【建筑学院】拿好，新规下的赠送面积到底该怎么做？

贪一时便宜，吃三年无证之苦。

买房的时候，经常看到楼盘有户型带入户花园，或者“N+1”高赠送率空间，赠送面积非常诱人。

但是，赠送面积有时也是坑。

南沙区滨海悦城约90户业主因为做了这件事，从2016年至今三年办不到不动产权证！

南沙区滨海悦城效果图

93宗住宅违规加建

业主3年办不了不动产权证

近日，广州城管发布了一条微博。

这到底是怎么回事呢？

原来， 该楼盘的93户住户，在房子入户花园的“拓展空间”上加建的面积，被认为是违建，暂停办理不动产权证 。

从楼盘户型图可以看到，部分单位的入户花园外面对出，还有一个结构横梁。买楼时，开发商称这部分还可以作为入户花园的拓展空间。

△楼栋户型平面图

于是该楼栋的业主，从上到下，都“拓展”了入户花园外部的面积。

△来源：广州机关建设

大约2016年，几乎建好的时候，被贴了违法建设通知书。

有小区业主反映，当时楼盘物管意思是要搞就一起搞，同小区的八、九、十栋类似户型也都做了扩建，他们才“跟的风”。

违法违章建筑是必定要拆除的，涉及违建的约90户里目前有3户整改到位，均已经拿到房产证。

广州规划和自然资源局南沙分局相关负责人表示，根据不动产登记管理相关办法，没有查处整改到位的，不予办理不动产权证，而该小区涉及将入户花园违法加建的住户有90户。

△来源：广州城管微博

该事件近期在电视节目《作风建设在路上》播出后，南沙街综合行政执法大队近日已对存在违建的单位集中兵力开拆。于是就有了广州城管的微博。

赠送面积有哪些隐忧？

“赠送面积”这张牌，能增加销售的亮点，吸引客户的眼球，所以很多楼盘都爱用。

但购房者遇到这样的房源时，也要多留心。很多赠送面积其实存在不少隐忧。

我们来看看一般的露台、飘窗、一楼小院、地下室和阁楼等等赠送面积都会有哪些“猫腻”。

1、露台

有的开发商会将露台规划成室内空间，但由于不计入建筑面积，实际上露台是不计价的。

2、飘窗

飘窗的窗台高度低于普通窗户。

根据相关规定，飘窗本来就不能收钱，所谓的“赠送”只是个噱头。不能做收纳柜的飘窗，又占空间又不安全。

3、一楼小院

一楼小院也是听起来比较惬意但普遍潮湿，并不实用。

而且一楼小院属于公共面积，如果你买的是一楼带小院的房子，你的购房单价是高于不带小院的房屋单价的。

本质上这是你掏钱买的，不是开发商送的。

4、地下室、阁楼

地下室可不是开发商“送”的，是你花钱买的。

地下室层高＞2.2m，按全面积计价；层高＜2.2m，按地下室内面积的50%计价。

阁楼屋顶是不是送的，看阁楼本身的净高，净高＜1.2m，本质上就没有赠送面积。

买了赠送面积单位，就要做好面临以下问题的准备：

1、 拆迁补偿时不计入补偿范围

赠送面积不计入建筑面积、不写入房产证的，在拆迁补偿时不计入补偿范围。

作为二手房出售时，升值空间不大，一旦出现问题还不受法律保护。

2、 影响采光、通风

赠送面积设计不合理将影响采光、通风及安全性。

如上面南沙区滨海悦城的案例，入户花园在建筑的规划上是通风采光用的，封闭起来这两方面都受影响。

3、 舍弃合理设计户型

存在追求赠送面积而舍弃合理设计户型的可能。

这样不仅会造成赠送面积难利用、改造费用高，还会影响楼盘外形甚至内部结构。

4、 影响居住体验

赠送面积越多，小区容积率越大，影响居住体验。

另外，开发商承诺给顶层、底层业主的顶层阳台、地下室、户外花园，其实应该是所有业主共有的，而不是开发商的。

这样的赠送面积侵犯的是所有业主的权利，如果有业主提出异议，同样可以拆除。

开发商不仅可以在原有地块上开发更多产品，还可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出，侵害了国家利益。

5、 违建

赠送面积不能写入房产证，如果赠送部分属于违法行为，将面临拆除或罚款。

“赠送面积”即将成绝唱 

五种赠送面积形式被禁止

2014年7月1日，新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施。新版规范中包含大飘窗、阳台、入户花园、地下室、夹层、采光井等五种形式的赠送面积将会被禁止。

1、大飘窗不再赠送 要算一半的面积

新规 ：窗台与室内楼地面高差在0 .45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

2、阳台、入户花园不再是免费的午餐

新规： 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；阳台进深小于1.8米(原为2.4米)依然计算1/2面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。旧规中，按建筑物的阳台及其水平面投影面积计算1/2面积。

3、地下室不再免费送

新规： 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。

4、夹层面积更明确

新规：建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。

5、采光井、管道井不再有全赠送

新规： 建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。