【建筑学院】地库设计:管控的三重境(不出错+不浪费+成本可控)

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来源:冥卫 ID:mwxwyh2015 地库设计的重要性越来越被重视,主要原因是在建安成本中占比过高,常规住宅类项目地库造价占项目建安成本25%以上,但在实际项目操作过程中地库设计管理精细化程度普遍不够,核心原因是由于设计管理人员的意识和专业度不足导致。可以根据人员能力划分出三种不同境界。 规划总图中各楼栋位置稳定前的设计阶段是地下车库设计管理中最重要阶段!是否在该阶段进行设计管控是区分专业与否的基础门槛。

来源:冥卫 ID:mwxwyh2015


地库设计的重要性越来越被重视,主要原因是在建安成本中占比过高,常规住宅类项目地库造价占项目建安成本25%以上,但在实际项目操作过程中地库设计管理精细化程度普遍不够,核心原因是由于设计管理人员的意识和专业度不足导致。可以根据人员能力划分出三种不同境界。


规划总图中各楼栋位置稳定前的设计阶段是地下车库设计管理中最重要阶段!是否在该阶段进行设计管控是区分专业与否的基础门槛。


总图稳定前一般有以下四方面工作:


一、确定地下车库平面轮廓


1、首开示范区是展现设计理念、产品品质以及保证快速销售的道具,追求快速开盘的项目首开部分不设置地下车库,高端项目为了保证地下停车入户可通过连通道与大范围地库相连;


2、结合地上各类产品所需配置的车位数量(如别墅户型一般设置两个以上车位)、车位售价以及停车后入户的便利性确定各楼栋周边停车数量,根据分期开发情况及施工组织确定地下车库整体轮廓;


3、国家规范10层以下、埋深不超过3米的地上楼栋所需配建的人防面积不需要按照首层投影面积,有条件的项目应尽可能规避10层以下建筑埋深超过3米。(人防面积的配建根据地上总建筑面积比例取值的不受此限制);


4、人防及地下二层区域应尽可能往项目后期设置,节约前期开发资金成本;地下二层退界应结合红线退让间距、首开楼栋放坡安全距离综合考虑。


二、确定合适的柱网开间尺寸


1、常规项目地下车库的经济性(同样的净高、管线预留高度时)排序为:小柱网(每个柱跨开间停两辆车)的经济性优于中柱网(每个柱跨开间停三辆车,背靠背车位之间设三根柱子)优于大柱网(每个柱网开间停三辆车,背靠背车位之间设两根柱子),而视觉感官反之。一般中高端项目采用三车位柱网较多,低端项目(成本敏感型项目)采用小柱网居多。


2、不同城市、不同区域车位验收规则不同,导致各地柱网尺寸各有差异,如杭州停车位尺寸为2.5*6米、车道净宽6米,

天津车位尺寸为2.5*5.5米,

南京三车位柱网开间净宽需7.8米,

上海车位划线的150mm宽线条不能碰到柱子、排水沟集水井等要求均会导致轴网尺寸不同;柱网开间每增大0.1米,地库单车位面积指标约增加0.27㎡/辆,按照2500元/㎡地库造价,折合每辆车造价增加675元。


三、地库设计排布技术要点


沿着长边布置车道,垂直长边布置车位;先排车位再布置设备用房!后续案例详述。


四、地库精细化设计要点


地上楼栋一般根据规划建筑间距及日照要求设计,地库排布根据车道、车位尺寸排布,两者之间难免产生浪费空间。精细化设计的核心需要根据地库设计微调总图各楼栋位置,达到地上楼栋与地库柱网之间“亲密无间”


三重境界

1、能控住以上一、二点为第一重境界:大方向不出错!

2、能管控住第三点的为第二重境界:大成本可控!

3、能管控住第四点的为第三重境界:无浪费!


举例说明如下:


某三线城市城郊的全高层刚需住宅配底商的项目,原土地所有方测算项目净利润-10%以上。总图排布详见图1,北侧和东侧含有部分商业,两次开盘一批次交付,首开区为北侧高层住宅,方案设计阶段地库设计排布详见图2。


 


地库排布符合常见基本原则 


1)成本敏感型项目地库采用小柱网节约成本,当地车位验收划线允许尽端车位方式,考虑项目亏损较多接受尽端排布车位;


2)商铺下面避免排布地库,以免增加人防面积;


3)人防区域布置在后期,节约资金成本;人防区域借用车库坡道作为口部,节约成本(图2阴影所示区域为人防区域);


4)主楼地下作为非机动车停车区,多出部分作为储藏室提升项目效益(划分小隔间销售提升溢价或者赠送提升去化速度)。



方案阶段地库排布至此为第一重境界:大方向不出错!



    


技术要点落位提升


1、图3中A处,该范围扣除周边主楼轮廓以后形成的长方形地库区域,数量最大化的排布方式为“沿着长边布置车道,垂直长边布置车位”,调整方式见图4中标号1处,仅此调整可以增加16辆车;


2、图3中B处,应该按照“先排车位再布置设备用房”的原则,调整方案见图4中标号2处,仅此调整可以增加17辆车,设备房可分散布置在不影响停车经济性的边角位置。

通过图4调整,可以比图3增加33辆车。


完成以上调整可达第二重境界:大成本可控! 


如果地库设计排布到图4,是不是已经很精细了呢?由于地上主楼位置及间距按照规划及日照要求排布,与地下车库柱网之间的关系如果没有整合,往往存在不经济的区域。如图5中三处红色标记和两处黄色标记处,地上楼栋与地库柱网之间没有做到“亲密无间”。


如图5中a、b两处放大后如图6及图7所示:


    


主楼主体结构与地库轴网之间的空间属于浪费空间,优化调整后成果详见图8,主楼结构与地库轴网之间“亲密无间”。



在车位数量保持不变的情况下,地库面积减小1200㎡(按照单方2500元/㎡,可节约造价300万)。


总图楼栋位置稳定前地库排布到此达到第三重境界:无浪费!


以上三境,与诸君共勉!

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