当我们谈到工业再利用时，通常会想到各种由老厂房改造的创意园区
▲原工部局屠宰厂改造的1933
（图片来源：百度百科）
▲ 原上海汽车制动器公司改造的8号桥
（图片来源：百度百科）
公众对这类再利用方式普遍还是正向评价，但业内则已开始讨论这类再利用模式的些许弊端，比如过于封闭的运营模式令其与周边社区形成割裂，成为封闭的“大院”。
划重点：
因此， 新入的改造项目如何解决旧有模式的掣肘 ，就是目前急需考虑清楚的。
各大核心城市普遍存在的“缺地困境”极大刺激了向“存量用地”开刀的举措。
近两年，老旧地区的再开发在大城市得到稳步推行，但不得不说，能够同时做到 商业上可自洽、用途可持续、环境高度融合和改造口碑良好 ，并能够为其他类似项目提供借鉴经验的案例，可以说是凤毛麟角。
除了中心城市内大量等待改造的老旧地区，我国不少中小城市当前也面临产业转型，对此地方需要一种能够兼顾经济与社会的更新样本，来应对老旧空间再利用带来的全面挑战。
荷兰阿姆斯特丹De Hallen的改造或许值得一看。
前方剧透！！！
▲ 改造后的De Hallen
（图片来源：百度百科）
改造前的De Hallen
De Hallen电车仓库建于1901年，建造过程中大量使用了桁架结构，整体上形成一个个狭长的大厅。
▲ 电车仓库的内部桁架结构，成为项目后期改造后得以保留的重点
（图片来源：百度百科）
结构上的围合高墙让电车仓库和周边社区形成物理上的区隔
▲ 电车仓库多个大厅的高墙围合
（图片来源：百度百科）
事实上De Hallen在近90年的运营期内都是和周边环境割裂的，这里近百年来只有市政运输公司的工作人员出入，成为物理空间上的“大院”。
但直到1990年电车仓库所属的市政运输公司决定搬离这里，政府仍旧没有商榷出现实可行的再利用方案，于是决定对外招租两年。
不少 初创公司、艺术家、音乐家、布景设计师、电影公司和商店 都前来承租，各自占据了车站仓库一角；
结果不出意料，两年的租期一次又一次地被延长。
但是
这些租户都把这里当成了低成本运营生意的场所，没人肯牵头来出资维护和修复这个历史保护建筑，这自然是不可持续的。
▲ De Hallen在修复前破旧不堪的外墙
（图片来源：百度百科）
到2006年，2年的临时租约最终被延长到10年之后，市政当局最终清空了租户。
逐渐恶化
在准备开发的当口，适逢金融危机，市政难以筹措到足够经费来改造开发这个项目。
▲ 车站仓库改造前内部长久失修
（图片来源：百度百科）
电车仓库无人做主的结果是阿姆斯特丹的流浪汉们进来了
他们占领了三号厅，搭建帐篷睡觉、在废弃的公共汽车上开咖啡厅、甚至把车站屋顶漏洞下方做成花园用雨水来浇花……车站仓库内植物横生，鸽子和害虫到处筑巢，墙壁和屋顶破陋不堪。
De Hallen车站仓库的拯救和改建已经刻不容缓！
多方参与的改造
多方的共同参与是De Hallen改造项目的亮点，也是该老旧工业地区重焕活力的重要原因。
整个改造过程历经波折但设计改造的模式值得分析
多图预警
起初，一个名为TROM的基金会曾经尝试主持De Hallen的改造项目，但遭到当地居民的一致抵抗而失败。
后来当地政府、其他社会企业也试图通过各种方式改变该地区的现状，但都以失败告终
而后当地政府找到了开发商Lingotto，与当地居民合作成立了一个倡议小组，从未来住户和邻里的角度重新思考地区的转型方向。
倡议小组通过制定“未来协议”成功融资，而倡议小组以及与之合作的投资方会在未来成为De Hallen的业主联合会
De Hallen项目改造后在业态上能够回应多方诉求，最终大获成功。它不仅成为周边居民新的日常活动中心，也被誉为 阿姆斯特丹西区新的“媒体、时尚、文化与手工艺品中心” ，可以说真正实现了起死回生的效果。
做个笔记
1.De Hallen项目的多方参与过程中开发商（Lingotto）与 当地居民和企业 的合作起到了至关重要的作用；
2.将 未来租户和邻里 列入改造计划并将其作为设计的参与者，这一做法为日后De Hallen在该地区大受欢迎奠定了基础；
3.开发商（Lingotto）承诺赋予投资方“ 业主联合会成员 ”的权利也巧妙解决了资金支持这一设计难题 。
让我们再复习一次
▲ 多方参与流程图
（本节图片来源：作者自绘）
改造设计策略
周边居民、改建承包商、未来租户、建筑师和市政等利益相关者主导这个项目的开发,他们眼见De Hallen这么多年一步步迈向被荒弃的边缘，对它未来再改造之后的复兴目标也十分清晰了：
1.尽快建成阿姆斯特丹城市西区的一个新的、可持续使用的、高品质的综合体，越快越好；
2.改建后的项目要响应邻里的生活需求，但同时也要承担国际化都市的部分功能；
3.财务上要切实可行，包括建设和运营两方面，不能依靠补贴和捐款；
4.建设出入口与周边环境彻底贯通，成为物理形式上的公共区域；
▲ 项目改建完成后的总体布置图
（图片来源：百度百科）
项目设计从“ 经济效用 ”和“ 空间 ”两个维度来确定建筑内不同区域未来的功能。
指导改建的考虑因素按照重要程度依次是： 财务回报、功能实现和改造美学 ，有效防止项目走向无序和失控。遵循这个改造思想，后期改造风格总体保持了“简单”而“有效”。
最终的方案虽然同时追求“技术、美学和功能”上的统一，但实际还是用“功能”指导“形式”，比如将未来租户的视觉工作室和电影院放在楼上，因为这些地方不能“有光”。
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（图片来源：百度百科）
设计规划者往往是改造项目的灵魂，即便项目方对他们的诉求是清晰的，他们如何理解和践行诉求，仍然可能是决定项目未来成败的关键。
De Hallen车站仓库的改造最终获得了高度赞扬，荣获了2015年的欧洲文化遗产奖及其他多个奖项。
改造后的成果
De Hallen是当地和商业设施的混合体。这条通道为连接所有设施的邻里开辟了一条新的步行路线。
它连接前后两个广场，还是到达所有商户的进出口。因为这种强烈的公共性质，通道成为了本地商品展销、艺术品展览、电影厅红地毯和时装秀的理想场所。
（图片来源：百度百科）
荷兰人自己也认为De Hallen项目的成功改造，是本国类似项目的一个标杆性成就。
它创造性地没有依赖政府补贴、捐赠和特许经营，依靠独到的设计和市场洞察力来平衡整个项目，并且又同时兼顾了社区需求和市级推广。
现在它已经成为阿姆斯特丹西区最佳约会地点之一，据信每年的访客达到100万（每天3000人）。
又是一次多图预警
1号厅内的小图书馆包含一家咖啡厅，成为周边社区居民的日常活动的首选地
1号厅内还有一家酒店Hotel De Hallen，有57个房间，内含一家酒吧餐厅，有独立出入口通向外面广场
另外还有一家媒体公司Een media，荷兰最大的线上出版商之一，专注于向14~50岁女性推广时尚、美容、健康和生活方式等方面产品
2号厅内是电影院，一共包括3个大厅和6个小厅
3号厅是各种各样美食的汇集地，有来自世界各地的著名小吃，里面还包括两间独立的餐厅和1家酒吧
4号厅是一家制作公司，同时也可以用来举办大型聚会、晚宴和婚礼等
5号厅是艺术和手工艺品中心，除此之外还有一家牛仔布实验室、美发中心和一个带有游乐场的托儿所
6号厅也是一个公共通道，可以直接通往地下车库的
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7号厅包括一些艺术品商店、一家自行车商店和其他
（本节图片来源：百度百科）
总结
De Hallen的经验遗产应该可以被国内城市广泛借鉴。过去三十年中国的城市发展总是通过建立新城或新区的方式来解决问题，但我们迟早要面对市区内的老旧建筑。
虽然世界越来越被虚拟的数据所统治，但我们仍旧生活在无法移动的基础设施中。那些能够正视老旧工业建筑、能够将腐朽化为神奇的政府和机构，应该获得更多的赞许。
它或许看起来不如平地起高楼那么雄心壮志，但它能主动融合多方诉求，创造性地解决问题，这无疑是蕴含着一种沉默、自信而强大的智慧。
参考文章：
https://europe.uli.org/uli-netherlands-transformation-de-hallen/
https://europe.uli.org/uli-netherlands-transformation-de-hallen/
https://europe.uli.org/uli-netherlands-transformation-de-hallen/
https://miesarch.com/work/3237
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