135㎡四开间朝南洋房，罕见6.5米宽大客厅

公元1748年初春的一天，天津北运河上驶来一支规模庞大的船队。

这是时年38岁的乾隆皇帝，携孝贤皇后出京巡幸。

皇船浩浩荡荡， 径直开过三岔河口进入南运河，在天津城西南一处私家园林前抛锚停泊。

这里，便是天津历史上曾赫赫有名的私家园林—— 水西庄 。

▲ 清代画家朱岷描绘水西庄的《秋庄夜雨读书图》

公元1723年，大盐商查氏父子，在天津城西南运河边置下一块三面环水的荒地，开始建设他们的私家园林。

因在卫河之西，命名“水西庄”。

前后经营50多年，占地百亩有余，园中景致30多处。 《 天津县志》称赞：“水木清华，为津门园亭之冠。”

而且，查氏父子从小饱读诗书，喜好文墨。天津又是水陆要冲、文士入京必经之地。 每当有名士来津，查氏父子必邀为座上宾。

清人袁枚在 《随园诗话》中， 将天津水西庄、扬州小玲珑山馆、杭州小山堂并称为清代三大私家园林 。

乾隆皇帝曾先后四次下榻于水西庄，并赐名“芥园”。

可惜，道光年后水西庄逐渐衰败。庚子之后被战火所毁，只留下水西庄这个地名。

▲古人画作中繁忙的运河

今年6月19日，位于红桥区南运河路旁的津红红（挂）2020-006号地块，由万达摘得。

据考证，当年的水西庄位于南运河南岸今西头芥园一带。而万达的这个地块，正好处于这个范围内。

正因如此，万达将项目案名定为 “水西台” 。

地块不大，只有不到3万 ㎡。 容积率却只有1.2，建筑面积约3.4万㎡ 。

这个指标，的确令人吃惊。

毕竟，在寸土寸金的市区，已经很难找到2.0以下容积率的地块了。 容积率1.2，已经完全可以打造一个纯洋房住区了 。

而且，地块南侧紧邻 天津市人民医院 ，北侧被 南运河 围合，隔一条马路就是 水趣园公园 ，周边的城市界面尚可，算是闹中取静。

这也就解释了重归地产的万达，为何会斥资7.2亿摘得此地块。

毕竟，天津人对7层以下的洋房有一种执着的爱。这个项目，也 给洋房爱好者在市区多了一个选择 。

▲万达水西台鸟瞰效果图

从区位上看，该地块隶属于西站板块，距西站约1.5公里。

南运河对岸，聚集着邵公庄小学、民族中学、红星美凯龙、麦德龙、华润万家等教育、商业配套。南侧的人民医院为三甲综合医院。

驾车向北沿龙跃路行驶 约850米 ，可进入 西青道快速路 ；向东沿南运河南路行驶 约440米 ，可进入 红旗路中环线 。

从小区规划的人行出口步行 约600米 ，可至 地铁6号线人民医院站 D出口。

目前，周边在售新房不多。只有尚未开盘的荣盛与碧桂园51中地块，以及销售多年的朝阳领御，但都属高层产品。

方圆1公里之内的次新房，包括龙悦花园、水郡花园、米兰紫芥园、水畔花园、裕达花园、先春园等等，以高层居多，少量多层，报价在3.1万-4万元/㎡不等。

而周边的宜兰里、幸福里、洛川里、雅园里、明华里等老小区，报价在2万-3万元/㎡不等。

10月11日，万达水西台项目的现场销售中心正式开放，项目的整体规划信息也对外释放。

▲万达水西台售楼处实拍

以南运河走势修建的南运河南路，正好在此拐了一个“倒U”形，把万达水西台项目环抱其中。

地块呈三角形， 占地约2.84万 ㎡，地上总建筑面积约3.41 ㎡ 。其中，包括住宅约2.9万 ㎡，各类配套公建约5000 ㎡。

▲万达水西台平面规划图

北侧有宜兰里，南侧有人民医院，只有西侧一边面向市政路。因此，设计师将约5000㎡的配建均布置在西侧的南运河南路旁，构成一条小商街。

▲万达水西台鸟瞰效果图

马路对面，就是南运河及河边绿化，还有一个 占地约2.75万㎡的水趣园开放式主题公园 ，构成一个天然绿肺，极方便老人晨练、青年跑步、儿童游戏。

▲南运河实景

社区的主要出入口均布置在西侧，北侧仅为备用消防出入口。

人行出入口均和车行口分离，全人车分流 ，安全度极高。

尤其是两个地库入口，业主开车回家时，从南运河南路上拐个弯，就能从专属通道下地库， 和步行业主没有任何的交叉动线 。

而且社区总计 270户 ，规划了 327个地下停车位 ，配比达 1：1.21 ，充分满足社区停车需求。

▲社区次入口效果图

有地铁、有运河、有公园、有商街，未来业主的生活也很惬意。

步行从地铁站回家的路上，在楼下小超市、便利店就把晚饭用的食材买好了；过条马路就是河边公园，晚饭后去遛个弯花不了几分钟；想去远点的商圈，开车上快速路也很方便……

▲社区商街效果图

地块本身有水西庄的底蕴，又是原天津教军场旧址。因此在景观规划上，也充分考虑了这些历史人文记忆。

用地面积约2.84万㎡， 景观面积约2.2万㎡ ，规划绿地率40%。

社区以“水西雅苑”为整个景观设计概念， 以“乾隆巡游”为主轴景观主题，分为 “一轴”、“一环”、“两路”、“五雅苑” 。

一轴为礼序主轴，从西侧主入口横贯至项目东侧；一环为社区中心的健康跑环道；两路是雅境之路、归家之路；五雅苑为楼间的五大主题空间。

▲社区景观规划平面图

地块内原有一条历史道路——教军场大街，在景观设计时， 依原有道路走势设计了一条景观通道 ，以传承历史文脉。

6大功能模块 中，入口轴线区以林荫大道体现归家仪式；中心景观区设计了下沉草坪，主打景观会客； 休闲活动区主要为邻里休闲，全龄活动；

跑道健身区供业主健身运动；温馨入户区体现人文关怀、便捷生活；沿街商业区配套服务，并预留了便捷停车位。

▲社区景观规划平面图

而在景观主轴的每个节点，利用不同材质的地面铺装、高低错落的种植、主题雕塑及景墙等元素，来体现整体设计主题。

▲社区景观效果图

万达水西台的住宅总计21栋，全部为 一梯两户带电梯的洋房 ，包括 5栋8层、7栋7层、2栋6层、7栋5层 住宅。

整体建筑形式采取现代中式风格，丰富的建筑造型，整体简约通透、虚实对比。颜色以浅米色搭配深咖色为主。

精巧的户型设计是本案最大的杀手锏。

整个社区共分4款户型，分别为 建筑面积约90 ㎡、105 ㎡、120 ㎡、135 ㎡的三居 产品。

面积不大，有效地控制了总价，在舒适度上却并没有降低，甚至出现了建筑面积约135㎡这款神户型。

特别是项目 精装交付 ，因此在建筑结构设计阶段，采取由内向外反推式布局，每个细节都考虑得十分周到。

建筑面积约90 ㎡、105 ㎡、120 ㎡的三居产品， 均为三开间朝南的“H”户型 ，十分符合天津人的居住习惯。

其中，后两款户型能做到如此并不稀奇，可约90㎡的建筑面积也能做到这种结构就很少见了。▼

▲建筑面积约120㎡三室户型

进一步分析，你能发现很多细节。

比如， 三款户型都有独立玄关 ，均有独立玄关柜，且均设计了独立储藏间 。

可不要小看储藏间的功能，它的储物效率要远高于普通柜体。

因为家中必然有很多不规则尺寸的大件物品，比如加湿器、空气净化器、电风扇、吸尘器、行李箱……家有小孩的还会有滑板车、婴儿推车……

一个独立储藏间，这些大件物品便能够轻松收纳了。 再利用墙面定制货架，则其他杂物的收纳更加轻松。 ▼

三款户型均为南北通透，餐厅独立且带窗 ，通风效果极佳，很符合天津人的口味。

尤其看餐厅的开间，最小的建筑面积约90 ㎡户型也能达到 约2.95米 ，甚至比市场中某些建筑面积在140 ㎡的户型还要大。其他两款，餐厅开间更是达到 约3.2米、3.3米 。

▲ 建筑面积约105㎡户型样板间

这个尺寸，非常好摆放家具。餐桌摆中间，桌旁坐下人，背后还能有空间供人穿行去厨房。约3.2米、约3.3米的尺寸更是可以靠墙增加餐边柜。▼

厨房里，竟然 都预留了对开门冰箱的位置 。建筑面积约120 ㎡的户型，厨房竟然还是“U”形台面。 ▼

每个户型都预留了独立洗衣机位 ， 客卫都是干湿分离 。建筑面积约120 ㎡的户型还有独立南向阳台，非常实用。

请注意一个细节，建筑面积约105㎡、120㎡的户型，双卫共用一套烟道和排水立管，极大地节省了空间。▼

每款户型都预留了强大的储物空间。

除了独立储藏间以外，请注意，室内墙垛很多，也意味着靠墙可以放更多的柜子。建筑面积约120㎡户型，还有转角衣帽间。▼

当然，最抢眼的还要属 建筑面积约135 ㎡ 的这款户型。

整体开间约13.3米，有一个约6.5米的超级宽厅，相当于四开间朝南 。

此类面积段的宽厅户型，印象中只在郊县项目中见到过，之前好像还从未在市区出现过。这一次，算是填补了中心城区的市场空白。▼

▲建筑面积约135㎡三室户型

独立玄关功能异常强大， 进门对面有衣柜，左手有鞋柜，右手还有一个独立储藏间 。

归家时，在门口换鞋，放进左侧鞋柜；脱下外套，挂进对面衣柜；右拐进储藏间，把买回来的各类物品放置好；再进入客厅、卧室休息。

面积将近2㎡的储藏间 ，“L”形置物架，可以把家中各类杂物一网打尽。新到的快递，拆下来的纸箱，再也不必堆得到处都是了。▼

约6.5米的横厅，将采光面充分拉宽。外跨南阳台，进一步延伸了室内的空间感。

尤其是 将近5米的大玻璃窗 ，把室外风景最大限度地引入室内。而且采取大固定、小开启的结构，把室外风景最大限度地引入室内。

大客厅约5米×6.5米的方正空间 ， 不再只是沙发、茶几、电视墙的老三样，不仅可以增加开放式书桌、茶台、工作台，甚至还可以用作健身、练琴、游戏的空间。

南阳台则不再只有洗衣晾晒，养花种草、喝茶看书，怡然自得。▼

▲ 建筑面积约135㎡户型样板间

厨房、餐厅、客厅、阳台组成的公共区域互相连通 ，每个空间的尺度都很舒适。

尤其是餐厨的关系，厨房向旁边错了大约1.5米，为餐厅留下了开窗的空间。如此， 改变了南北不通透的“一”字贯通布局，变成了南北通透 。

餐厅开间约3.3米，进深约3.15米，方方正正，非常好摆家具 。中间摆餐桌，靠窗摆餐边柜，也不会影响通行。 ▼

公共区域还预留了多条洄游动线 ，人们可以绕着家具穿行，缩短了通行距离，大大提高了空间利用效率。 ▼

两个卫生间均为全明设计。次卫干湿分离，方便使用的同时，还节省了通往次卧的通道面积。

主卫居然带洗面台、马桶、淋浴房、浴缸四件套 ，这在建筑面积只有约135 ㎡的户型中很难得。 ▼

和其余三款户型一样，这款建筑面积约135 ㎡的三室产品也 拥有庞大的储物功能 。

像厨房的“U”形台面，长度能达到约6.2米长，洗切炒动线合理；主卧开间约3.7米，除了“L”形衣帽间，床尾对面还能摆下一组斗橱；横厅的两侧，也能靠墙摆放柜子。▼