项目强排方案，商业绝不是越多越好！

搞 投资的，大家都知道商业的价格往往是住宅的3-5倍（因地段不同而不同）。

因此， 对于一些竞价型的项目，大家都削尖了脑袋想多做点商业，把项目的货值拔高，进而多向总部申请一些授权价。

 

但实际上，大部分项目商业还是比较难去化的，除非一些核心地段商业有它应有的价值。

而针对目前房地产的实际现状， 大部分新项目的位置都是远离城市核心区，处于远郊或者城市发展区，因此商业价值是相当有限的。

 

商业体量布局过高，只会导致项目最终的利润都沉淀在这些难去化的商业货值上， 再加上车位，一个项目干三年毛利润都拿不走……

 

可见，投资阶段商业的合理布局，对于项目最终成败有着关键性的作用。

一名有经验的投资人员，一定不是仅仅考虑多布局商业把货值拔高这么简单，而更应该考虑商业的去化。

 

那么，强排阶段的商业布局有哪些原则需要关注呢？

 

1、控制商业整体占比

很多投资朋友，为了拔高商业价值，往往不管三七二十一，上来先把小区四周围一圈二层商业，尽量把比例做高，类似这样：

 

四周布满商业将大幅提升商业体量，降低商业稀缺性，同时骑楼商业将导致商业划铺十分困难，更加增大商业的去化压力。

 

减少商业面积可以有效提升项目商业的稀缺性，提高商业的价值。

一个新项目基本的商业配套是刚需，满足基本的商业配套只需要考虑社区底商就够了。

 

而经验数据来看， 社区底商一般计容建面占比不超过3%， 高了势必存在一定的去化风险。

 

很多项目规划条件通知书，往往只约定商业的规划上限，比如低于10%，这样的话只需要根据项目的实际情况进行摆布，在商业价值不佳的区位控制3%就欧克了。

 

当然区位较好的项目，可以根据实际情况多布置一些。

 

2、合理规划商业形态

有几个原则：

控制盒子商业。能不做盒子就不要做盒子， 除非你是万达、新城、华润这些有商业运营能力的企业，除此之外建议尽量不要考虑。

大部分企业都高估了自己的能力，搞一些盒子最终烂在自己手里。

 

尽量少布局二层商业。 按照定价上来看二层商业往往只能卖一层商业的一半，一楼4万，二楼顶多2万。

而且卖二层商业还要考虑一个问题，二层商业要么搭着一层卖，要么单卖。

 

如果搭着一层卖（俗称“一拖二”），就务必要考虑清楚总价的承受能力；

如果单卖，那么二层商业就务必要预留过道（要不然二层商业如何上去？），同时，二层商业在销售时也比较挑客户，一般主要就是茶坊、培训机构为主，餐饮就比较少了。

 

三楼、四楼就不说了，实际能去化的售价还不如住宅，那还不如直接修住宅算了。

尽量避免骑楼商业。 商业尽量独立住宅排布，很多地区都对商住分离有做规定，但部分地区没有规定。

商住不分离就容易形成骑楼商业，导致商业内部受住宅柱、梁的影响较多，进而影响商铺的利用效率大幅降低，价值也相应折减不少。

 

3、减小商铺面积（开间、进深控制）

开间也叫商铺门面宽，即一间商铺的宽度，进深即一间商铺的深度。如下图所示，红色为进深，蓝色为开间。

 

商业进深一般有8米、12米、15米之分，很多朋友一来就搞15米进深商业，这会出现很多问题：

 

一是商业进深长，导致商业内部采光极差，展示面有限，同时极度不好使用。

大家可以试想一下自己走进一间15米深的商铺吃饭是一种什么感觉，是不是非常压抑？

 

二是商业进深长了以后，划铺面积就往往非常的大， 按照常规1:2-1:3的开间进深比来算，15米进深的房间开间最低需要5-7.5米。

这就导致商铺面积最少也要75㎡，再加上商铺的高单价（例如4万一平），总价就要 到 300万，而商铺首付就要50%，这就导致这间商铺的投资门槛异常的高，那就比较挑客了。

 

可见，同一位置、面积的商铺，开间进深合理的商铺价值比不合理要高。

合理开间进深商铺可以保障：

广告展示面广、品牌推广宣传到位、吸引更多消费者。

采光通风好、货物不易潮湿、存放质量高、室内通透、节约15%用电量。

无面积浪费，提高10%使用率，提高商铺价值及经营效益。

 

因此，在商业价值不佳的区域建议商业进深选择8米即可，按1:3的开间进深比，开间3米不到，商铺面积可有效控制在24平米以内，大幅降低投资门槛。

最后再来谈谈商铺的定价。

 

商铺的定价往往比较主观，有时候项目利润率离公司考核目标差了点，投资团队会拔高商铺的价格，而总部又觉得卖不了这个价格，因此有时候商铺的定价就成了投资和总部抢夺的关键点。

了解一些基本的商铺定价逻辑，对于合理定价或者为定价找“依据”还是有帮助的。

 

先说结论，住宅项目的商铺定价现在主要有两种，一是市场比较法，二是租金反推法。我们分别简单说下：

 

1、市场比较法

顾名思义，就是参照周边竞品来定价。选取同等区位，同样产品的竞品商铺来做参照。

注意一定要是同等区位，不能你的项目在城郊，却选择一个城市核心区的商铺来做对标；

此外，就是必须得同样的产品，你是底商你就选择底商对比，而不要选择别人的商业街来对比，你是二层商铺，那你就参照二层商铺，以此类推。

 

为了保证对标竞品的合理性，我们往往还可以采取打分的方法来做定价。

比如，把目标项目与竞品项目从区位、交通、周边环境、产品规划、品牌及营销运营等维度进行打分，然后按打分权重来确定目标项目的售价。

 

2、租金反推法

租金发推法的基础还是来源于市场比较法，首先依然是需要了解板块同等竞品的租金情况，然后按该城市一般租金回报率进行反推售价，即：

售价=年租金/年投资回报率

那年投资回报率多少合适？

这个没有标准答案，看不同的城市和板块，一般5%-8%不等，能达到10%租金回报率的项目很少见了，如果你们身边有这样的项目，请带我开开眼界。

网上找到这样一组租金回报率数据，你们帮忙验证一下：

 

那有朋友说，我这个项目周边就是没有可以参照的竞品，价格和租金数据都问不到，可咋整？

刚在文章开头已经说了，主流定价是市场比较法和租金反推法，如果实在不行那就用第三种方法吧，叫成本利润法。

 

3、成本利润法

理论上讲，商铺用成本+利润法来定价是不合理的，这样会使得商铺的价值非常之低，也就不能反馈它的市场价值，自然测算出来的项目利润率是偏低的。

在没有其它参照的情况下可以用这种方法，虽然商铺的价值被低估了，但是风险系数低啊！

如果按这种方法项目利润率也能达标，那自然是给项目加上了一道保险杠！

 

此外，还有一些可以借鉴的经验系数方法。

比如一层价格可以按第1、第2种方法确定，可是二层三层没有参照怎么办？

这个时候可以二层按一层价格的0.5，三层按一层价格的0.3来确定，比较拍脑袋了，实在没有参照的时候可以采用。

 

最后，各位投拓朋友们，需要提醒大家一点：

 

道路千万条，客观第一条；

商业不规范，老板两行泪。

 

门口路都没有，就别搞啥商业了。

来源：牧诗地产圈（ID:mrthinkers），作者牧诗，向原作者表示感谢！