引言
一、背 景 篇——当前国内地产行业背景
1.1 国家经济宏观形势对房地产的影响
1.2 近两年地产政策简介
1.3 地下车库设计管控的重要性
地产行业告别了黄金时代,行业利润水平中枢下滑已是业内不争的事实,过去一味囤地利用高负 债追求高增长的模式无法持续。如何追求“有质量的增长”,成为了当下房企的新命题。成本控制直 接关系到房地产开发企业的利润空间及生存和发展。项目成本进行动静态控制和有效及时的管理是必 不可少的。
从对标房企和集团已经完成的几十个集团项目统计来看,地下车库成本绝大部分占项目总建安成 本的22%-35%,地下地库成本优化至关重要,需高度重视。当车均效能越低时,车均造价越高。每 提高1平方米停车效能,非人防造价约节省3500-4000元,人防造价约节省4500-5500元。
二、政策篇——各城市停车政策及规章统计
2.1 全国重要城市停车政策统计及分析
三、技术篇——地下车库经济优化技术专篇
3.1 地下车库规划布局
3.1.1地库及人防选址注意事项:
地库区域的划分是需要考虑综合因素的,一般来说,以下三个方是大多说楼盘需要面对的情况:
(1)示范区售楼处和地库的关系: 示范区售楼处出于抢提前开放、开盘的考虑,一般都提前与大区施工,因此建议避开大区地下车库范 围,并与地下车库预留距离不宜小于6米。
(2)首开区位置和地库的关系: 首开楼盘建议与人防分区域设置,地下室人防部分施工进度相对较慢,影响首开楼盘时间(当地政府 有首开部分即需建好人防要求的除外);同时成本投入较高,增加资金峰值。
(3)竖向设计和地库选址和标高的关系: 地下车库范围应考虑场地高差、竖向设计和土方平衡情况,尽量做到土方量最小,尤其填方需要重点 控制,对后期结构稳定及成本的投入都有重大影响。
“集中式地库”停车方式建安成本最集约,如果项目地势平坦,首推此种布局方式,而且地库轮廓越 接近完整的矩形,车均停车效率越高; “鱼骨式地库”常用在地库车位数有限,洋房或叠拼等墅类产 品的地下布局中,这种布局不足在于地下外墙面积占比大,防水材料及做法较浪费,这种方式近些年 随着各大房企关注成本应用逐渐较少; “散布式地库”应用在竖向复杂的场地中,通过分区域设置楼 栋和地库的方式最大程度的利用既有地形,减少土方和整体建安成本。
3.1.3地库剖面布局 :
如果地库规模是一定的,以下四种图示的地库剖面布局中,总的建安成本比较 1>3>2>4。 也就是 说尽量将地下一层车库的面积做到最大,且如条件允许,尽量只做一层车库,因为随着地库层数的增 加,地库深度的增大,整个地库工程费用和建安成本的投入都将呈现曲线陡升的结果。
3.2 大/小柱网、结构体系与经济性研究
3.3 地下车库层高专项研究 :
3.4 典型规模地库机房研究
另外:
四、结语
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