多层！高密度！——住宅创新的热点！!

多层高密度社区

将成为下一轮创新热点！

多层街坊、围合社区等创新规划

将在各地大量涌现。

叠拼、电梯洋房等新户型

将会迎来大发展！

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政策背景

新版《城市居住区规划设计标准》（下称《标准》）自2018年12月1日开始实施，其中一条引人注目的变化就是 鼓励建设低层高密度和多层高密度社区。

多层高密度社区土地利用率较高，有利于形成尺度适宜的特色城市， 预计将会有大批量建设。

《标准》为鼓励多层高密度社区的建设，单独为其放宽了建筑密度和容积率要求，同时降低绿化率要求。

《城市居住区规划标准》4.0.3 当住宅建筑采用低层或多层高密度布局时，居住街坊的用地与建筑控制指标应符合表4.0.3的规定。

表4.0.3 低层或多层高密度居住街坊用地与建筑控制指标

4.0.3 条文说明中：多层高密度宜采用围合式布局，同时利用公共建筑的屋顶绿化改善居住环境，并形成开放便捷、尺度适宜的生活街区。  

以多层Ⅰ类为例，常规布局和高密度布局下的指标：

可以看出多层高密度社区将会有以下几大显著特点：

?容积率大大提高约0.3；

?建筑密度大大提高约8%；

?以围合式布局为主；

?可利用公共建筑屋顶绿化。

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实施背景

中国城市化进程发展迅速，城市面貌日新月异，但同时丢失了很多地方特色和宜人尺度。

高层住宅+大尺度街道成为标准配置▽▽

这样的城市面貌丧失了对人本身尺度的关怀和步行的照顾。

所以新《标准》提出了“生活圈”的规划理念，参考了国外的成功案例：

△新加坡TAMPINES（谈滨尼）生活圈

△瑞典·斯德哥尔摩生活圈

而在生活圈理念和多层低密度的原则下生成的城市面貌是这样的：

可见，如果能够形成这样氛围的城市街区，将会使城市面貌有很大改变，宜人的尺度和良好的邻里关系，将会成为城市管理者大力追求的效果。

所以，可以预见今后在各地将会大量建设一批多层高密度社区！

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国内的成熟案例

遗憾的是，由于国内以销售为主导的房地产开发，排斥东西朝向住宅，所以围合式社区在国内少之又少。

可喜的是，上海“安亭新镇”是一个完全按照“生活圈”理念打造的多层围合式典型社区，极具参考价值。

△安亭新镇全景效果图

安亭新镇 源于欧洲文化之都魏玛的设计思路，崭新的规划设计理念引，成为里程碑式的中国小镇作品。

5平方公里，整体容积率约1.0，绿化率达60%，高达57万㎡绿地，滨水住区有16万㎡的湖泊和水系。

三重围合规划布局，而且它成为全国首个民用共同沟、江南首个集中供能的居住社区。

约400米为模数城镇建设尺度，街区留给步行与骑行使用，如同中国的老城一样。由店铺街将人引入街区内部，中心由一个街心公园构成，让邻里分享打开界面，汇聚于新镇中心。

欧洲理想小镇的经验规划

围合保证了小镇 相对的独立性 ，形成一个完整的小镇界域，将 建筑集中 的同时， 绿地、配套资源也相对集中 ，居住者之间有良好的亲密接触，基础设施得以高效利用。

第一重围合 ：沪宁高速、三江交汇和一条墨玉南路围合。

第二重围合 ：环绕小镇面宽约15m的运河。

△安亭新镇实景鸟瞰图

△向心的中心广场作为文化集中点，最大程度为周边服务。

第三重围合 ：街区的围合，由建筑单体构成街区形成内庭，内庭既是半开放的公共空间, 也是半私密的专属空间。

“安亭新镇周边式”建筑布局

以德国1920年代的花园城市Margarethenh?ehe和1990年代的远郊新城Kirchsteigfeld作为参照物进行参照。

安亭新镇的这种“周边式”是一种带有 中国特色的周边式 ，设计中采用了 加长街区南北向长度而压缩东西向 ，变方形街区为矩形街区的变通方式。

采用了许多向东西方向开通的接口，大部分楼房实现了中国国内对房屋的南北向朝向要求。

如上图所示，小区为敞开式，楼栋一层全部是商业，二层以上才是住宅。

为了争取南向阳光，院落呈现东西边长而南北边短使得尽可能多的住宅为南北朝向。

合院的入口绝大多数开在东西向的短边上以求进一步减少东西向住宅的总量。

这样的改良后，创造了一种 高密度围合的住宅布局 。

“安亭新镇周边式” 提供了良好的空间质量，其避免了来自街道的噪音与污染，并备有一个宁静的绿色庭院，街道旁的公共空间与地块围合中的半公共空间之间进行明确的分隔。

新镇在主要道路两侧低密建筑，并形成清晰连续的街廓，重塑 围合感 的街道空间。

此外，整个小镇是没有围墙的，真正的做到了敞开社区。

德式风格的多样化立面

以魏玛为代表的德式风格在安亭新镇随处可见，实现了艺术与建筑的完美结合，将优雅唯美的气质与严谨精湛的神韵熔炼一体，成就不可复制的德式建筑经典烙印。

建筑外立面采用白色和暖色系如红色、黄色、橙色以及蓝色、灰色和绿色。丰富的外立面颜色热情明快，与安静的小区形式对比，却又有着平衡的感觉。

三级交通体系

步行系统

完整的步行环路，具有高度识别性的步道设计，主题、公园、广场的串联，一步一景。

慢跑道系统

滨河慢跑道、公园慢跑道、沿城市景观道慢跑道组成了多样的慢跑环境。

自行车系统

休闲自行车道+交通性自行车道，形成连续的自行车游憩系统，即是公共空间的完善，也是小镇绿色健康文化的有机组成部分。

“可持续生态居住先进技术

全国首个民用共同沟

共同沟俗称综合管廊 ，在安亭新镇，一条长约 5.8公里，断面长宽均为约2.4米的民用共同沟 ，用以 安置全部水、电、通信、煤、气管道，预留了人员检修维护增容操作空间，地面上看不到任何电线杆 。

江南首个集中供能

新镇采用独特的 “全镇集中供暖” 能源方案，集成了多项世界先进的能源科技，将冷热能源集中起来，通过一定技术手段输送到每家每户，使房间温度终年保持在18-28度左右。

此外，外墙、屋顶和地面采用保温隔热材料；门窗采用德国技术的“内开内倒式”双层中空LOW-E钢化玻璃窗；卫生间采用同层排水系统。