全新的尝试——适老型社区（研究 案例）

然而 现实是，养老地产只是看起来很美。

中国老龄化的时代到来，随着中国社会的发展，养老问题变得日趋严峻，而实行了30年的独生子女政策和日趋高昂的生活成本带来的生育率的骤降将使中国成为世界上老龄化问题最严重的国家。

由于不同国家的国情差别很大，因此针对解决养老问题而采取的措施也各不相同。

发达国家是如何应对养老问题的呢？单总结起来可以大致分为三个阶段：

《 发达国家老年社区建设分析 》

? 传统养老院时期，社会老龄化成都还处于初期阶段，相关的养老产业还没有形成一定规模，这个时期的运营主体主要由 政府 主要实施；

? 老年公寓时期，老年群体形成一定规模，由 政府和开发商 一起开发，通过建设专住型的老年公寓来使用有限的配套资源得到最大化利用；

? 发达国家老年住宅发展，根据前两个阶段积累的经验，目前处在第三个阶段，基本以 开发商 为主，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。

由以上三个阶段可以看出，欧洲国家早在19世纪末期已面临人口老化的社会问题，经过近一个世纪的演进，累积了丰富的实践经验，是当今世界各国在制定本国老龄对策和实施相关社会计划的重要参考。

基于中国的国情，已经到了社会养老发展的第二阶段，即 “开发商主导，政府主持” 的模式，对于老年社区的规划设计研究将成为住宅开发商的一个重要课题。

所以中国老年社区的建设迫在眉睫：

1、养老机构建设严重不足

据统计局2009年的数据，80岁以上老人有1899万，失能老人940万，部分失能老人1894万。

统计局2009年数据

他们中的不少人，需要有一个去处，那么相对应的各类养老机构床位却只有266.2万张，公办养老机构“一床难求”，排队都需要2-3年。

民资进入却不容易，一个床位建设成本动辄十几万元，补贴“杯水车薪”、审批往往“肠梗阻”，“银色浪潮”加速来袭，仰赖服务供需失衡问题十分突出。

这是我国急需解决的问题。

2、保障措施的缺位

强制实行了三十年的独生子女政策使中国成为世界上进入老龄化社会最快的国家，我们发现相关政策的制定以及配套设施的建设，其实我们国家在这方面相对来说是比较落后的。

在老龄化程度较高的地区，如北京、上海等，养老院一床难求，提前几年开始排队的情况已经屡见不鲜，保障措施的严重缺位已经促使老人们“抱团养老”。

对于房企来说，未来的养老地产很可能不再是一种特殊业态，而是链接了拿地、产品设计、社区服务、社区配套的一个重要环节。

现在有些养老的项目已经从单纯的“老年社区”过度到了“适老型社区”，是一种全新的尝试。

下面我们来具体聊一下 “ 适老型社区 ” 应该怎么做

芒福德对于老年人社区的定义：适老型社区是由专门为老年人规划、设计、建造的住宅组成的集合社区，主要目的是适合老年人的身心特征，满足老年人在家庭生活和社会生活的需求。

老人不喜欢在有特定年龄层之别的住区居住，让长者活成年轻人的样子，必须要有年轻人，而不是只有老人。

社区模式分析

以上三种社区，其中“全龄混合社区”为市场化下的养老地产模式中最具代表性和可持续性的。

这是一种以全生命周期为线，营造适宜全龄客户群体混合居住的大型成长型活力社区模式。

全龄混合社区是社会养老体系中重要组成部分，也是未来的发展趋势，出发点及最终目的不仅是满足购房需求，更是“让所有老年人都能老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安”。

比如 杭州蓝城·陶然里 项目， 一个生长在大美之江的13万方同城颐养园区， 主张取消年龄隔阂，规划了50%的混龄设定。

在这里，不仅有颐养社区幼儿园，推行代际教育理念，而且还设计了混龄化双钥匙LOFT公寓，一层老人自住，一层出租给年轻人，打造可互助式的混龄生活。

杭州蓝城·陶然里  业态分布

混合片区靠近主干道，融入了一些公共服务设施，还有一些偏公共的居住功能；居住片区南侧是城市公共绿地公园，所以把纯居住功能的放到南侧；两大片区中间通过一条林荫大道分隔。

杭州蓝城·陶然里 实景图

万科随园海上明月 就是一个典型的全龄混合养老社区，占地面积：57,570平方米，建筑面积：143,930平方米，建筑方案设计：上海都易建筑设计有限公司。社区由9 栋18-27 层高层住宅、2栋12-18层老年公寓、2座2-4层的商业配套设施组成，总户数：1222户（住宅996，养老226）。

万科随园海上明月 业态分布（图源网络）

出于方正平坦的地形优势，整个社区非常有利于发挥出具有中央轴线感的规划设计，在南侧北塘路与北侧建设一路之间，一条清晰的南北轴线确立了街区的格局。9座呈现环抱、对称式的布局，使得整个建筑群落在更大的城市区域内具备标识感。

万科随园海上明月  业态分布 （图源网络）

规划紧紧围绕着“解决现代三代人生活居住方式”为主题，一个地块，三种业态，三个组团，各自独立但又紧密相连，互不干扰 。

马鞍山蓝城·陶然里 ，设置一定规模的持有或非持有经营的养老服务设施，包括照护机构护理院、颐养中心、活力颐乐学院、适老化公寓（老年公寓）。一方面服务自身入住的老人，另一方面它还承载着社区内部甚至社区周边范围居家养老的输出服务。

马鞍山蓝城·陶然里 业态分布（图源网络）

此外设计也在社区里植入其他资源优势如适老化公寓（普通公寓）、社区门诊、园区商业、生活超市、公共餐厅、优质环境，解决年轻人购房置业问题、便捷就医问题、子女教育问题、品质生活以及老人赡养问题，吸引年轻人群的入驻，让社区充满活力和生机。

马鞍山蓝城·陶然里 业态分布

华润置地悦年华.润府 ， 是华润打造的成熟精品住宅系列，亦是华润置地打造的首个润养健康住区。 占地总面积为96386.38平方米（144.579亩），由三宗地块组成，宗地一97.849亩的商住地，宗地二34.217亩的养老机构用地，宗地三12.513亩的老年综合医院用地。

华润置地悦年华.润府   鸟瞰图

项目采用社区围合式布局，将建筑围绕中心环境设计， 设计两轴一厅一环四花园， 2.91的容积率，最大154米的楼间距，使得楼栋间交错布置互不遮挡，形成大尺度中央景观，一条500米活力健身环跑道贯穿整个小区，1400㎡的阳光草坪、16米跨度的景观会客厅、四大公园以及分龄游泳池，以“全龄、全季、全景”园林营造，满足全家庭不同年龄层的个性需求。

丹麦最大的城市多龄化混居社区——The Future S?lund ，位于哥本哈根市诺瑞布罗区，毗邻Sortedam湖。

图片来源：谷德

社区将提供360间疗养公寓，150间青年公寓（20间由自闭症青年居住），20间长者公寓，一个日常护理中心，三间小商店以及诸如咖啡店、手工作坊、私人及公共停车场地等服务设施。

图片来源：谷德

多样的户型带来各个年龄层次的居民，以及随之而来的各种客人，其复杂程度将是丹麦前所未有的。社区会成为诺瑞布罗区发展的重心，人数众多的居民、员工和访客让这里成为各色城市活动的起源地，为地区注入了生命和活力。

对老年公寓空间进行等级分类有助于更好的掌握老年人对不同空间的使用特点，每个空间发生的行为不是固定的而是动态的。

老年社区交往空间层次划分——《老年社区交往空间设计探析》

老年人生活空间的首要设计原则是需要符合老年人特殊身体状况。

由于生理原因以及由此所引起的心理方面的变化，老年人对交往空间的环境有着特殊的需求。老年人与其他年龄阶段的人相比，对环境适应能力较弱，体能衰退等原因，对安全感、私密感、舒适感等有着较为强烈的要求。

《老年社区交往空间设计探析》

?  长者喜欢阳光，喜欢阅读。

?   对于居住空间的需求面积并不大，不需要非得子女与其同住，只需一个温馨自在的小家；

?   他们希望小区拥有大的花园，下楼就可以和老伴散步、与邻里闲聊；

?   他们希望有更多的活动空间、社交场所、运动场地，能把自己的时间安排充实；

?   他们希望在自己身体不适、腿脚不便的时候，能得到及时的照顾与陪伴。

① 公共空间

正是了解社交对于长者家人的重要性，公共空间生活场景营造处都融入了社交的理念，带着“让一切社交自然而然发生”的美好愿景。

杭州蓝城·陶然里 西入口效果图

陶然里约13万方同城颐养园区，通过“混龄、无界、融合”展开生活设计，园林融合“花园客厅”理念，设计一个中心花园、八大主题花园，丰盛的户外设施、游赏互动一体的主题景观组团，吸引家人们走出家门，参与到与自然、与邻里的互动中。

杭州蓝城·陶然里 社区花园分布图

杭州蓝城·陶然里 风雨连廊庭院效果图

社区全部通过风雨连廊到达独立的入户单元，而且连廊还能承载不同的公共活动，项目还对尺度和无障碍进行了研究：

杭州蓝城·陶然里 全区尺度示意图

马鞍山蓝城·陶然里项目室外空间根据人群活动的需求进行设置，如儿童倾向富有趣味的活动场地；中青年需要更多的健身场地、交流空间；老年人需要运动健身的空间、娱乐空间如唱歌、戏曲弹唱、遛鸟等。

马鞍山蓝城·陶然里 社区花园分布图

对各年龄段人群喜爱的活动空间进行区分，相互穿插，让具有相同兴趣的不同年龄段的人群可以充分交流。同时还设置老人和儿童共同的活动场地，增强老年人活动的积极性。

马鞍山蓝城·陶然里 风雨连廊效果图

社区内还设有风雨连廊设计，联通了整个社区，可以通往每一户，下雨天你不带伞在小区里随便溜达完全没有问题。

② 半公共空间

半公共空间主要是主入口门厅、图书室、健身房、多功能厅、餐厅、教室、户间花园、交通空间等。

陶然里园区 入口大堂、地下单元大厅、电梯门厅、电梯轿厢等全部都是高档精装修。“从温暖外界到温馨内心”的状态转换，回归自在的家。

椿龄荟场景 护理院 示意图

③ 半私密空间

半私密空间主要是居住在单元层上的老年人住户享有的空间，包括电梯厅、过厅、活动室等。

万科海月项目的活动配套区域约2000㎡，分别位于独栋配套与长者公寓的1楼。

其中，独栋活动配套建筑2层设计，其中1层为随园餐厅，2层为多功能厅，并在顶层设置门球场；此外，长者公寓1F集中设有各种娱乐活动配套，如茶吧、棋牌室、老年大学、活动教师、阅览室、童玩中心、理发店等。  

④ 私密空间

私密空间在各居住单元内部，其中 户型尺度也要充分考虑适老性。

例如，鲁能苏州全龄健康社区泰山9号项目，里面的健康养老公寓在平面设计上，所有户型保证至少有两间功能房南向布置，所有空间均能直接通风采光。

无论是公共区域，还是户内空间尺度上，都考虑了适老化的预留和设计，比如室内无高差，门洞宽度和室内空间（如下图）都能满足轮椅的通行和回旋直径1.5m。

杭州蓝城陶然里天造地设的绝佳颐养环境。在公寓室内，陶然里亦将“阳光、空气、水、温度”4大微环境调理至最平衡状态，让长者舒适自在地栖居。

 

 

杭州蓝城陶然里样板间 实景图

公寓内配备新风系统、前置净水系统，高精度微米滤网；中央空调、地暖系统等。

入户玄关处拥有感应灯，归家即有温馨暖光迎接；玄关柜拥有换鞋坐凳、衣服挂钩，安然放置购物袋、雨具钥匙和外套等，转换轻松的居家状态；厨房橱柜电器有序安置、卫生间镜柜收纳、主卧大衣柜等，将收纳“内涵空间”隐藏于各个居室之中，为生活带来更多便利。

厨房根据长者习惯设计最佳高度的地柜和吊柜、采用侧吸式油烟机等，避免磕碰；水槽洗碗机，果蔬净化，洗碗消毒；

卫生间的淋浴房及马桶边均设紧急报警设备、坐便器和淋浴房安全扶手、台盘台面设便于打理的溢水边和滴水线、淋浴房挡水条无高差设计、除雾镜面……多项适老化设计的应用，让长者安心无忧使用。

再比如马鞍山蓝城陶然里的样板间里都看的到的，墙角桌角温润圆角设计，180°开启的卫生间门，下倾15°的镜子，尺寸和软硬程度都精心设计过的沙发，全屋起夜自动感应灯……这样的细节还有很多。

马鞍山蓝城陶然里样板间 实景图

在社区规划上我们发现一些郊区的养老项目之所以不成功就是因为配套设施要么太远，要么不足，想要做成功，就需要配置足够的各类设施。 

大多数老年人的最大步行半径约350m到500m，在社区规划上，应尽量把服务于老人的商业设施，娱乐设施、服务设施、公园绿地及宗教活动设施分布在这个范围内。

美国建筑师学会《老年公寓与养老院设计指南》中老年社区需要的配套设施：

儿童、青壮年和老人都是这个社会的重要组成部分。

在现代市政和住宅社区规划中，我们特别注意社区所担负的社会功能和责任，并保证不同年龄层的居民都可以享受优质的生活。

无论看起来多么遥远，我们总是要有一天会面对自己的60、70和80岁。

也许那个时候，老人们流行的日常活动从打纸牌变成VR游戏，护理工作也会交由机器人完成。可是有一点不会变：我们仍然需要一个合适的空间来和自己衰弱的身体和平共处；我们会需要照顾，却也需要隐私和自由；我们依然会渴望得到尊重和陪伴，并实现一些价值。

也许未来各大房企在建立混合居住社区中的探索，能够给予我们启发。

本资料声明：

1.本文为建筑设计技术分析，仅供欣赏学习。
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