商业建筑的创新探索与实践

项目位于天津武清区，地处京津城际线路、武清环线交汇处，距离北京市区70公里，天津市区30公里，是京津通廊关键节点。武清是天津近郊多年以来发展形成的家居、建材产品的目的性专业市场，华北城也在此深耕多年。其中，华北城一期已于2010年5月正式营业，吸引了周边相关业态聚集。

▲项目区位

▲2009年至今，华北城带动地块周边发展

考虑到整个地块规划已渐趋成熟，原有的专业市场也逐渐趋于饱和，在二期设计时，设计师希望从项目成本、运营、招商等多个维度进行统筹考虑，通过商业模式的创新，实现商业功能的适配性与一定的灵活度。

服务经济的下一步是体验经济，通过提供体验服务，为消费者创造出值得回忆的感受，才能够吸引未来客群。而传统的家居模式（MALL）采用高密度的全室内空间，消费者购物流线单一固定，在空间体验上已逐渐丧失其优势。

在本项目中，通过打造特色体验式家居购物商业街区，形成主题化、地标式购物公园，与周边竞品差异化竞争。设计师最终尝试采用主力店+街区的形式组织空间，实践探索家居综合体与街区模式的融合，希望能够完成以“家”的主题为延伸的空间模型的打造。

从成本的角度考量，业主方并不希望本项目开挖地下车库。同时，设计师敏锐的意识到，对目的性较强的郊区商业而言，停车场也是主力店，是商业价值的一个重要挖掘点。最终，设计将传统三层主力店变为一层主力店+二层停车场+中心商业广场的模式，优化利用基地进深位置商业价值较弱部位的用地。

为了充分挖掘商业价值，项目首先考虑满铺一层商业。二层商业界面围绕主力店、停车场，以及中心广场展开，形成商业环绕。三层商业预留未来多功能复合使用的可能性。

通过在二层广场周边植入五个“盒子”，增加了场所的可识别性，也丰富了广场空间。五个“盒子”形成的手指状布局，可增加480m长的商业展示界面，占比约70%。

中心广场的五个盒子，是以“家”为核心的综合家居体验店。通过强调展示空间的体验性，增加消费者与展示商品的互动，增加消费人群停留的时间。

通过街区空间的垂直联动，项目打造了丰富多样的商业空间。在街区的入口部位，主要角部以及中心广场，利用扶梯、台阶结合绿植，希望能够增加空间的记忆点，同时改善一层商铺的光环境。

二层、三层利用退台形成商业连廊系统，增强商业的水平联系。

▲退台连廊系统剖面示意（滑动查看更多）

这些多样的广场也为后续商业运营的丰富业态预留了空间载体。例如，中心广场作为主题剧场，用于小型文艺汇演、商家活动、产品发布等，可快速制造话题，聚集人气。

华北城二期位于京津公路沿线的重要节点，立面设计希望能够展示一个完整的项目形象。街区式的家居综合体势必比传统的购物中心（MALL）模式带来更长的商业立面，如何取得成本与效果的平衡，也是设计考虑的重要因素。

通过对立面展示的重要性分类，将建筑立面分为三个等级，其中沿京津公路界面为第一等级，采用全幕墙设计，突出公建化和整体化；沿广场界面为第二等级，突出主题化和体块化；其余立面为第三等级，采用窗墙和涂料，考虑立面的延续性和成本可控性。

考虑到项目如此大规模和尺度的界面，建造的品质不能依赖于局部的精雕细琢，而要靠设计的总体考量。以沿京津公路的主界面为例，设计采用了两种深浅不同的条形石材组合，横向分缝采用密缝和普通缝，利用常规600*900的石材尺寸，形成了大尺度的横向比例。

沿京津公路的玻璃幕墙采用了超白高透玻璃双层幕墙和普通浅蓝灰高反射玻璃幕墙，在统一的立面设计语言之下，结合灯光设计，形成两种不同的立面感受，从细节上丰富立面。

内街盒子界面内侧实际上是走廊，玻璃幕墙的组合界面是一个“假立面”。因此，幕墙背后有多个钢结构柱子和幕墙立柱支撑。在选用材料时，采用了深蓝灰高反射的玻璃幕墙，避免玻璃后面的各种幕墙连接件影响立面效果。

在内街空间已经比较丰富的前提下，设计选用了深灰色的铝板幕墙作为内街盒子的主要材料，希望将来建筑能够隐藏在丰富的商业活动之中。侧面的仿木色铝格栅，中和了整个立面的冷色调，增添了建筑的亲切感。

在二期设计的基础上，设计师建议三期提升产品的丰富度，植入嘉年华主题游乐概念，引入最具特色的汽车旅馆，采用主力店+街区商业+娱乐地标的形式，通过跨界整合资源，打造立交开放型商业社区。

三期满足“吃、住、行”三大需求，在这里，购物之旅，也是一场狂欢之旅。通过二期、三期空间和业态的联动，探索全新的旅游体验型家居联动开发模式。

▲剖面图

目前，华北城二期项目已建成并即将投入使用。这一设计是我们对于混合街区与目的性商业运营逻辑结合的一种新型商业空间模式设计的尝试。这一模式是否能被消费者接受，并创造更多商业价值需要时间的验证。我们将持续关注空间主力店这一创新模式的实际运营效果。

▲设计之初的方案思考