【新干货】——高层住宅设计要点！！

现如今， 高层住宅 已成为普遍的住宅形式，相比于多层住宅，高层住宅涉及的内容更为 多， 它的功能适用性、技术合理性和规范可行性都将发生质的变化。

今天搜建筑和大家一起来学习高层住宅的一些设计要点。欢迎大家留意发表评论……

1

定  义

一类高层住宅：建筑高度大于54m的住宅

二类高层住宅：建筑高度大于27m，但不大于54m的住宅

注：1 表中未列入的建筑，其类别应根据本表类比确定。

2 除本规范另有规定外，宿舍、公寓等非住宅类居住建筑的防火要求，应符合本规范有关公共建筑的规定。

3 除本规范另有规定外，裙房的防火要求应符合本规范有关高层民用建筑的规定。

2

总  体  规  划 

1

容积率

容积率决定面积，是规划条件中的重要数据，也是影响住宅总图设计的基础条件。

十五分钟生活圈：1.1～1.5

十分钟生活圈：1.2～1.8

五分钟生活圈：1.4～2.0

居住街坊：2.0～3.1

十五分钟生活圈居住区用地控制指标

注：居住区用地容积率是生活圈内，住宅建筑及其配套设施地上建筑面积之和与居住区用地总面积的比值。

十分钟生活圈居住区用地控制指标

注：居住区用地容积率是生活圈内，住宅建筑及其配套设施地上建筑面积之和与居住区用地总面积的比值。

五分钟生活圈居住区用地控制指标

注：居住区用地容积率是生活圈内，住宅建筑及其配套设施地上建筑面积之和与居住区用地总面积的比值。

居住街坊的用地与建筑控制指标

注：1 住宅用地容积率是居住街坊内，住宅建筑及其便民服务设施地上建筑面积之和与住宅用地总面积的比值；

2 建筑密度是居住街坊内，住宅建筑及其便民服务设施建筑基底面积与该居住街用地面积的比率（%）；

3 绿地率是居住街坊内绿地面积之和与该居住街坊用地面积的比率（%）。

2

日照

住宅建筑的间距应符合下表的规定；对特定情况，还应符合下列规定：

1 老年人居住建筑日照标准不应低于冬至日日照时数2h；

2 在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低，既有住宅建筑进行无障碍改造加装电梯除外； 

3 旧区改建项目内新建住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数1h；

表住宅建筑日照标准 

注：底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置 

3

防火间距

高层与高层13m；

（裙房上部的多个高层之间，仍然要满足至少13m的防火间距）

裙房与高层9m；

裙房与裙房、裙房与多层6m

《消规》5.2.2 民用建筑之间的防火间距（m）

▽ 图示 ▽

（图佳一）

防火间距更多内容可点击相关文章查看：

《（新规范后）建筑裙房设计——要点总结》

4

消防登高面的设置要求

5

消防车登高操作场地规定

6

救援入口

供消防救援人员进入的窗口的净高度和净宽度均不应小于1.0m，下沿距室内地面不宜大于1.2m，间距不宜大于20m 且每个防火分区不应少于2个，设置位置应与消防车登高操作场地相对应。窗口的玻璃应易于破碎，并应设置可在室外易于识别的明显标志。

7

消防车道

1、高层住宅小区必须保证小区设消防车道（宜设环形消防车道）

2、消防车道必须沿建筑长边，且与消防扑救面结合

高层住宅小区消防车道示意图

3、消防车道的净宽度和净空高度均不应小于4.0m；

4、消防车道转弯半径应满足消防车转弯的要求；

5、消防车道与建筑之间不应设置妨碍消防车操作的树木、架空管线等障碍物；

6、消防车道靠建筑外墙一侧的边缘距离建筑外墙不宜小于5m；

7、消防车道的坡度不宜大于8%。

8、环形消防车道至少应有两处与其他车道连通。尽头式消防车道应设置回车道或回车场，回车场的面积不应小于12m×12m；对于高层建筑，不宜小于15m×15m；供重型消防车使用时，不宜小于18m×18m。

9、消防登高车通行的消防车道转弯半径为9.0m

（即高层公建（24m＜H≤100m）及高层住宅（27m＜H≤100m）；普通消防车通行的消防车道转弯半径为6.0m，即多层公建（H≤24m）及多层住宅（H≤27m）；大型消防车通行的消防车道转弯半径为18.0m，即建筑高度超过100m的）

消防车道转弯半径

有关消防车道更多内容可以查看：

《消防车道转弯半径——正确答案》

《低、多层住宅小区 ——消防车道设计要求！！》

3

安 全 疏 散 

高层住宅的疏散方面，在住宅设计领域是非常重要的，同时也是一个难点 。

1

一般要求

建筑的楼梯间宜通至屋面，通向屋面的门或窗应向外开启。

2

安全出口数量

1、建筑高度不大于27m的建筑，当每个单元任一层的建筑面积大于650㎡，或任一户门至最近安全出口的距离大于15m时，每个单元每层的安全出口不应少于2 个；

2、建筑高度大于27m、不大于54m的建筑，当每个单元任一层的建筑面积大于650㎡，或任一户门至最近安全出口的距离大于10m时，每个单元每层的安全出口不应少于 2个 ；

3、建筑高度大于54m 的建筑，每个单元每层的安全出口不应少于 2个 。

4、建筑高度大于27m，但不大于54m的住宅建筑，每个单元设置一座疏散楼梯时，疏散楼梯应通至屋面，且单元之间的疏散楼梯应能通过屋面连通， 户门应采用乙级防火门 。当不能通至屋面或不能通过屋面连通时，应设置 2个 安全出口。

反之，

①   h≤27m，每个单元任一层的建筑面积≤650㎡，且任一户门至最近安全出口距离≤15m，可设置 1个 安全出口；

②  27m＜h≤54m，每个单元任一层的建筑面积≤650㎡；任一户门至最近安全出口距离≤10m；疏散楼梯直通屋面且单元通过屋面连通（只有一个单元时，疏散楼梯需通至屋顶），户门为乙级防火门，条件同时满足时，可设置 1个 安全出口。

3

安全疏散距离

1、建筑内的安全出口和疏散门应分散布置，且建筑内每个防火分区或一个防火分区的每个楼层、每个住宅单元每层相邻两个安全出口以及每个房间相邻两个疏散门最近边缘之间的水平距离不应小于 5m 。

上图所示，安全出口距离 不足5m，不符合规范 ！

2、住宅建筑直通疏散走道的户门至最近安全出口的直线距离（m）

注：1 开向敞开式外廊的户门至最近安全出口的最大直线距离可按本表的规定增加5m。

2 直通疏散走道的户门至最近敞开楼梯间的直线距离，当户门位于两个楼梯间之间时，应按本表的规定减少5m；当户门位于袋形走道两侧或尽端时，应按本表的规定减少2m。

3 住宅建筑内全部设置自动喷水灭火系统时，其安全疏散距离可按本表的规定增加25%。

4 跃廊式住宅的户门至最近安全出口的距离，应从户门算起，小楼梯的一段距离可按其水平投影长度的1.50 倍计算。

3、住宅建筑的户门、安全出口、疏散走道和疏散楼梯的各自总净宽度应经计算确定，且户门和安全出口的净宽度不应小于 0.90m ，疏散走道、疏散楼梯和首层疏散外门的净宽度不应小于 1.10m 。

4

交 通 核 

交通核主要有楼梯、电梯、（楼梯或电梯）前室、走廊、侯梯厅、设备管井、加压送风井。

关于楼梯、电梯的详细内容，可以查看之前写过的 《 电梯楼梯间的布置设计要点》 ，在这儿就不细说了。

下面挑重点说一下。

1

楼梯间的形式

1、建筑高度大于21m、不大于33m的住宅建筑应采用 封闭楼梯间 ；当户门采用乙级防火门时，可采用 敞开楼梯间 。

2、建筑高度大于33m的住宅建筑应采用 防烟楼梯间 。户门不宜直接开向前室，确有困难时，每层开向同一前室的户门不应大于3樘且应采用乙级防火门。

3、住宅单元的疏散楼梯，当分散设置确有困难且任一户门至最近疏散楼梯间入口的距离不大于10m时，可采用 剪刀楼梯间 ，但应符合下列规定：

1 应采用防烟楼梯间；

2 梯段之间应设置耐火极限不低于1.00h的防火隔墙；

3 楼梯间的前室不宜共用；共用时，前室的使用面积不应小于6.0㎡；

4 楼梯间的前室或共用前室不宜与消防电梯的前室合用；楼梯间的共用前室与消防电梯的前室合用时，合用前室的使用面积不应小于12.0㎡，且短边不应小于2.4m。

2

（楼梯或电梯）前室

3

加压送风井

1、建筑高度大于50m的公共建筑、工业建筑和建筑高度大于100m的住宅建筑，其防烟楼梯间、独立前室、共用前室、合用前室及消防电梯前室应采用机械加压送风系统。

2、建筑高度小于或等于50m的公共建筑、工业建筑和建筑高度小于或等于100m的住宅建筑，其防烟楼梯间、独立前室、共用前室、合用前室（除共用前室与消防电梯前室合用外）及消防电梯前室应采用自然通风系统；当不能设置自然通风系统时，应采用机械加压送风系统。防烟系统的选择，尚应符合下列规定：

    1 当独立前室或合用前室满足下列条件之一时，楼梯间可不设置防烟系统：

      1）采用全敞开的阳台或凹廊；

      2）设有两个及以上不同朝向的可开启外窗，且独立前室两个外窗面积分别不小于2.0㎡，合用前室两个外窗面积分别不小于3.0㎡。

    2 当独立前室、共用前室及合用前室的机械加压送风口设置在前室的顶部或正对前室入口的墙面时，楼梯间可采用自然通风系统；当机械加压送风口未设置在前室的顶部或正对前室入口的墙面时，楼梯间应采用机械加压送风系统。

    3 当防烟楼梯间在裙房高度以上部分采用自然通风时，不具备自然通风条件的裙房的独立前室、共用前室及合用前室应采用机械加压送风系统，且独立前室、共用前室及合用前室送风口的设置方式应符合本条第2款的规定。

3、防烟楼梯间及其前室的机械加压送风系统的设置应符合下列规定：

    1 建筑高度小于或等于50m的公共建筑、工业建筑和建筑高度小于或等于100m的住宅建筑，当采用独立前室且其仅有一个门与走道或房间相通时，可仅在楼梯间设置机械加压送风系统；当独立前室有多个门时，楼梯间、独立前室应分别独立设置机械加压送风系统。

    2 当采用合用前室时，楼梯间、合用前室应分别独立设置机械加压送风系统。

    3 当采用剪刀楼梯时，其两个楼梯间及其前室的机械加压送风系统应分别独立设置。

4、封闭楼梯间应采用自然通风系统，不能满足自然通风条件的封闭楼梯间，应设置机械加压送风系统。当地下、半地下建筑（室）的封闭楼梯间不与地上楼梯间共用且地下仅为一层时，可不设置机械加压送风系统，但首层应设置有效面积不小于1.2㎡的可开启外窗或直通室外的疏散门。

5、采用自然通风方式的封闭楼梯间、防烟楼梯间，应在最高部位设置面积不小于1.0㎡的可开启外窗或开口；当建筑高度大于10m时，尚应在楼梯间的外墙上每5层内设置总面积不小于2.0㎡的可开启外窗或开口，且布置间隔不大于3层。

6、前室采用自然通风方式时，独立前室、消防电梯前室可开启外窗或开口的面积不应小于2.0㎡，共用前室、合用前室不应小于3.0㎡。

7、机械加压送风系统应采用管道送风，且不应采用土建风道。送风管道应采用不燃材料制作且内壁应光滑。当送风管道内壁为金属时，设计风速不应大于20m／s；当送风管道内壁为非金属时，设计风速不应大于15m／s；送风管道的厚度应符合现行国家标准《通风与空调工程施工质量验收规范》GB 50243的规定。

8、设置机械加压送风系统的封闭楼梯间、防烟楼梯间，尚应在其顶部设置不小于1㎡的固定窗。靠外墙的防烟楼梯间，尚应在其外墙上每5层内设置总面积不小于2㎡的固定窗。

4

电梯井等竖井

1 电梯井应独立设置，井内严禁敷设可燃气体和甲、乙、丙类液体管道，不应敷设与电梯无关的电缆、电线等。电梯井的井壁除设置电梯门、安全逃生门和通气孔洞外，不应设置其他开口；

2 电缆井、管道井、排烟道、排气道、垃圾道等竖向井道，应分别独立设置。井壁的耐火极限不应低于1.00h，井壁上的检查门应采用丙级防火门；

3 建筑内的电缆井、管道井应在每层楼板处采用不低于楼板耐火极限的不燃材料或防火封堵材料封堵。

   建筑内的电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔隙应采用防火封堵材料封堵；

4 建筑内的垃圾道宜靠外墙设置，垃圾道的排气口应直接开向室外，垃圾斗应采用不燃材料制作，并应能自行关闭；

5 电梯层门的耐火极限不应低于1.00h，并应符合现行国家标准《电梯层门耐火试验 完整性、隔热性和热通量测定法》GB/T 27903 规定的完整性和隔热性要求。

7

住宅交通核布置方式

设计师都在努力研究交通核，使平面更合理、紧凑，尽量减少公摊面积，控制成本、保证高得房率。

住宅的交通核跟建筑的高度有关，高度不同交通核的配置要求不同。

一般来说，高层及中高层住宅中，层数在7-11层，应安排1部电梯、1部开敞楼梯间；当层数有12-18层，至少要设置2部电梯（其中1部为消防电梯），1部封闭楼梯间；而层数在19层及以上，至少要设置2部电梯（其中1部为消防电梯）及2部防烟楼梯间。

7-11层的住宅多以一梯两户和一梯三户为主；12F-18F高层住宅多以一梯三户和一梯四户为主；18F以上高层住宅中多以两梯四户和两梯六户为主。

                         △ 塔式一梯六户

                             △ 板 式一梯四户       

左滑查看更多

疫情过后，人们更注重通风，中意南北通透的户型。从上图可以看出，塔式住宅和板式住宅的中户，不仅不能直接通风，反而存在通过交通核交叉污染的风险， 传统的塔式住宅和一梯多户板式住宅将遇到巨大的市场阻力。

而高层住宅若想解决通风问题， 分交通核 的设置将会为成主流。

△ 分交通核户型1

△ 分交通核户型2

（点击图片，可以看到更多分交通核户型）

5

套 内 空 间 

1

套型的使用面积

套型的使用面积应符合下列规定：

1 由卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30 ㎡ ；
2 由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型，其使用面积不应小于22 ㎡

2

卧室、起居室(厅)

1、 卧室的使用面积应符合下列规定：

 1. 双人卧室不应小于9 ㎡ ；
 2. 单人卧室不应小于5 ㎡ ；
 3. 兼起居的卧室不应小于12 ㎡ 。

2、起居室(厅)的使用面积不应小于10㎡。

3、套型设计时应减少直接开向起居厅的门的数量。起居室(厅)内布置家具的墙面直线长度宜大于3m。

4、无直接采光的餐厅、过厅等，其使用面积不宜大于10 ㎡ 。

3

厨房

1、厨房的使用面积应符合下列规定：
  1 由卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等组成的住宅套型的厨房使用面积，不应小于4.0 ㎡ ；
  2 由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的住宅最小套型的厨房使用面积，不应小于3.5 ㎡ 。

2、单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50m；双排布置设备的厨房其两排设备之间的净距不应小于0.90m。

搜建筑解读：

①审图机构会控制厨房面积，若厨房面积不足，可考虑以西厨方式补充；②单排厨房开间宜为1.8m，双排宜为2.4m。

△一字型厨房 布置

△L型厨房 布置

△U型厨房布置

4

卫生间

1、每套住宅应设卫生间，应至少配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备或为其预留设置位置及条件。三件卫生设备集中配置的卫生间的使用面积不应小于2.50 ㎡ 。

2、卫生间可根据使用功能要求组合不同的设备。不同组合的空间使用面积应符合下列规定：
 1 设便器、洗面器时不应小于1.80 ㎡ ；
 2 设便器、洗浴器时不应小于2.00 ㎡ ；
 3 设洗面器、洗浴器时不应小于2.00 ㎡ ；
 4 设洗面器、洗衣机时不应小于1.80 ㎡ ；
 5 单设便器时不应小于1.10 ㎡ 。

3、无前室的卫生间的门不应直接开向起居室(厅)或厨房。

4、卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室(厅)、厨房和餐厅的上层。

5、每套住宅应设置洗衣机的位置及条件。

5

层高和室内净高

1、住宅层高宜为2.80m。
2、卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1／3。
3、 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，至少有1／2的使用面积的室内净高不应低于2.10m。
4、厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。
5、厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。

6

阳台

1、阳台栏杆设计必须采用防止儿童攀登的构造，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m，放置花盆处必须采取防坠落措施。

2、阳台栏板或栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05m；七层及七层以上不应低于1.10m。

7

过道

套内入口过道净宽不宜小于1.20m；通往卧室、起居室(厅)的过道净宽不应小于1.00m；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m。

8

楼梯

1、套内楼梯当一边临空时，梯段净宽不应小于0.75m；当两侧有墙时，墙面之间净宽不应小于0.90m，并应在其中一侧墙面设置扶手。

搜建筑解读 ：

①当一边临空时，楼梯宽度不应小于0.75m是指梯段净宽，再加上扶手的宽度，所以楼梯的实际宽度不止0.75m；

②当两侧有墙时，楼梯宽度不应小于0.90m是指墙面之间的净宽，而且还要在一侧设置上扶手。

2、套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22m；高度不应大于0.20m，扇形踏步转角距扶手中心0.25m处，宽度不应小于0.22m。

9

门、窗、洞

1、窗外没有阳台或平台的外窗，窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应设置防护设施。

2、当设置凸窗时应符合下列规定：
1 窗台高度低于或等于0.45m时，防护高度从窗台面起算不应低于0.90m；
 2 可开启窗扇窗洞口底距窗台面的净高低于0.90m时，窗洞口处应有防护措施。其防护高度从窗台面起算不应低于0.90m；
 3 严寒和寒冷地区不宜设置凸窗。
3、底层外窗和阳台门、下沿低于2.00m且紧邻走廊或共用上人屋面上的窗和门，应采取防卫措施。
4、面临走廊、共用上人屋面或凹口的窗，应避免视线干扰，向走廊开启的窗扇不应妨碍交通。
5、户门应采用具备防盗、隔声功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。
6、厨房和卫生间的门应在下部设置有效截面积不小于0.02m的固定百叶，也可距地面留出不小于30mm的缝隙。
7、各部位门洞的最小尺寸应下表的规定。

注：1 表中门洞口高度不包括门上亮子高度，宽度以平开门为准。
2 洞口两侧地面有高低差时，以高地面为起算高度。

本资料声明：

1.本文为建筑设计技术分析，仅供欣赏学习。
2.本资料为要约邀请，不视为要约，所有政府、政策信息均来源于官方披露信息，具体以实物、政府主管部门批准文件及买卖双方签订的商品房买卖合同约定为准。如有变化恕不另行通知。

3.因编辑需要，文字和图片无必然联系，仅供读者参考；