地产项目精装修搞砸了，被群诉！90%是因为这3个原因

精装房遭投诉，似乎是个越来越普遍的现象。

 

一直以来，我国房地产行业都呈现出粗放式的发展，然而，室内精装修要求极高，因为这直接关系着住客生活的整体感受，不同的客户对于室内精装修的期望也都不同，整个精装修的要求非常复杂。

 

明源云链一份关于精装房交付统计数据显示，业主反馈反馈排名前十的问题项分别为户内门、墙面、涂料、入户门、天花顶棚、地砖、木地板、窗、开关、墙纸壁纸。

 

其主要原因在于，工人在施工过程中工艺次序错配，操作不当，导致质量不过关，又或者是不同专业之间工作界面冲突，以及后期的装修过程中，现场的成品保护没有做到位等，给房屋的硬件质量带来很多麻烦。

工艺次序

是最容易失误的环节

精装修工程出现质量问题，往往有多种原因导致，但影响较大，又最容易把控的环节，在于对施工工艺次序的把握。

 

装修过程中涉及了多种专业，交叉的工种也非常多，前后工序设置不当，容易相互干扰，影响最终成品的质量。

 

就拿防水工程来说，“三分材料，七分施工”，可见施工占质量的决定因素更大。由于施工人员仅凭个人经验施工，又或者是为了抢占工时，没有严格按照施工标准开展工作，不小心就错配了工艺次序，导致防水层出现质量问题。

 

比如，基层还没有做湿润处理，就开始涂防水涂刷，这样的错序处理，会导致基层吸收了防水涂料中的乳液成分，后续干固后的防水层就容易出现起粉、无强度、针眼等情况，所以在做防水涂刷之前，一定要先充分的湿润处理。

 

闭水试验是防水工程中的一个重要环节，但有时候防水涂料还没有固化，防水层还在反应阶段，因为着急完工，施工人员就会放入清水进行闭水试验，殊不知这会直接破坏防水层，造成防水层起壳、脱落等。另外，闭水试验合格了，也不能默认工程合格了，一定要在地面做保护层，等安装好洁具或者铺设好瓷砖，再做一遍蓄水试验，检查铺贴过程中是否存在二次破坏防水层的情况。

 

工艺次序至关重要，项目的建设过程中，一定要有充分的预控措施，减少工艺失误而导致的质量问题。

 

因此，在前期的准备中，开发商在确定好开工日期起，就应该根据户型情况确定好施工的一切顺序，严格按照施工流程走，比如旭辉，便精心研究了全装修管理的“三七工法”，从准备阶段的精装与土建移交、图纸深化，实施阶段的定型减量、样板引路、过程管控，到验收交付阶段的交验分离、交付管理，三个阶段，七个步骤，都设定明确的标准指引，为施工人员理清了整个工程的思路。

项目建设过程中，如有特殊情况发生，也应实事求是地因地制宜，每一道工序都有着其所应有的必要时间，过程中一定要把握好工序工时，切记不要为了赶工而缩短应有的工艺时间，比如上文所说，防水涂料还没有固化就急着做闭水试验，以免施工过程中出现较大的误差。曾经就有开发商称施工质量是因大雨突来，施工人员加班加点抢工所致，发公开信致歉，可业主却并不一定买单。

 

抢占工作界面

不同工种有冲突

批量精装修的工程，工期一般都比较紧张，交叉作业情况复杂，每个专业工种都想尽快抢占施工界面，尽快完成自己的工作任务，从而忽略了精装修是一个整体庞大、需要互相协作才能完成好的工程。

一味追求完成自己的作业，不顾其他专业工种需求，容易使作业不协调，信息也出现不对称的情况，难以共享到真实有效的信息，甚至容易使项目的开展过程产生堵塞的情况。

这是开发商颇为头疼的问题。

 

一般来说，土建施工单位应该在所有工序完成并检查合格后，移交给装修施工单位，但常见的情况是，土建施工单位常常因工期延误而推迟部分工序，此时的装修施工单位又想提早介入工程，获得额外的工期。

这时候，工期越紧张，双方抢工的冲突就更为激烈，开发商若是处理不好，很可能会导致某一方停工。

 

批量精装修工程施工精细、用材多样繁杂、交叉施工协调等要求较高，因此施工界面繁杂，开发商一定要协调好专业之间，以及专业工种之间的需求和交流。比如装修界常说“泥工怕木工，木工怕油漆，油漆怕电工”，连续的两个工种之间，常常会发生一点小矛盾。

 

若是同时交叉施工，协调工作做不到位，原来想借助交叉作业缩短工期的念头不仅破灭，甚至还可能因为维护、返工的问题延长了工期。就像客厅地砖，木工还没有完成相关作业，泥工就进场，容易对木质对装饰物造成污染，又或者是损伤了地砖的表面。开发商一定要提前做好相应、统一的工作界面移交规定。

 

明源君建议，开发商在项目施工招标时，就要明确土建施工和移交装修的参照规范和标准，并在合同中明确规定施工过程中，监理、装修施工单位进场检查、验收的节点、标准，土建施工单位、设备安装施工单位应采取的配合措施，以及约定后期出现各种冲突、争执的解决程序和原则，形成会议纪要，作为依据。 

 

开发商还要向施工方明确工程的总工期和关键线路，工程的一切计划安排、时间节点都要围绕着关键线路来控制工期。这也就要求了开发商要明确重要的节点工期，通过不同的阶段，将装修划分成若干重要的节点工期，人、材、机及其他资源都得按照节点工期进行统筹安排。

 

同时，开发商也应该提前协商好工序安排，规范双方的配合义务，以及施工过程中节点偏差造成施工延误的各方责任及其赔偿制度。比如，开发商可以每周召开一次生产会，并把各专业工种的配合与协作列为生产会的一项重要内容，及时解决施工中各专业的配合问题，尽量规避冲突。

 

因此，开发商要明确各施工内容和各专业之间的关系和顺序，比如土建什么时候移交给精装，精装阶段各个工序之间又应该怎么协作，在清晰的指引之下，无论是哪个专业，都能清晰工作界面冲突时，应当移交给谁，谁也没法耍赖皮。

开发商可以要求施工方明确施工内容与专业之间是平行施工，还是先后施工？会有时间冲突，还是会有空间冲突？彼此交叉的工序，有着怎样的顺序？

最好能清晰每道工序的前后工序是什么，实现最优的小流水施工，在专业力所能及范围内，为下一道工序提供条件，使其可以提前穿插施工。

成品保护做不好

装修工程毁一半

说到精装修的质量问题，最关键的原因除了施工质量不过关以外，成品保护不足也是颇为重要的原因之一，因为室内精装修是工程施工的最后一道工序，施工过程中同时施工配合的单位多且杂，成品破坏而带来的的质量问题占相当大的比例。

 

明源君就曾统计过，哪怕就户内门而言，仅破损、划伤两项投诉就占到反馈总量比例的 31%以上，主要是由于施工过程保护不当造成的。

 

工程的成品保护范围，涉及到工程的一切材料、设备、成品和半成品，尤其是工程设备、装饰过程和安装过程中的工序产品。这一点，要求项目方要认真制定精细的保护行为措施，不能让规章制度流于空洞无物，以免装修各环节的已完成品质量与装修直观效果大打折扣，甚至造成返工的局面。

 

要想做好成品保护，一定要先做好成品保护教育。开发商应当针对项目编制成品保护方案，定期为所有入场的作业人员进行成品保护意识的教育工作，让每个人都意识到这不仅关乎产品质量，也关乎着自己的切身利益。

“责任制”是实现这一点最好方式。为避免出现各单位互踢皮球的现象，谁施工谁负责，事前应以合同、协议等形式，明确成品的责任范畴以及责任人，实施落到专业、岗位、人的“问责制”，不让责任界线模糊不清。

比如成品的移交，在下一道工序开启之前，各专业和工种之间应办理相关交接手续，明确具体到人的责任方，使施工作业更有秩序地进行，成品保护更有保障。

 

除了人力的保障外，在上文的工艺次序环节中，我们也明白合理的工序对于成品的重要性。成品保护的前提，便是要让工序合理，使后期施工不会对前面对工序造成二次污染或破坏，这里不再赘述。

 

再者，成品保护，需要覆盖项目建设的全流程，从材料的出场到完工后的保洁，都应当有所对应措施。

比如，材料的运输过程中，要注意避免铁件、硬件等大型材料直接接触，以免划伤、损坏了材料。像恒大，就要求入户门在运输时，门面要朝上（顺着门面开启方向），不能在地面上拖着搬运；产品转运时，也必须采取措施确保不损坏外包装。

施工环节中，材料的保护工具，尽量到交付之前再拆除，另外注意，下一工序不得污染或损坏上一工程的成品；再如保洁环节，方法或工具一定要注意使用的方式方法，就像清洁剂，要是使用不当可能会拉高甲醛的释放量。

 

（万科关于厨卫、楼梯间墙地砖成品保护措施标准）

 

此外，许多房企还有不同工程的保护行为，分别对应楼地面工程，墙面、顶棚、涂料，卫生间台面、卫生洁具，门窗工程等。细化到细节，比如墙体保护，将保护膜贴在公共走道墙面，保护墙面不受损伤；再比如每个电梯和楼道转角处，贴好阳角保护条；室内的所有下水口，可以先用水管盖盖住，防止掉入物品或垃圾，造成堵塞；台盆安装以后，可以在清除污染后，铺满防潮膜进行保护周边用美纹纸与墙面瓷砖、柜体粘贴牢固。五金件用泡沫保护膜或者原包装物进行保护。