老旧小区家中漏水，几种你意想不到的原因！

01

楔子

过去的一周，上海经历了寒潮的袭击，不知道有多少家庭经历了“爆水管”，反正所有的物业人是忙得不可开交。水管爆裂，家里漏水的情况非常普遍，维修师傅们辛苦啦。

良子今天这篇文章也是有感而发， 漏水问题一定不能想当然，而是要调查研究，才能有效的解决。 也希望这篇能给维修师傅们一些启发，加快维修的速度。

而小业主们，只要把标准动作牢记于心，就不会有太大的问题。

1.发现家里漏水，不要慌张。

2.先关用水器具的角阀；如果还不行，就关总阀门。

3.然后向物业报修，静候师傅上门排除故障；

4.待漏水问题解决后，再追责任的问题，协商赔偿等事宜（如果涉及上下家）。

切莫搞错步骤，造成家里重大损失，影响睦邻友好。

02

阳台漏水

很多家庭会选择把洗衣机设置在阳台上，利用原来的排水立管解决排水问题。但是在 老旧小区常会出现“私改立管”的问题，导致阳台漏水问题。

这次的寒潮，我就经历了2次阳台漏水事件。

先来说第一个案例。

楼下居民反映楼上阳台漏水，把他们家天花板的涂料和腻子都泡的掉下来了。

到楼上去看，发现洗衣机龙头并没有漏水。但是洗衣机出水管和地漏位置确实有脏水的痕迹。

良子一开始看到这个情况的时候，也是百思不得其解。

正常来说， 如果没有大水量的话，地漏完全有能力排掉少量的水 。除非是爆水管了，设计的水管管径满足不了排水速度，产生了大量的积水。但实际又没有发生这样的情况啊，水龙头没有爆啊。

经过一番勘察之后，我们找到了原因。

因为楼下住户将原本的 排水立管私自改造到了室外，导致横管排水不畅 ，再加上上海的寒潮（极端天气）， 横管里的水被冻住了 ，所以楼上（好几层）住户的 阳台洗衣机水都排不出去，在此汇聚，甚至倒反水。

光有一个案例，样本太小，可能不足以让人信服。

再来说说第二个案例。

楼下居民反映楼上漏水，把他们家餐厅的吊顶给泡了，纸面石膏板都要掉下来了。

到楼上去看，发现餐厅位置并没有水管。倒是阳台上有排水立管。而且地面上有一层水，但是同样没有发现龙头漏水的情况。

再次经过一番勘察之后，我们找到了原因。

因为楼下住户将阳台和餐厅之间的墙体（红色）私自拆除了，所以才有了餐厅漏水一说，其实是阳台漏水。

为了追求餐厅“正气”，又将原本的 排水立管私自改造到了室外 ，做了石膏板吊顶遮挡，导致横管排水不畅 （是非 常的不畅，原本110管径的排水立管直接下来，结果他们拐了5个弯之后，变成了50的管径排水，还利用的是空调冷凝水管，要这么省吗？） ，再加上上海的寒潮（极端天气）， 横管里的水被冻住 了，所以楼上（好几层）住户的阳台洗衣机水都排不出去， 在此汇聚，甚至倒反水 。

后来在良子的指导下， 楼下住户割管排水 。用钢锯手动切割的时候因为里面结冰，确实费了不少的周折，打开来发现50的管径只有一个小拇指大的空间还能出水，其他都冻住了。你说这能不漏水吗？

所以，给阳台私改排水立管的老旧小区居民一些忠告：

1.最好 不要私改立管 ，不然产生的任何问题，都是私改一方的责任，楼上居民完全有理由让你恢复原状。

2.如果执意要改，那么 做好技术保障 。管径不要改小，排水坡度要留足，检查口要留好。

3.碰到漏水问题， 先关阀门减少损失 ；然后查找原因，排除问题；最后才是认定责任。 （像上面两个案例的楼下住户想要问楼上索赔，能成立吗？）

03

空调漏水

空调漏水也是小区居民经常反映的问题之一。特别是 楼上空调机位放在楼下住户飘窗台的上方时，矛盾尤为激烈。 （如下图）

经常会碰到楼下居民说： “我家漏水就是你楼上造成的，我要求你赔偿损失” 。这个话既对又不对，我们来分析一下。

楼下漏的水确实是空调的冷凝水 ，这点毋庸置疑。

但如果 楼下的飘窗顶板防水性能过硬，即使有水也不应该漏到室内。 大家都知道空调百叶是镂空的，下雨的时候也会有雨水进入。 如果是顶板质量问题，那么楼上那家还有责任吗？是不是开发商的责任呢？

再从另一个角度来探讨下，楼上住户花钱购买了空调，空调厂家没有按照正规操作，将冷凝水接到排水立管里，这 是楼上的责任还是商家的责任？

所以在解决漏水问题时，先要找出原因，而不是先互相埋怨。

其实解决空调冷凝水的办法很简单，就是 把冷凝水直接接到冷凝水立管里 就可以了，或者买个接水盘，收集一下水之后，再排到立管里。

04

外墙漏水

很多老旧小区都有 外墙漏水的问题，而且解决起来很难彻底 。究其原因，主要有以下几点。

第一，因施工工艺及施工技术而造成的房屋建筑的外墙渗漏问题相对较多。这个就和开发商直接相关了。

a.施工用的混凝土标号、或者砂浆强度不达标，偷工减料等都有可能导致外墙漏水。

b.不同材料的连接位置未埋拉结筋、拉结筋的设置不牢固，或者是拉结筋的间距、长度及数量不符合标准要求，在温度膨胀系数的差异相对较大时，则会造成连接位置的开裂，形成漏水的多发区。

c.施工过程中，各种穿过外墙的管道以及不同的预留孔眼的密封性处理没有做好。或者找坡的方向和排水坡度有错误，导致渗漏。

第二，与设计体系相关，这和国家的规范直接相关。

我国各地都有节能要求，而大多数地区的保温都采取的是外保温系统，更准确的说是保温板。

而保温板和墙体之间的连接是怎么固定的呢？钉子作为固定件。

倒不是说钉子直接导致了墙体的开裂。而是保温板和钉子的组合方式没那么防水，雨水从钉眼里进入到保温板内部，然后水流顺着前面第一点提到的原因造成的墙体裂缝，进入到了室内。

保温板被水长期浸泡之后，不仅带来漏水的问题，更使得钉子松动，整片的脱落，砸到财物的事件屡见不鲜了。

很多时候，你根本无法找到漏水的源头在哪里，除非把整个外墙面都翻新一遍。但整栋楼里漏水的都是极个别，其他业主能同意吗？

第三，小业主装修，私自在外墙上开洞，破坏了原有的保温层。

这其实和钉眼的原理是一样的，就是水有了进入封闭空间的可能。而外墙体漏水本质上还是因为第一点原因造成的，其他都是诱因。

分析原因容易，但是修复确实没那么容易。

如果是 高层建筑 ，搭脚手架的成本太高，所以选择的可能性不大，最多放 “蜘蛛人” 下来。但找不到漏水点，只能是在室内推断外部的位置问题，做一些应急的处理。或者干脆在室内做点防水砂浆修修补补的操作，其实是没什么作用的。

如果是 低楼层 ， “兜底翻” 的方式是最直接有效的，但是代价稍微大一点。可总比高层想翻也没门要幸运的多了。

最后想告诉小业主们，外墙补漏是一件非常专业的事情。物业做不了是非常正常的，很多马路游击队也是无法胜任的。 最好找专业的机构先找出漏水点，然后提针对性的解决方案。 避免走冤枉路，花冤枉钱。

05

卫生间漏水

大多数的卫生间漏水其实都 发生在排水管穿过楼板的这个位置 ，真正排水管出问题的概率非常小。排水管与楼板之间的缝隙其实应该在开发商交楼时就解决好，而不是小业主装修时再去补救。

一旦装修完毕，想再去修补就非常困难了。

所以在做卫生间防水时，要形成封闭的箱体，防水至少刷到1.8米。注意千万不要省防水，一定要兜底刷，转角位置还要附加一遍防水。

还要做好闭水试验，至少24小时，保证没有漏水点。

另外在贴瓷砖的时候，注意不要破坏防水层。

并不是防水没问题，卫生间就一劳永逸了。我们大多数的防水材料也会老化，更有甚者买的时候质量就有问题，所以一旦发生漏水，就只有靠补救措施了。

这是一种免砸墙的堵漏产品，有一定的疗效，但是不能包治百病，自己DIY的时候，不妨一试。

另外提醒一下，我们的 厨房是不设置地漏的，所以原则上是不需要做防水的 。但是一旦漏水也是很致命的，所以要选择质量过关的角阀和水管。

06

结束语

自从我们的 居住方式从平面变成了立体，漏水的问题就“挥之不去”了 。既有建造标准低的原因，也有年久失修的问题，更有人为误操作的成份。

既然漏水问题，对老旧小区来说是不可避免的，而小业主们又都是“贫贱不能移”，那只有 积极应对 了。

漏水的原因千千万，很多都是你意 想不到的。 在面对漏水时，首先应该做的是查明原因，而不是互相埋怨，踢皮球推责任。一旦找到了原因，补救措施才有针对性，也更能事半功倍。

最后提醒， 专业的事情找专业的人来做，而不是病急乱投 医。