千平级大平层首现长沙，“地标豪宅”到底怎么样？

各位户友，大家好！住宅研发道路千万条，户型研发第一条。

| 滨江新城规划效果图

| 江景实景图

| 江景实景图

| 项目江景效果图

1200平、滨江新城、一线江景……这些词汇组合起来，着实具备开发商所宣称的“地标豪宅”的大部分要义。

所以，对于长沙楼市来说，这套被某些媒体同行惊呼“顶豪新高度”的平层住宅，看上去的确值得我们研究。

那么，不同寻常的它，能否成为一个楼市的样本？

1.

在正式分析之前，我们聊一下，到底大平层存在的价值究竟是什么？

是更大的房子吗？

肯定是，大平层哪怕是160或180平米这样的入门级产品，其空间表现较刚需段产品有着明显的改观与提升。

比如，“大公区（客餐厅等）、小私区（卧室厨房等）”是近年来的一个户型趋势。即便如此，普通刚需段住宅客厅开间达到4.2米（图纸尺寸非净空，故含墙体尺寸）后再往上升很难，因为需要在有限的空间内兼顾其它功能区。

因为其他功能区，对尺寸有着比较敏感的要求，比如卧室，开间小于2.8米意味着床尾通道局促，进深小于3米说明在安装衣柜之后只能容纳一个床头柜。

所以，各功能区尺度需求之间的博弈在刚需户型上展现的淋漓尽致，因此也产生了一大批“奇葩”户型，我们以后再表。

面积的“原罪”，在大平层上几乎找不出痕迹。 那么，大平层只是面积更大吗？

显然不是。

更多的，是在“享受端”的营造。其实相较于普通住宅，大平层多出来的面积，更多地用来满足如下三个方面的品质需求：

①更舒适的居家体验 ：空间面积变大，使各主要区域功能性进一步满足，制造更舒服的生活场景，如多套间、如全功能套间、如中西厨配备等；

②更尊崇的居家礼序 ：通过空间及场景的合理排布，酝酿契合高质量审美与居家生活的融合，形成生活仪式感，如玄关、客餐厅的功能与气场，如家政保姆间与业主居家的共生联系，如晾晒、烹饪等生活日常与公区视野的区隔等；

③更全能的居家配备 ：加入与“住”看似无关的功能要素，使得住宅的生活功能更为强大，如游泳池、健身房、棋牌室、博古房、钢琴室等纳入套内，彰显生活品质。甚至，在大平层配置需求方面，有针对宠物和鞋子专门装修一间房的案例。

可以说，大平层就像是别墅的“平铺”版本，在“限墅令”的环境下，深度符合城市精英阶层的生活与审美，于是形成楼市最受欢迎的一种物业形态。

2.

那么，润和·滨江湾这套建面约1200平米的大平层，究竟表现如何？

先看户型图：

润和滨江湾户型图 来源：网络

乍看此图，估计很多人很难看懂，这套迷宫般的户型，确实很容易让人迷糊。

先说优点：

① 南北通透，关键是配备100米、以270°呈现的景观面 ，在主城区一线江景资源项目日益稀缺的当下，塑造出“豪宅地标”应有的震撼。

② 功能空间众多，且构造为类中心筒式的框剪结构 ，故承重部位呈“中心集合、四面外移”的布局，拥有强劲的改造潜力。

再说缺陷：

①动线紊乱 。作为通行通道的电梯、楼梯没有形成统一的动线归口，进出位置的不确定。虽然“豪宅”的面积就是用来“浪费”的，但消耗在对美感与质感提升毫无作用的电梯和楼梯上，确实可惜。

套内功能分布同样无序，客厅、餐厅、公卫等公共区域与卧室、书房等私密区域大面积交错，且过道百转千回，动静活动线大范围重叠，意味着相互干扰的可能性大增。

②布局散漫。 此户型有点类似“四叶草”的刚需产品特质，主厅居中，各功能区位于主厅东西两侧，呈现近乎“镜像”的格局。

当然，好处是各个区域都能兼顾，但缺点在于，打乱了正常的动静分区，在通道的“配合”下，功能排布呈现出一种几乎没有层次可言的面貌，不太符合高品质居家与审美的要求。

无处不在的卧室套间，可以看出“刚需思维做豪宅”的影子，真正的豪宅不只在于面积多大，更在于那些“风花雪月”。

好在，该户型改造潜力尚佳，但对于业主和设计师来说，算得上是不小的挑战。

3.

或许有心的朋友能觉察到，电梯与楼梯位置的“不科学”，应该另有原由。

的确，在看完该项目其他户型之后，可以认定， 该户型实际上是四个同层户型打通的产物。

请看下图：

户型图来源：湘江好房汇微信公众号

我认为，这种操作大概基于两个方面的原因：

其一，炒作的需要。

目前长沙楼市中改、高改型项目并不在少数，楼市竞争较为激烈，新项目的崛起需要“吸睛”。

同时，有着“金星北之王”名号的润和，在品牌力等方面较竞品存在着一定的劣势，可借此完成产品形象的“超越”。

若如此，不久前润和“月亮岛卖9万”的新闻，似乎也就不难理解。

其二，为房票开路。

一个房票，可以购买四套住宅，在长沙是不是相当有诱惑力？

如果思维再发散一点，你会发现它甚至可以解决“二孩时代”房产的传世分配问题，如一可以传二，二可以传四……

或者，通过“裂变”的技术性手段，似乎也能达成业主收益端的追求。

所以，这套看起来有些晦涩的“千平豪宅”，或许并没有那么纯粹与简单。

当然，它或许只是一个噱头而存在，最终被“拆解”销售，也不是不可能。

谁知道呢？