经接近尾声 。但当地没有产业，没有产业人口流入，就无人接盘。怎么涨上去的，就还是会怎么跌下来。

Q3:县城的未来？

张华考上了北京大学，李萍进了中等技术学校，我在百货公司当售货员：我们都有美好的未来！

光靠房地产开发的县城，是不会有未来的。光靠房地产开发的国家，同样适用。从来没有哪个国家是靠房地产屹立于世界民族之林的。

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结束语

“造房子”和“碳排放”这两个看似风马牛不相及的事物，因为 “人类命运共同” 被联系在了一起。

“大城市”和“小县城”，这两个相隔千里的地方，因为 “人口流动” 被联系在了一起。

不管是大城市，还是小县城，今后都只有 “绿色低碳、可持续发展” 一条路可以走。

所以县城“限高”，既是限制，也是扶持！