【早安建筑】十年磨一剑,中国第一高最美摩天楼真会遭遇难产厄运?

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中国老牌一线北上广深,未来都有个扬名立万的新地标,北京雁栖湖国际会都,上海前滩太古里,深圳龙岗深港中心超塔,广州呢?白鹅潭!也许,可能… 广州的都市天际线 广州的天际线是由新中轴线和一条横轴线组成的网格状空间发展结构。新中轴里最靓的,一定是北起白云山余脉的燕岭公园,南至珠江后航道的北段了,300米以上的摩天楼都在这儿扎堆:600米广州塔,530米东塔,440米西塔,318米环球都会广场,302米利通大厦,309米越秀金融大厦,309米珠江城大厦,360米广晟国际大厦,391米中信广场...

中国老牌一线北上广深,未来都有个扬名立万的新地标,北京雁栖湖国际会都,上海前滩太古里,深圳龙岗深港中心超塔,广州呢?白鹅潭!也许,可能…


广州的都市天际线


广州的天际线是由新中轴线和一条横轴线组成的网格状空间发展结构。新中轴里最靓的,一定是北起白云山余脉的燕岭公园,南至珠江后航道的北段了,300米以上的摩天楼都在这儿扎堆:600米广州塔,530米东塔,440米西塔,318米环球都会广场,302米利通大厦,309米越秀金融大厦,309米珠江城大厦,360米广晟国际大厦,391米中信广场...


一横指的是西起白鹅潭,东至黄埔港的珠江前航道。其中,白鹅潭位于广州中心城区西部荔湾区,西邻佛山,是广州“一江两岸三带”西十公里发展的重要地段,十年前就是广州未来的新主角!


十年磨一剑,中国第一高最美摩天楼真会遭遇难产厄运?

图片来自:http://lokya.poco.cn/


白鹅潭的传奇地标


白鹅潭是广州城的发源地,是古代海上丝绸之路在广州的发源地。便捷的港阜交通成就了西关的千年底蕴,唐宋时期跃升为中国最重要的通商口岸。到了清朝,作为中国唯一对外交流的端口地区,更是连接中西经济的枢纽。


千年白鹅潭孕育了广州最初的工业、航运文明,历史上当之无愧的广州城市文明中心和商业中心。随着广州“中调西联”战略的实施和“广佛同城化”渐入佳境,就在三江合流处,白鹅潭的崛起从三座传奇地标聚集的地方开始...


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沙面圣心大教堂


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沙面租界建筑群


第二次鸦片战争爆发后,南濒珠江白鹅潭的沙面沦为英、法租界,殖民者在沙面兴建了150多座欧洲风格的建筑,作为领事馆、教堂、银行、邮局、电报局、商行、医院、酒店、住宅、酒吧等,形成了广州最具欧陆风情的建筑群


20世纪90年代,一座超高层建筑、中国第一家五星级酒店,白天鹅宾馆矗立在沙面白鹅潭畔,宾馆共34层高102米,总建筑面积9.2万㎡,总投资约4500万美元。主楼采用80米长腰鼓形平面,体型简洁轻巧,气势雄伟,与自然环境相协调,颇有白天鹅临江伫立的意境。


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白天鹅宾馆


香港地产大亨、红色资本家霍英东与广东省旅游局合作建成的白天鹅宾馆还有一段设计故事。


霍大侠原本打算由内地建筑师和香港建筑师合作设计的,后来,他干脆由熟悉本地情况的内地建筑大师佘峻南和莫伯治共同负责酒店的总设计。为了让内地建筑师多了解一些新事物,霍大侠还特意邀请他们到香港,去参观一些著名建筑物,与香港的著名建筑师座谈,还借鉴了已故美国建筑大师约翰·彼特曼的中庭理念。


内地的两位建筑大师本来功底就很深,如此眼界一开,思路灵感一下子就完全激发出来了!两位大师从香港回到广州后,很快就把构想转化成为图纸,霍英东看了设计稿后十分满意,觉得它的风格既富有民族特色,又能显示出中华民族的泱泱气派。1983年2月宾馆开业,到白天鹅宾馆饮早茶也成为老广州几十年的习惯


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霍英东


2014年底建成的立白大厦与白天鹅宾馆隔江相望,是立白集团最新的办公大楼,占地面积超过1.8万㎡,建筑面积超过10.8万㎡,大厦共29层(地下4层,地上25层),单层面积1842㎡,总投资超过10亿元,是立白集团致力打造的白鹅潭首席商务地标,荔湾区白鹅潭经济圈的新地标。


大厦由华南理工大学设计研究院负责设计,并由该院院长、中国工程院院士、世博会中国馆的设计者何镜堂作为首席设计师担纲设计。被誉为“中国馆之父”、擅长描绘东方神韵之美的何大师是这样描述的,约110米高的大厦像浮在水面上的一艘帆船,拥有简洁的外观,浅灰色外墙又与珠江水面协调”。


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立白大厦


沙面租界时期的异国建筑风光、改革开放新时代超高层建筑白天鹅酒店、现代化甲级写字楼立白大厦等传奇地标在白鹅潭区域形成了一个多功能的滨水空间,也是广州最具代表性的滨水空间


放眼海外,“依水而建”是现代城市发展的重要规律,摩天楼的故乡芝加哥、伦敦新中心核心区的金丝雀码头、香港维多利亚港等成就了多少国际化现代大都市的百年复兴与繁荣。仓库、码头等工业空间的诞生,不仅让滨水空间为城市发展带来了活力,也在现代改造后成为城市最丰富的景观资源,塑造出城市最美的形象与轮廓,更标志着一座城市最向往的美好未来!


十年前的美好愿景


稳踞广州市滨水空间价值高地的白鹅潭,早在2010年就已携手美国SOM公司,以一个高水准、高定位的世界级滨水区域作为未来复兴的发力点。


白鹅潭城市设计规划,总用地面积35.11平方公里,北至大坦沙尾,南至环翠路与环城高速公路,东到工业大道中和工业大道南,西至芳村大道北和花地河,主要以荔湾三江汇聚的白鹅潭为中心向外辐射。


在这个范围广泛,愿景宏大的总体规划方案中,SOM将自然环境与建筑环境完美结合,创造了一个支持生态系统、防洪、道路建设和经济繁荣发展的综合功能开发区


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图片来源:SOM/© Crystal CG


SOM把珠江河畔的原工业用地转型为可持续性新城市,并且在未来创造成为可容纳超过740,000居民和660,000就业人员的综合功能开发区


方案中新增加了5,600座新建筑,并且重新规划了老建筑的用途,还提议新建道路以尽量减少交通拥堵,并通过水道与河岸滨水区减轻频繁的洪水泛滥所造成的影响。还将人口密集的社区设置在交通枢纽附近,那里的居民们可利用1,300余公顷的绿化空间尽情享受户外生活。


这些绿色空间不仅适合各种动植物繁衍生息、方便市民休闲娱乐的公园和开放场所,而且这些场所同时可以发挥滞洪的作用。中心公园起到“植物”泵的作用,用以去除数十年工业活动产生的土壤和地下水污染物。珠江滨水步道将整个区域联系在一起,起到非常重要的融会贯通作用。


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图片来源:SOM/© Crystal CG


规划以专业手法将城市密度、交通便利性和生态活力融合起来,科学整合城市资源、有效规避现代城市病的同时,使白鹅潭成为地区性商业枢纽。


高密度开发区集中在多条交通线路的交汇处,以充分利用便捷的交通和基础设施投资;综合功能开发区面积超过1000万㎡,与白鹅潭地铁站仅几步之隔


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图片来源:SOM/© Crystal CG


白鹅潭规划注重邻里空间关系的多元和独特,其设计灵感源自于当前地貌特征、开发计划和文化元素。


水博物馆坐落在珠江海滨,地理位置优越。它探索的诗意、水的优美,以及水对广州及周边地区的重要性。


茶叶博物馆展示该区域在茶叶生产、销售和茶会方面的悠久传统。古老的白鹅潭村庄、工业区和基础设施将在未来开发中得到保护和融合。


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图片来源:SOM/© Crystal CG


白鹅潭城市设计规划的区域整体毛容积率控制在1.1左右,不到珠江新城的一半,其中居住用地最多,占37.9%;商业金融用地建筑面积980万㎡,与“国际商业中心”定位保持一致


就在珠江隧道口周边,以商务办公、文化娱乐功能为主的白鹅潭商业商务核心区内,SOM还规划了世人最爱的摩天楼,标志性的钻石大厦、国际会议中心等超高层建筑,其中钻石大厦是一座约135层超600米的摩天楼,高度仅次于迪拜828米的哈利法塔,超过广州海心塔和台北101等世界高楼,在当时计划跻身世界第二,广州第一高摩天楼


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图片来源:SOM/© Crystal CG


SOM采用可持续性设计标准,以实现经济发展、生活质量和环保责任等方面的宏伟目标。白鹅潭将建设成为一个集岭南文化核心特质、城市密度、交通便利、宜居和生态活跃于一体的21世纪城市环境。


白鹅潭经济圈启动区将分成3期进行建设,一期是2010年至2012年,建设区域包括滨水创意廊道、黄沙南站、大坦沙岛、花地以及核心区等;二期是2013年至2015年,三期是2016年至2020年。白鹅潭地区最终将建设成为广州西岸最重要的商业枢纽和新的广佛之心!


调来改去的大规划


然而,计划不如变化快。早在2010年6月,《白鹅潭地区控制性详细规划》批前公示,第二年详规全票通过,定位“广佛之心”打造“水秀花香”令大家激动不已,没想到规划进入冰封期,并且一待就是6年!


直到2017年5月,白鹅潭中心商务区核心区被市政府授予“产业金融服务创新区”,聚焦发展产业金融,重点引入实体企业,实现白鹅潭复兴,项目似乎又被提上议事日程。2017年底,白鹅潭区域规划落实广州总体城市设计要求,在不增加片区建设总量的前提下,对城市形态进行调整:整体降低了滨江地块建筑高度,从原来控高40米到60米调整为平均建筑高度30米,局部不超过35米;调整二线、三线建筑高度和天际线,将500米高以上的地标建筑调整到距离滨江较远的二、三线地块


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在2017年底规委会审议时,荔湾区方面称,十年来确实已经对白鹅潭经济圈规划进行了三次修改,“但这次调整完后不会再变了,因为马上进入实施阶段。”可如今,一年半的时间又过去了,钻石大厦承担着荔湾区升级传统的商贸业、打造具有区域特色的总部经济的“重任”,被寄予厚望的它却迟迟未动,似乎永远停留在美丽的“设想”


纸上谈兵的摩天楼


事实上,“钻石大厦”的方案一经披露,就招致了业界的种种质疑,这里包括两个方面。一方面,集聚效应。商务功能区的商务氛围“越集中越好”,且需要对区域的整体功能作出考量,例如纽约华尔街,伦敦金融城,北京金融街。


拿珠江新城来说,它是广州继天河北之后新的 “中央商务区”,已经形成了相对成熟的商务氛围,类似西塔一类的超高层建筑“应运而生”,也因此它的招商前景并不令人担忧。反观白鹅潭在广州现有的CBD格局之下,这样一座“孤零零”的写字楼难以产生类似珠江新城一样的集聚效应。


另一方面,投资回报。先算一笔账,以4.5米的层高,每层2500平方米,每平方米15000元的造价计算,钻石大厦总投资将达到50亿元。再以西塔作为参照,如果建设周期同样是5年,即使不按照复利率计算,开发商每年要偿还的利息就高达1.75亿元。一般的写字楼从招租开始到租满需要2~3年时间,按市场平均水平30元/平方米/月,运营方每年投入的物业维护费用超过1亿元。这样算下来,仅此一个项目60亿元20年回本!要知道白天鹅宾馆当年就盈利了!


简言之,除非一家综合实力强,并且具有多元化经营且具有快速回笼资金的业态的开发商,否则钻石大厦很难操作。可问题是,如此“超完美开发商”大概还没出生吧!


“目前只是一个概念,成功几率很低”有市场投资专家认为,“商务中心的规划或许是想借‘广佛同城’的东风”,如果没有该概念支撑,该项目基本无希望可言。白鹅潭的春天何时来到?


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