引言
地面停车的建设费用较低，管理简单，可以减少地下室的建造面积，对于商品住宅项目，可以大大提高项目的可售比，从而提高经济效益。随着我国社会经济的不断迅速发展，汽车保有量迅速增涨，城市居住区容积率的增加，小区住户密度的增加，较多的地面停车影响了居住的环境质量和内部的交通流畅，并且存在安全隐患。
本文从我国汽车保有量的发展、地面停车率政策、居民关注等多方面进行研究，以判断、推测未来住宅项目地面停车率的发展趋势。
一、关于地面停车政策
1. 地面停车国家政策的历史演变
我国关于地面停车 政策最早的概念叫“地面停车率”，是在国家规范《城市居住区规划设计规范GB 50180-93》中出现的，原文为“8.0.6.2 居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10％。”之后的条文2002版和2016版均为1993版的“局部修订版”，但此条规范未修改。目前《城市居住区规划设计标准GB50180-2018》为现行最新版规范，其中关于“地面停车率”的原文为“5.0.6.2 地上停车位应优先考虑设置多层停车库或机械式停车设施，地面停车位数量不宜超过住宅总套数的10％。”。可以看出，2018版虽修改了叙述方法，但对“地面停车率≤10%”的控制标准没有改变。
而在条文解释方面，1993、2002、2016版原文为“本规范对地面停车率的控制主要是出于对地面环境的考虑，控制地面停车数量，提出地面停车率不宜超过10%的控制指标”；2018版的原文为“对地面停车率进行控制的目的是保护居住环境”，由此可见，规范对地面停车率进行控制的目的是“保护居住环境”的宗旨是一直未变的，这也是此规范制定的原因与目的。
2. 关于地面停车政策的两种不同概念的研究
在实际的住宅项目中，我们常见的 地面停车政策主要分为两种：“地面停车率”和“地面停车比例”。“地面停车比例”是指“地面停车数占按要求配建总车位数的比例”。通过下表可见，虽然绝大部分设计师习惯于使用“地面停车比例”作为项目的经济技术指标，但实际上，在各省市的规划管理技术条例中，地面停车率和地面停车比例分别均有采用。
图1－1 部分省市的地面停车政策的对比
实际上，“地面停车率”与“地面停车比例”是存在着一定的数学关系的。下表中数据假定某住宅项目共计1000个住户，在不同户均车位配建系数要求下，“地面停车率”与“地面停车比例”的关系，由此可知：
1) 户均车位配建系数=1辆/户时，“地面停车率”等于“地面停车比例”。
2) 户均车位配建系数＜1辆/户时，若按照“地面停车比例≤10”控制地面车位数，可以绝对保证地面停车率≤10%，实际上是严于国家规范的。
3）户均车位配建系数＞1辆/户时，若按照“地面停车比例≤10”控制地面车位数，则实际的地面停车率一定＞10%的，这样的话有背于国家规范的要求，不利于居住环境质量。
图1－2 不同户均车位配建系数下，“地面停车率”与“地面停车比例”的关系
再结合部分省市的地面停车政策的对比表（图1-1）来看，可以看出采用 “地面停车率”的城市的经济水平较高，户均车位配建系数整体＞1辆/户。（1992年便实行车牌拍卖制度上海除外，其车辆增涨较慢，以存量市场为主，且对于外地车辆限行比较严格），而户均车位配建系数＜1辆/户的城市，大多倾向按照“地面停车比例≤10%”控制地面车位，可以保证“地面停车率均≤10%”，对控制地面停车率较为有利，实际上是严于国家规范的。
因此可推断，采用何种地面停车政策的计算方式，主要是各省市规划部门结合城市汽车市场情况对国家居住区规范相关规定的理解而选择的，其对于控制“地面停车率≤10%”，“保障小区环境的” 的目的是一致的。随着经济的发展，汽车保有量的增涨，户均车位配建系数逐渐升至＞1辆/户的城市，会按照满足“地面停车率≤10%”的国家政策要求制定当地规范。
二、我国汽车保有量的发展趋势与居民对居住环境的关注
1. 我国汽车保有量的现状和发展趋势
图2－1 1980-2019中国大陆汽车保有量数据（数据来源： 公安部交通管制局）
图2－2 2019年全国内地每千人汽车保有量与GDP前30强排行榜（数据来源：公安部交通管理局及江苏城市论坛）
2. 地面停车与居民对居住环境的关注
从1993到2018年，《城市居住区设计规范》经历了三次更迭，但对“地面停车率”进行控制的 目的——保护居住环境，是一直未变的，这也是此规范制定的 原因与目的。
图2－3 未采用人车分流的某住宅小区（网络图片）
从近年来居住区项目规划方案公示工作中的居民反馈意见，以及屡见不鲜的商品住宅项目关于“人车分流”的维权事件来看，比起地面停车的便利，居民更关注的是小区居住环境的品质，并且认为人车分流、高绿化率、避免地面乱停车是保障居住环境重要因素，较为倾向“停车位尽量设置在地下，地面人车分流，更多绿化”。
随着信息的发展，百姓文化水平的提高，公众对于规划方案公示的参与度越来越高，对关注居住环境的意识也水涨船高。对于地面停车这类会折损小区绿化品质的因素，一方面规划部门会严格按照当地规划管理条例控制地面停车数量；另一方面，地面停车的方案基本在第一次方案公示时便“一锤定音”，地面车位数只可退让减少，不可轻易增加或改变位置占用原方案绿地。
图2－4 商品住宅项目关于“人车分流”的维权事件屡见不鲜[3]
三、关于合理的地面停车率的研究
图3－1 建设部城市住宅小区建设试点项目资料（数据来源：网络搜集）
图3－2 90年代住宅项目研究模型计算表
图3－3 现代住宅项目研究模型计算表
四、结论：对地面停车政策发展趋势的预测
五、结语
随着我国经济腾飞、居民物质生活质量日益提高，居民对于居住环境质量的尤为关注。对于房地产生态链两端的开发商和购房者来说，地面停车的经济性与居住环境品质的矛盾也越发明显。希望通过本文的研究，可以引起大家在“地面停车率”政策方面的关注，尽可能的避免项目后期地面停车政策的变化带来的风险，并且保证居住环境品质在同期竞品中具备足够的竞争力。
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只看楼主 我来说两句 抢板凳随着我国经济腾飞、居民物质生活质量日益提高，居民对于居住环境质量的尤为关注。对于房地产生态链两端的开发商和购房者来说，地面停车的经济性与居住环境品质的矛盾也越发明显。
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