项目调研定位规划｜失败的项目策划是何原因？成功的农贸市场又凭什么？

农贸市场作为中国居民生活的后厨，承担着社区生活的责任。在各类生鲜店兴起的浪潮中，有些农贸市场败下阵来，有的却能成功，凭什么？闭门造车终究无果，胸有成竹才能成功。做好前期的项目调研定位规划，是打造一个成功农贸市场的必要前提。

一、前期策划大揭秘

调研是项目的“先行官”，策划团队通过调研了解项目的前因后果，推演项目的可行方案才能有理有据。运用前瞻性判断，具备创作力的规划，提升项目开发的成功率。农贸市场定位是项目实施的风向标，对项目来说是极具战略眼光的“决策层”，只有经过精准的市场定位，项目才能实现步步为营，吸引目标客群，让后期运营驾轻就熟、事半功倍。规划以调研为基础，以定位为方向，站在商业运营的角度，为项目中期设计提供方向和参考依据，为后期运营招商提供决策性建议，是具备实操性的“蓝图描绘”。项目调研定位规划是前期必不可少的工作，只有做好这一步才能趋利避害。

二、趋利避害筑成功

优秀的项目调研定位规划能够为市场提供全面的、明确的、具有针对性的物业整改方案，规避风险，直击市场顽疾，并针对不同对手制定差异化应对方案，对多方面累积病症细致化诊断，大幅度提高市场开发的成功率。如果不做前期项目定位策划，市场做出来可能会发现一些问题。不成功的原因有：地段不好，内部规划不好，商业环境差，招商难度大，竞争激烈，对手太强等。例如位于滨江区滨盛路的彩虹农贸市场，前身永辉超市就是因为调研定位错误，生鲜业态规划较少，生意不好而导致倒闭。为了避免后期运营问题的产生，要提前做好项目策划。

前期策划能够获取动态环境发展信息，实时掌握周边环境因素变化发展，及时获取政策信息，对发展策略做出及时性调整。市场前期策划工作主要包含物业诊断、市场调研、市场定位、市场规划四大领域环环相扣缺一不可，对农贸市场做出前瞻性发展规划，因地制宜，结合区位条件及周遭环境，提供最契合实际的建设方案，对农贸市场做出合理的功能性分配。通过周密严谨的诊断调研，进行科学准确的定位规划，将研究成果应用于市场网点规划、区域诊断、开发新建、升级改造中，最大程度地在逻辑层面预估项目成果。

三、运筹帷幄成大业

“纸上得来终觉浅”，只有经过全面而深入地调研及透彻分析后得到数据，才拥有发语权。农贸市场的项目调研定位规划有严格的流程，通过资料整合、了解对手、消费者特征，从而确定市场定位，然后进行销售规划、招商建议、运营规划。

通过文案调研，对二手资料的收集、整理和分析，了解周边情况。然后实地调研，以访谈、座谈会和问卷调查等形式收集一手资料，并进行有效信息筛选整理；以观察法通过录像、照片等形式直接记录调研对象信息；通过小规模的实验性活动来预测后续改建效果。彩虹城小区是滨江较早开发的区块之一，商超配套丰富，唯独一直缺少大型农贸市场配套，2019年开业的永辉生鲜农超因不满足消费需求失败。

通过对周边超市、生鲜门店、其他农贸市场等竞争对手的研究，寻找农贸领域的生态位空缺，发现其竞争弱势点，帮助农贸市场制定恰如其分的进攻战略。面对竞争对手最优势的部分，制定回避策略，减少错误投入带来的损失。彩虹市场周围一公里内无农贸市场存在，居民日常消费需求主要依靠远距离消费及生鲜店、超市等业态补充。

消费习惯及特征、消费群体的区分、不同群体的消费特征、习惯、结构、偏好、能力。消费的个性和共性。主力消费群体的特性决定了项目的定位方向。一鸿团队通过前期调研发现彩虹农贸市场周边1KM范围圈内住宅小区、商业与学校众多，通过数据可推算出可实现覆盖人群约6万人。

基于诊断调研获得的信息，对市场进行定位。通过明确市场运营规模，合理分配业态布局，确认市场星级档次，从而巩固并扩大消费客群，提升商业形象。一鸿通过前期项目调研定位规划，在设计时，以彩虹为设计主题，以实在、地道、亲民、智慧为设计理念，打造缤纷的现代化彩虹农贸市场。

通过针对项目的整体规划，为市场招商提供政策建议，为后续市场发展提供前瞻性运营管理建议，并对市场投入产出比做出合理规划，提高市场抗风险能力。彩虹农贸以传统业态为主，涵盖蔬果、水产、肉禽、冻品、熟食、副食、炒货、加工等多类生鲜农副产品。前期调研时征集民意，发现周边居民存在对于早餐的需求，于是在一楼设置早餐店和现场就餐区域，解决周围居民和上学上班人群的早餐问题。

打造项目品牌，辅推开发商品牌，扬长避短，在激烈竞争中突围；放大品牌效应，为销售招商拉起大旗；运用品牌系统，科学运营管理，实现市场的永续经营。差异化营销策略，稳、准、狠的精准营销之道；开辟招商渠道，短、平、快的招商路线；合理租售比例、推货策略，达到短期利润与长远目标的平衡。

立足全市商业操盘的高度，对整体商业操盘、招商进程进行把控。立足长远的商业战略眼光，做到公司与进驻商户共赢的状态；跨界招商成为迫切需求。要给予市场一定的培育期，扶持品牌商家。严格控制品牌的进驻，与商家结成商业战略合作联盟，提升街区档次；对位置好的商铺适当进行租控，并控制招商率，实现租金溢价。

在市场运营中引入智慧农贸系统，运用科技手段建立一个长效的全面的可持续发展的智慧农贸体系，实现“食品安全监管，市场信息公示、商品交易溯源、多端联网监控”等功能，在管理、服务和监督等方面更好更快实现信息网络化、工作规范化和管理现代化。统筹人员管理、商品管理、计量管理、环境管理、治安管理和消防管理。

总之，只有搞好项目调研定位规划，农贸市场才能基业长青，实现项目收益性和社会公益性的和谐统一。