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建筑外立面打造8个原则,项目档次提升两个档次!

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在一个看脸的世界里,外貌到底有多重要? 曾经有媒体针对购房者的选择选择行为做过一份调查显示,40%的购房者在户型、面积、地段都差不多的情况下,会“随眼缘”选择更好看的住宅。一个有质感、有审美、看起来高大上的外立面能立刻让你的项目脱颖而出,提升一个档次,购房者出于几年换房后取得更高收益的考虑,在购房时也会选择一个耐损耗、质量稳定的外立面产品。 对于住宅项目而言,外立面不同于面积、户型等硬性标准,即便做得不好,房子照样能住人,它的建设成本也不会占据住宅开发的大部分比例;但它决定了住宅的第一印象和第一感受,是住宅和房企最直接的“面子”。


在一个看脸的世界里,外貌到底有多重要?


曾经有媒体针对购房者的选择选择行为做过一份调查显示,40%的购房者在户型、面积、地段都差不多的情况下,会“随眼缘”选择更好看的住宅。一个有质感、有审美、看起来高大上的外立面能立刻让你的项目脱颖而出,提升一个档次,购房者出于几年换房后取得更高收益的考虑,在购房时也会选择一个耐损耗、质量稳定的外立面产品。


对于住宅项目而言,外立面不同于面积、户型等硬性标准,即便做得不好,房子照样能住人,它的建设成本也不会占据住宅开发的大部分比例;但它决定了住宅的第一印象和第一感受,是住宅和房企最直接的“面子”。


明源君看来, 提升外立面质感,与到底在这个部分中投入多少,并无直接的关系。投入多不代表外立面一定就高大上,投入少也可以实现造型的美观、吸人眼球。关键还是要找对从宏观到中观再到实操的具体提升方向。

01


集团层面从不同群体需求出发

制定统一标准、不错配资源

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有的住宅明明定位改善,外观上看来却和刚需盘差不多;有的楼盘建好后,与周围楼盘一对比,存在感颇低,泯然众房矣。仔细分析原因,其中一点就是外立面质感不好。 为什么质感不好?改善的需求却用了刚需的设计、设计的材料与风格不相统一、各个群体不同的需求未明确,外立面在选择和搭配上也就出现了问题。


1、理解细分群体的不同需求


在集团层面为外立面制定标准时,首先要明确的是各个不同群体之间的需求,和针对不同群体开发项目需要瞄准的痛点 :目标对象是客户是高净值人群,还是第一次置业的年轻人?住宅定位是享受、改善、还是刚需?不同不同层次人群的需求肯定不一样。


对刚需购房者而言,价格、面积、功能等住宅方面都是他们最为关心的因素,但该年龄群体年纪较轻,在新事物的接受程度长也偏高;对改善型需求的购房而言,更注重生活的品质,住房对于他们而言也不再是一种必需品,因此买房的心理预期一般也较高;豪宅购买群体则希望让住房成为自己精神追求的载体,满足自己身份和阶层的象征需求。


只有明白了各个群体不同的需求和本质,才能厘清在不同产品定位下,外立面提升各自的方向和重点。


2、根据不同群体的需求,搭配不同特质的材料


不同群体因购买力和需求的不同,对外立面的要求自然也会不一。 调研群体和材料风格分别具有特性,将不同需求群体与不同风格、材料的外立面做搭配,可以避免材料配高无人买单、档次不够降低客户买房意愿的影响。



· 理解材料自然、经济、社会各方面属性


住宅外立面常用的几种材料有涂料、面砖、石材、铝板、玻璃幕墙等,这些材料各有不同特点, 外立面首先要选择一种作为基础的、应用面积最大的材质。这种选择一方面要与成本和产品定位挂钩,另一方面,也要遵循外立面材料自身的特性。


价格属性: 不同外立面材料的价格相差很大,一般而言,价格上是石材>外墙砖>外墙涂料,它在某种程度上也决定了材料在外立面应用上的面积、方式、住宅层次等。


物理属性: 包括材料自重、是否易变色易修复、是否可再生、对不同地域之间的气候是否存在不适应性。外立面材料的美观程度主要由这一属性决定。


可替代性: 主要指的是价格和物理属性是否可以被替代。例如真石材价格高,工艺精细,但价格高,一些房企为了追求真石材的颜色和质感,在外立面材料中就会选择价格便宜的真石漆,这种材料应用于建筑外墙时,作为外立面干挂石材的低成本替代品,也可以达到仿石材的效果。


图:绿城在上海某个保障房项目中就采用了真石漆做外立面


政策和法律属性: 外立面材料选择的外在因素,它多与一个城市的行政管理规定挂钩。如出于安全性和环保领域的考虑,一些城市在建筑规范中也开始限制了面砖在外立面上的使用。如北京就规定15层以上的高楼外墙禁止使用外墙砖;上海限制设计、使用外墙面砖的同时,还禁止设计、使用马赛克等外墙贴面材料;江苏推广外墙涂料设计,大连重点推广新型防水材料、弹性涂料等。


历史文化风俗: 这也是选材中特别值得一提的因素。明源君曾在某地看过一个豪宅项目,该项目层层叠叠地使用了汉白玉雕花栏杆的作为外立面的装饰材料,但这个项目失败点也在于此,因为此种搭配刚好与当地古代陵墓的设计类似,犯了当地人的忌讳,导致这个项目卖了好几年都没卖出去,非常可惜。


· 不同材料与不同产品线的搭配


将不同材料、不同风格的外立面与不同层次的住宅联系起来,可以发现房屋价格与外立面材料、设计等风格之间的匹配度。 以下为不同外立面材质的价格区间。




将住宅档次与材料特性进行对比,一个好处就是能够将不同档次住宅的特点与外立面主要成本相匹配,为节省成本、同时提升外立面品质提供了方向。但值得一提的是,尽管住宅档次和材料有所不同,外立面品质提升的思路却是类似的。


3、制定制定“定位-产品线-产品配备”的执行标准,树立品牌风格


制定外立面标准配备手册,严格制定“定位-产品线-产品配备”执行标准,就是从客户定位出发,将不同的土地属性、产品线类型、不同风格一一分类,再将外立面的配备标准逐一细化。 这么做的好处一是可以将经过实践论证的成功经验通过手册的形式固定下来,达到效果和成本之间的最优解,二是可以保持不同项目外立面质量的一致和风格的统一,增加自己项目的辨识度。


绿城在产品综述中,划分了别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业、安置房等不同的建筑类型,再在此建筑类型的基础上,确定了不同产品系列的规划要点和不同风格,此后进一步规划出各项目之间不同的立面特征。在集团层面的标准制定上,为后续项目的落地打下基础。 


图:绿城多层公寓和高层公寓产品线之间的风格和立面标准。来源:绿城


下图为华润置地的外立面产品配备标准,可以看出,华润根据不同客户定位和不同土地属性,制定了相应产品线,还对建筑部位和构造材料的选择上做了规定。


图:根据不同产品线的风格和定位进行外立面材料的选择。来源:华润置地


如华润和绿地的执行标准手册的案例所示,外立面配备标准手册这一制度就是将多年实践经验通过制度化的形式固定了下来,防止资源浪费、资源错配。


下图为华润高端产品线“悦府”和改善产品线“橡树湾”在经过产品手册的统一化后,实现的外立面观感效果实拍图。这也能够说明,提升外外立面质感的关键在于标准化和辨识度上的统一。


图:华润·悦府外立面实拍


图:华润·橡树湾外立面实拍

02


项目层面因地因时制宜

突出个性化、寻找突破点

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集团层面制定了外立面的选择标准,但是具体运用到项目上时,也需要因地因时,将外立面的设计与当地特色结合起来。


1、外立面改造的目标是将外立面实际情况与项目特色结合起来


尽管在集团层面规定了外立面操作的大致方向, 但是在具体项目上,外立面仍然需要因时因势而发生改变。


万科在外立面标准化控制的大前提下,也给予了非标准段非同一做法的详细说明。例如在外立面的建筑中部、建筑顶部、建筑基座上,从可以从墙身分隔缝、中段线脚、顶部雕刻、女儿墙排砖、基座的门头线脚、架空层、勒脚等不同方面进行改造。



图:同一建筑标准下,对外立面顶部的改造。来源:万科


2、风格的制定和颜色的选择要突出当地特色


外立面从手册图纸的标准化到项目规划的个性化区分,这一过程中改造既要保持风格的统一,又要突出个性,两个着重发力点,就在于风格的色调的统一。


风格要鲜明: 保持一定风格的关键在于代表该风格的建筑元素的统一。不同建筑风格不同的代表性特色,在改造过程中不可忽视或丢弃,而一定需要得到鲜明地保持。下图为几种建筑风格与其相对应的建筑元素、色彩和用材归纳整理。


图:几种不同建筑风格不同对应特点及用材选择。来源:明源地产研究院


色彩要能调动情绪: 风格的更一步展现形式是色彩的搭配。色彩涵盖一个区域历史、地理、气候、人文等诸多因素,涉及城市生活的方方面面。它不仅要与所处环境相一致、与城市整体色彩相协调,也要具有独特的个性,突出个体的风格。色彩的选择,应该坚持“基本色+辅助色+点缀色”的方法,使建筑更加美观。


以泰禾院子系在各地的项目为例,各地的项目有着共同的基因,但在外立面到园林景观的构建上,也都结合了当地特色。北京院子和上海大城小院在外立面颜色的应用中,尽管外立面颜色都以浅色为主,但北京院子的外立面就选择了“浅金黄+棕+灰”的搭配,突出京城皇权文化的厚重感和历史感,而上海大城小院则选择了“米色+咖啡色+黄色”的搭配,突出海派文化的洋气和明快。


泰禾·北京院子


泰禾·上海大城小院


3、降维打击是外立面质感提升的“杀招”


如果外立面已经成为了项目存在的硬伤,为了提升外立面的品质和质感,还有一种方法就是从更高端的项目中吸取外立面创意的灵感,并借鉴到该项目中。这样做的好处在于高端产品线经过了市场验证,已经走向成熟,经验和设计的借鉴能真真切切给购房者“花一样钱体验更尊贵感受”的升级感。但此种做法势必灰带来成本的走高,这种“杀招”往往也会带来后期住宅溢价的提升。


以旭辉第五代产品为例,6条产品线中外立面所用的材料和风格完全不同,但是在设计中坚持“刚需产品100%强制执行集团标准,保证不出现品质风险;中端产品可以借鉴高端产品的元素,降维打击绝对保证质量;高端产品和大师合作做更艺术化”的原则,将过去运用在高端产品中的某些部分运用到中端产品上,同样可以实现质感的提升。

03


施工层面兼具实用和美感

防止操作上对品质的损伤

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项目落地出了问题,设计上没兼顾到美观和实用,操作上对外立面品质也有所损伤。当集团和项目层面的方法都敲定之后,在施工细节对品质感提升的空间仍然很大。


1、外立面构造中功能区要精细化,兼顾实用和美观


外立面构造指的是对房屋外立面基本结构的设计和细节的处理。 让外立面为功能服务,却有比“好用”更高级的“享受”感,是外立面设计精细化的精髓。


首先明确的是,住宅外立面的墙体主要部分包含了窗和窗过梁、窗台,勒脚,防潮处理,明沟和散水四部分功能板块。除了防潮处理外,其他部分都能被购房者直观看见。因此这些功能,在外立面的设计中,怎样体现细节、兼顾实用的美观,相当重要。

· 窗和过梁、窗台、扶手栏杆:形成网格系统,保持完整性

门窗洞口是外立面除墙体外所占面积最大、功能最为突出的一个部分。其设计构造美观合理与否,对外观和居住体验都能产生十分重要的影响。在外立面的编排中,非常重要一点就是根据门窗洞口、栏杆的层高和尺寸,在立面形成网格系统。


图:住宅标准层立面墙身的处理 来源:万科


上图中,层高线是编排依据,阳台洞口、窗洞口、墙面大分缝线对位,栏杆扶手与窗横向分隔对位,阳台上沿与窗台板上沿对位变异。


除了门窗洞口对位外,过梁和窗台的设置也非常重要。这部分构件一方面可以承受门窗洞口上部的荷载,另一方面则可以防止窗洞底部的积水流向室内。


图:外立面窗沿处理 来源:绿城


同样,阳台栏板的高度与扶手的材质同样影响外立面的观感效果。龙湖在针对外立面进行阳台栏杆的设计时,让栏杆既符合了人体工学,也兼顾了外立面的三种材质共同辉映出的合谐感受。


图:杭州·龙湖·天璞样板间


外立面中常出现的功能板块,如空调机和外露排水管,也考验着设计的精细度。常有物业在考虑外立面美观的意见下,不允许业主在外立面墙上安装空调机,因此,如下图所示,有的项目在外立面设计上特意设置了百叶窗或铁栏杆,隐藏空调机的部分,既保持外立面的整体美观,又防止物品高空掉落的风险。



对于外露排水管,过去有的房企会将外露排水管刷成与墙体一致的颜色,但近些年,越来越多的项目更强调将排水管隐藏在阳台外立面中的隐蔽角落。这样的设计,一方面将功能部分巧妙隐藏,另一方面兼顾了外露水管比墙体内水管更易维修更换的便捷。



勒脚:提升基座部分的层次感


作为外墙强身接近室外地面的部分,勒脚在让建筑物美观上,也有其独特功能。一般而言,抹灰、贴面砖、块石砌筑等方法都可以塑造不同风格的勒脚。有的高层建筑,因为整体外立面用材受限,因此会在勒脚部分加大品质的提升,运用面砖、石材等材质装饰。


以华润Art Deco风格的产品为例,在建筑的基座部分,墙体、勒脚、线脚都会采用固定的石材,以提升建筑风格整体的厚重感。


明沟和散水:脚下也有留心处


外立面的构造里中还包括了明沟和散水。它们主要是为了将勒脚附近的雨水和地表水及时排走,避免雨水渗入地下危害基础。



在上图的案例中,万科就散水坡、台阶和明沟本身按不大于6cm的长度留沉降缝,外墙阴阳角按45度角留沉降缝,三水破与台阶交界处留沉降缝分隔。


2、细节同样要体现品质,慎防因施工造成的外立面品质下降


外墙质感的提升还来源于不同材料之间的拼接处理,这就是我们常说的细节。细节的最直观体现就是外立面阳角和阴角在不同材料、不同横截面之间的衔接。阴角和阳角不仅要遵守平整、美观的原则,更有较为实际的要求:




a、竖向交接平面的阴阳角一定保持垂直,横向交接的平面阴阳角一定保持水平


阴阳角垂直方正,是对外立面打造的基本要求。这其中的阴阳角既包括墙面与地面、墙面与墙面、主体墙面和横梁窗台,以及横梁窗台相互之间的外立面的打造。


b、阳角交接针对同种材料,阴角可以接受不同材料之间的交接


外立面施工中常常需要遇到不同材质、不同颜色区域的交接问题。面对这种情况,为了保持墙体的美观和统一性,交界处的处理一种选择是在墙面的某一部分中作区分,另一种处理方式则是在阴角的交界处做区分,而阳角两边则会保持完全一致的材料。


如下图所示,阳角两边交接的面砖就为一致,面砖和涂料则分处阴角的两边。



c、防止阴角开裂


外立面的修建过程中,阴角处的破裂也会成为影响外立面质感的负面因素。实践中造成开裂的原因有很多,主要有涂料选择失当、装修工艺不精、立面直角偏差值过大三方面原因。


涂料选择失当: 涂料的基层一般为水泥砂浆打底,因水泥砂浆随干湿程度的变化,易发生裂缝,在阴角这类基层较脆弱的地方,容易开裂。因此在涂料的选择上需要掌握的原则就是选择防水防碱、透气、耐紫外线照射的涂料,同时选用同种砂浆,避免不同种砂浆不能混合的情况发生。


施工工艺不精: 基层表面平整度偏差过大、粘性不够、同样会影响阴角的施工效果。因此在施工过程中,要严格执行图纸、标准图集和施工规范的要求,边施工、边检查工程质量的问题,具体操作上则有控制基层的平整度和基底的含水性、对版缝采用发泡技术进行密封,在阴阳角处增加耐碱玻璃纤维网格布等等方法。


细节控绿城,就曾规定,面砖在贴到阴角交界处时,不留竖缝头而必须挤浆。


图:面砖阴角收头 来源:绿城


立面直角偏差值过大: 在进行阴角工程验收的过程中,常可以用阴阳角尺检测其方正度。一般而言普通抹灰墙面偏差值为4mm,砖面偏差度大约为2mm。超出此类偏差值的阴角就面临返工的要求。此外,激光标线仪检测阴阳角的是否合格,也是一个比较通行的方法。


外立面的精细化和质感的提升,其内在逻辑就在于住宅建设发展的趋势:项目好坏的评判标准变得越来越多,户型、格局、容积率等不再是唯一指标,产品个性化,当上“网红”,颜值很重要。无论高端品牌还是大众定位,石头森林里一张具有辨识度的脸,一样能够创造美好生活。


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