《民法典》施行后，老旧小区“加装电梯”会更容易？

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楔子

2021年新年伊始，良子就关注到一则通知 《关于调整本市既有多层住宅加装电梯业主表决比例的通知》 ，是上海关于老旧小区加装电梯， 业 主表决的比例变化问题 。

老旧小区加装电梯一直是一个群众非常关心的社会问题。 高层居民加装的愿望迫切，而低层居民因为各种原因持相反态度 ，导致加装电梯的工作推进一直不太顺利。

今天我就想和良有方的朋友们一起学习下这个通知的同时，也谈谈自己对加装电梯工作的一些想法。

02

变容易了？

这次上海表决比例的变化是源于 2021年新出台的《中华人民共和国民法典》 的相关规定，我们先去看看源头是怎么表述的。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项， 应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

就是第二百七十八条 的规定，导致了这次上海的表决比例的变化。

那么比例变化后，加装电梯的难度是否降低了呢？

我做了一张对比表，让大家能比较直观看到变化。

首先对于 专有部分 可能会有个名词解释的问题，我理解下来应该是套内面积（也许是净使用面积，也许是包含墙体的使用面积）。而楼梯间，走道等是共有面积。

其次，对于老旧小区的户数和户型面积、得房率，我做了一个 前设，分成了3种情况 。但是这些对于最后的难易变化其实不起任何作用。

大家可以看到，不管是一梯两户，三户还是4户，不管得房率是80%，85%，90%，这次的民法典出台后， 只要1/2的人同意，就可以加装电梯 。(而原来需要2/3)

A.也就意味着2-6楼（9/12，二楼只要一户）参与表决，就可以启动。

B.4-6楼加上三楼一户同意即可（9/12*7/9=7/12）>1/2。

从这个数字推导过程，我们得到两个重要的信息：

第一， 一楼居民在整个事务决策过程中，是可有可无的 ，因为他不起任何作用，完全可以被代表。

第二， 二楼居民是起关键作用的 ，因为如果2楼不同意，征询的工作就启动不了。

从之前的90%到2/3，再到现在的1/2表决通过即可加装电梯。 总体而言，加装电梯的征询工作，确实是比之前容易了。

03

变顺利了？

随着法案的出台，加装电梯工作在表决比例上有所降低，但是加装电梯的工作就一定会变顺利吗？

这里良子有一些隐隐的担心，之前的征询，一楼居民起决定性因素，基本是一票否决。而现在 一楼成了摆设，自己的财产权利似乎没地方主张了，很容易产生邻里矛盾 ，不得不让人担忧。

我在知乎关注了一个话题 ”一楼的邻居坚决不同意加装电梯，怎么办？”

我节选了几个回答，很有代表性，大家不妨一起看看。

首先，加装电梯对一楼是否造成了房产贬值，贬值了多少？这是一个好问题。

我个人认为：对一楼是造成了房产贬值的，但是贬值了多少，需要设计出一些机制去评估。

另外加装了电梯之后， 楼上都增值了，一楼没有享受红利，该如何补偿 ，可能也是需要同时考虑的问题。

就像回答里说的一样，你们要么集资把不同意的那几户买下来。当然在很多城市，这是根本不可能的，因为限购决定了，这就是 Mission Impossible。

这个回答看似很幽默，其实讽刺的非常辛辣。 高楼层居民对不同意的“少数派”进行道德绑架的现象屡见不鲜。 成年人的世界更多的是权衡利弊，站在道德的制高点上谈“生意”本身就不可取，更别说你的道德制高点是否成立。

最后就是协商的时候，是否换位思考了。 有没有考虑对方的感受，这点也非常重要。有时候结果就在两可之间，而良好的沟通，别人也许就同意了。但因为你的“盛气凌人”，事情就黄了。

我认为加装电梯是一件惠民的好事，但是如何把好事落到实处，这是需要智慧的。而 良好的评估机制，友好的协商机制，合理的赔偿机制先建立起来，才有可能事半功倍。 不然，老旧小区加装电梯的前路将“漫漫”！

04

疑惑

通知里对于加装电梯占用小区业主共有部分的处置，表述有些含糊。良子提一个假设，供大家一起参详：

如果加装电梯占用了道路、绿化等，这是全小区共有的。那么这部分面积是否存在“专有部分”， 如何界定这个专有部分面积，是楼栋直接对着的这些住户，还是前后楼栋都需要考虑？

如上图，2号楼栋加装电梯导致道路线型需要改道，不仅影响了道路，还有绿化。那么征询的时候，哪些是专有部分呢？是只要2号楼栋参与，还是2和5号楼栋都要参与，亦或是1-6号楼栋都需要征询？

老旧小区更新改造看似简单，其实包罗万象。 在螺丝壳里做道场，除了要解决肉眼看的到的问题，还要解决“声、光、热”等无形的问题，因为“场”是一个哲学问题。

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结束语

老旧小区加装电梯是一个系统工程，目前 最大的问题就是居民意见不统一，征询工作推进不顺畅。

而我们的社会正在步入老龄化， 很多大城市已经是老龄化严重，加装电梯等无障碍设施的改造刻不容缓。 这不仅是使用方便的问题，更是城市文明的象征。

这项工作和“大禹治水”有些相似， 除了“堵”，还要“疏” ，不仅要在立法上明确责权利，更要在民意上做到合情合理。

得利者不能搞“试探”，失利者不能“步步为营”， 经济补偿和“暖人心”要双管齐下 。

如果底楼居民愿意发扬风格，那是最好；不愿意的话，也不能道德绑架。