超强干货丨五步探寻城市TOD综合开发机会——以成都为例

  前 言  

TOD（transit-oriented development）是指以公共交通为导向的商业或居住区发展模式，是目前较为推崇的一种现代城市发展理念，其特点在于提倡公交优先和功能混合，可有效解决大城市发展过程中出现的交通拥堵和土地浪费等问题。

当前，中国正处于 TOD大发展的时代，TOD综合开发正在重构城市空间结构，也在慢慢改变着人们的生活模式。

截止 2020 年，全国共有 37个城市拥有地铁，另外还有14个城市的地铁正在筹备中，以成都为代表的新一线城市，轨道交通为导向的TOD模式已逐步成为城市开发建设的重点。

目前成都涉及TOD的开发用地达28万余亩，在成都主城区内，80%的待开发和旧城更新项目均与TOD一体化综合开发有关， 如何在众多开发项目中识别更有价值的 TOD项目就尤为重要 。

 

▲成都市2035年轨道交通网络规划  （来源：网络）

研究框架

本次研究总结归纳一套 “五步探寻一个城市TOD的综合开发机会区域” 方法。

 

第一步是宏观分析 ，研究城市空间和地铁建设的发展态势，判别城市 TOD的热点空间；

第二步是价值评估 ，基于六大因子评估站点区域价值，形成综合价值评分；

第三步是筛选站点 ，考虑三大因素从规划地铁站点中筛选出价值较高符合综合开发条件的站点；

第四步是分类推荐 ，针对筛选后的站点，根据介入方式不同，分为合作开发型和自主开发型，根据站点的不同类型，划分为交通枢纽型、文化产业型和居住社区型；

第五步是站点条件 ，分别选取价值高的地铁站点，对区域条件进行详细分析。

接下来，以成都市为例，具体阐述五步法如何精准定位 T OD 发展区域。

 

■ STEP 1 ：宏观分析

——从宏观规划层面 研究成都城市空间及地铁建设发展态势

对城市空间的发展态势研究，通过对城市规划的 空间结构 、 用地布局 、 轨道交通 发展 格局 、 产业发展 及重点建设项目 等相关规划的解读，识别重点发展区域 ，这些重点发展区域将是 TOD综合开发的热点空间。

以成都为例，按照发展方向来看，成都呈现西减东增中优、向东西南发展的态势，按照圈层来划分， 一圈层内东部、南部以增量土地为主，北部、西部以存量土地为主； 二圈层以增量空间为主，集中在天府新区、龙泉驿； 三圈层以增量空间为主，集中在成都东部新区。

 

▲成都一圈层空间资源分布图

▲成都二圈层空间资源分布图

 

▲成都三圈层空间资源分布图

 

对地铁建设的发展态势研究，主要是依托对轨道交通规划的综合解读，剖析在不同时期和不同的城市发展阶段，地铁建设对于城市总体格局的影响，从而预判TOD给未来城市发展的潜力空间。

以成都为例，至2020年成都一圈层内地铁线路成环成网，二圈层内地铁线路至少2条通达，可重点关注城市双中心及二圈层重要节点的站点机会；

至2025年成都迎合城市主要发展方向，向东向南新增线路，可提前重点关注城东和城南规划轨交新覆盖区域的发展机会；

成都远期地铁规划向三圈层远郊延伸，各区市县至少有1条轨交通达，可重点关注东部新区及成德眉资同城化的重要节点的发展机会。

 

▲成都2020年轨道线路分布图

 

▲成都2025年新增轨道线路分布图

 

▲成都远期新增轨道线路分布图

■ STEP 2 ：价值评估

——聚焦站点核心要素，多维度评估，多因子叠加，形成T OD 综合开发价值地图

一个 TOD综合开发项目到底好不好，值不值得做，除了要符合政策背景、城市规划等宏观要求外，还要通过对站点的核心要素进行详细分析。

这里我们选取了最能体现TOD项目投资潜力的六个维度，依次是 站点 区位 、 发展热点 、 站点能级 、 站点时序 、 溢价空间 及 重大项目 ，由此构成研究的基础。

 

▲评估因子体系图

▲站点区位评估

▲发展热点评估

▲站点能级评估

▲站点时序评估

▲溢价空间评估

▲重大项目评估

通过对站点区位、发展热点、站点能级、站点时序、溢价空间及重大项目的深入分析，实现机会站点和潜力站点的初步可视化。

并进一步深化结果，根据6大维度所包含的信息，结合站点实际情况，构建TOD综合开发机会区域价值评价两级评价体系，共包含6大因素20个因子。

 

▲两级评价体系构建，包含因子分值及权重

将六大因素进行综合叠加分析，最终形成TOD综合开发价值地图。

 

▲成都TOD综合开发价值地图

 

■ STEP 3 ：筛选站点

——考虑 三大因素 ，从规划地铁站点中筛选出符合最具拓展条件的站点

TOD综合开发价值机会地图完成后，需要从空 间资源条件 、 竞企参与情况 、 规划调整难度 等方面，筛除无空间资源、已有社会企业参与、以商业和产业功能为主且法定规划优化难度大的站点，最终获得最具拓展条件的 TOD站点机会地图 。

  

▲站点时序评估

▲溢价空间评估

▲重大项目评估

▲成都TOD站点机会地图

■ STEP 4 ：分类推荐

——根据介入方式不同分为合作开发型和自主拓展型，根据站点的不同类型分为枢纽型、产业型和居住型

基于成都 TOD站点机会地图所选择出的机会站点，其中的有些站点属于轨道集团已经获取大量土地，有些站点位于一圈层内，现状用地多为国营企业的工业厂房和专业市场，这类站点属于本次研究重点推荐的有机会 合作开发 的站点。

▲现状可改造站点机会地图

▲轨道集团获取站点机会地图

基于成都TOD站点机会地图所选择出的机会站点，将最具发展潜力的站点分为交通枢纽型、文化产业型和居住社区型，针对性的进行推荐，辅助公司进行投资决策。

▲分类型TOD站点机会地图

■ STEP 5 ：站点条件

——针对价值高的站点，对站点辐射影响范围的区域进行详细分析

依托 TOD综合开发机会区域价值地图。将站点分为成熟站点、机会站点和潜力站点，针对排名靠前且不同类型的站点，从 交通区位 、 现状情况 、 用地性质 、 用地规模 、 开发模式 等方面进行详细分析，并提供初步建议。

 

▲机会站点详细信息指引

 

  结 语  

本次研究通过 宏观分析 、 价值评估 、 筛选站点 、 分类推荐 、 站点条件 五个步骤进行全面分析，最终形成 TOD站点综合开发机会地图和机会站点详细信息指引，构建一套TOD站点综合开发潜力与机会的研判体系。

 

责任编辑： 雷志强 廖子昱