限墅令下，宋卫平“创新墅化”产品，80-125㎡低密度洋房！！

限墅令下低密度产品怎么做？

蓝城春风江山陌上花开墅化洋房

近日，BA作品 “ 蓝城·春风江山·陌上花开” 样板区落成开放。作为最严限墅令下诞生的全新低密度产品，本文通过多视角解读洋房如何 “墅化” 。

01.

绿水青山怎样变成金山银山？

截至2019年初，我国已拥有13处世界自然遗产，其中绝大部分位于西南地区，只有1处坐落于包邮区（江浙沪）

浙江衢州江山市，中国丹霞 · 江郎山。

江郎山景区拥有300多米高的丹霞孤峰三爿（pán）石，180米刀削斧劈般的一线天等100多处自然景观。2010年，江郎山作为中国丹霞系列入选世界自然遗产名录。2017年，景区晋升国家5A级景区……

江郎山位于衢州石门镇境内，周边配套资源缺乏，从绿水青山变成金山银山，不但要好看，还要好玩，好吃，好住……自然资源 需要系统的规划、建设和经营 。

2018年，在众多地产商鏖战城市豪宅的时候，宋卫平带领蓝城来到了石门镇，在江郎山脚下，建起了春风江山小镇。

春风江山位于江山市/江山站和江郎山景区之间，是到达景区的必经之路。

小镇配置了7.5w ㎡的超大小镇中心，既服务景区游客，也作为小镇的生活核心配套。

除文旅度假之外，春风江山围绕颐养板块，布局人居产品。

一处田园+山水+蓝城品质的现代化小镇，这种养老组合是多么具有吸引力。

同文旅一起，春风江山的颐养业务共同支撑起了小镇的商业前景。春风江山最终定位为：

田园文旅颐养小镇。

2018年，BA作品春风江山合院已经率先交付市场。 就在这时，一项政策的收紧让后续的开发策略发生了改变。

02.

最严限墅令

是谁决定了我们的城市面貌？

明处站着建筑师，规划师，施工队……阴影中坐着市场和政治。

1798年，拿破仑发布门窗税，窗户的宽度与税金成正比。于是今天具有浪漫气息的细长高瘦的“法式窗户”就这样诞生了。。。

2019年，住建部发布了最严限墅令，低密度产品的面貌即将发生巨变。限墅令规定住宅项目用地容积率不得低于1.0，曾经被用来绕过容积率限制的高低配做法被严控（建筑痛哭，规划叫好）。

容积率=项目的地上总建筑面积/净用地面积。是衡量建设用地强度的重要指标。别墅，合院是低密度产品的代表类型，容积率通常在0.3-0.5之间，最低容积率提高到1.0也就意味着他们暂时退出了低密度产品的主舞台。

但大众对颐养度假的需求是不会消失的，别墅合院退场后，什么建筑类型会走到舞台中央？

洋房。

从政策看，洋房满足1.0容积率要求；从市场说，相比别墅，合院，洋房面积较小，总价较低，可以服务于更多人群。但现有的洋房产品多作为合院的补充，设计上相对城市公寓区分不大。从配角变成主角，需要更多创新。

于是，研发一款面积段在 80-125㎡ 的多层度假洋房产品的任务交到了BA蓝城设计手中。

03.

洋房，墅化

墅，指别馆，意为在本宅之外营建的田庄园林，供游玩修养之用。合院，别墅得引人之处就在于“独门独院，有天有地”，如果在满足1.0容积率的前提下继续追求这两句话，那就会出现如下结果。

△广东新农村

但五六层小楼对绝大部分家庭来说，不但买不起，也不实用。如果放弃独门独院的形式桎梏，回到墅的本质：亲近自然，感受风霜雨露，那院子可以，露台也可以，花园不可得，那就让花园飘在空中，做空中花园。

做一种家家户户都有露台的房子。

设计从相地开始。基地西侧为小镇中心商街，另外三面被稻田环绕，地势总体平缓。

用地面积78788㎡，容积率1.0~1.03，建筑密度<36%，限高20m，如果满打满算，只需要三层即可做满容量。

用人话说就是，本项目用地条件比较宽松，不需要做直上直下的板楼。于是BA设计师在传统洋房产品的基础上开始变异，由下至上，户型由大到小堆叠，形成局部向上收缩的趋势。

堆叠户型可不像堆叠书本那样干净利落，户型的堆叠更像乐高，上下颗粒要对齐，比如 卫生间不能出现在卧室上方， 卫生间，厨房的管井要贯通……而这些需求就是户型的颗粒。

回到户型本身，入户方式，动 静 分区，厨卫位置等要素确定了户型的框架，轻易不要改变，而通过缩小或者减少房间数量，遵循 套间→房间→阳台→露台 → 飘窗 的内退逻辑，层层收缩。以典型户型为例，可以概括为四 句口诀。

1、底层大花园，进深要拉满。

底层户型面积段约115-130㎡。是上层户型内收的基础，通过设置衣帽间，卫生间，阳台等，做满进深。

2、 主卧变书房 ，次卧变主卧。

二层户型面积段约110㎡左右，边套将主卧次卧， 公卫私卫 对调， 取消衣帽间， 将主卧变成书房，形成了约17㎡的贯通露台。

3、阳台变露台，露台变飘窗。

三到四层面积段为85-95㎡，通过书房→设备平台，取消套内卫生间等手法，阳台变成露台，露台变成飘窗，继续缓步内退。

4、两户并一户，无敌大露台。

屋顶将两小户型并为一户，形成了 5开间朝南 ，约130㎡的大户型，拥有约57㎡的赠送面积！

如此多的露台，隐私如何保证？

人居产品，隐私一直是BA设计的重点，通过在上下层设置600mm的挑板，最大程度的保护了下层露台空间的隐私。

建筑立面通过多方案比选，从美观，与相邻小镇中心的宋式风格协调等考量，最终采用新亚洲风格。

最终，洋房完成了墅化。却产生了 多达25种变异户型 ，带来了不计其数的新节点。创新产品需要更加严格的现场控制，为了最大精度的传达 设计 ，BA设计师制作了非常详细的立面指导手册，保证了快速施工下的高完成度。

△拖动查看 立面手册节选

04.

结语

丹霞地貌的红色岩层记录了地貌的变迁，限墅令下的墅化洋房则记录着人居产品的进化与发展。春风江山·陌上花开将会 矗立 在江郎山下，目送绿水青山早日变成金山银山。

最后，感谢为蓝城春风江山付出过的房产，设计，工人……春风江山的呈现，离不开每个专业每个人的努力付出！

本资料声明：

1.本文为建筑设计技术分析，仅供欣赏学习。
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