建筑信息模型BIM爆发前夜：持有物业土壤渐丰，政策加持

被定位为重大粤港澳合作平台的 珠海横琴 和 深圳前海 ，在2022年将迎来大批量的商业类项目的涌入。而与常规商业项目所不同的是，在这些地方，按照规定达到一定规模的建筑，都将在建筑设计过程中运用到BIM系统。

BIM系统 即建筑信息模型，是一种应用于工程设计建造管理的数据化工具，通过参数模型整合各种项目的相关信息，在项目策划、运行和维护的全生命周期中进行共享和传递。在欧美国家，BIM系统早在2002年便开始大规模用于建筑设计过程中。

从2011年开始，我国住建部就在建筑业发展相关文件中开始提倡运用BIM系统;2015年开始，以一线城市和热点二线城市为主的各地方政府也陆续发文推动BIM系统在建筑设计过程中的应用。但长期以来，因为开发商更倾向于滚动式开发模式，对于商业类项目相对少以持有形式经营，导致缺乏BIM系统的使用环境;此外国内也确实缺乏能熟悉运用这类软件的人才。

不过正如前所述，地方政府对于新建商业类项目的高要求，或令BIM系统在国内的推广速度加快。第一太平戴维斯物业及资产管理部董事邹腾龙近日在接受21世纪经济报道记者独家专访过程中表示，快则到2020年、慢则在2022年，BIM系统大规模运用将十分可期。

化零为整

在建筑设计环节，这些年来开发商们更多是运用CAD(计算机辅助设计)工具进行图纸设计。简而言之，CAD属由各工种单独完成的平面二维设计，BIM则是融合各工种协同完成的三维设计形态，后者起到化零为整的效用。“通过CAD设计，整个建筑无法通过一张图体现出来，且任何一个地方的修改都需要同步修改很多相关图纸;但BIM在众多特征中最大的优势就是统一化，接下来就是可视性和模拟性。”邹腾龙表示。

其实在国内，已有开发商早年间便尝试运用BIM系统，代表性企业是SOHO中国和万达。SOHO中国董事长潘石屹此前曾公开展示了一组数据，表达使用BIM系统后带来的效用：“之前我们做直上直下建筑的成本大概要1万元/平方米左右，(运用BIM系统后)我们在东二环的银河SOHO，拥有如此多双曲面的建筑，工程成本在6300元/平方米。外滩SOHO的建设中同样应用了BIM技术，预计最后成本是在总的建安成本上降低5%-8%。到2015年底，我们公司管理着的320万平方米物业，应用BIM系统2年之后能耗至少可以降低1/3。”

另据媒体报道，万达集团董事长王健林也曾公开表示，“早在2012年起，我们就开始将BIM技术应用于万达广场的开发建设中了。BIM将实现项目建模、碰撞检测、三维模拟分析、辅助管综设计，超预期解决了各专业协调和管线综合等难题。”

显而易见，此类企业都以持有型物业为主要特色。这也侧面显示出BIM系统的适用特点。“住宅项目的大型设备不多、设备复杂性并不高，因此使用BIM比较少。BIM更多还是应用在商业类项目，尤其是超高层甲级写字楼和综合体上。”邹腾龙表示。

数据库调配

据介绍，BIM系统实则涵盖BIM平台、BIM数据库、物业管理平台三个模块。其中BIM数据库是建筑设计、施工、维护乃至更新改造全流程中的关键，一系列关于建筑的操作也都是围绕该数据库中的内容进行资源调配和模拟。

“国内在2007-2008年左右开始，已经有建筑将BIM用于建设过程中;国外是从2000-2002年开始。一般项目拿地、明确定位后，挖坑开建，需要经历3-5年的建筑周期。在此期间开发商从设计阶段就开始使用，他们需要通过BIM模块做很多可视化的建设模拟;在楼栋交付前的6-9个月开始，物管人员入场，正式接触这套BIM系统。”邹腾龙向记者介绍道，在项目的竣工验收阶段，施工方会与物业管理方进行相关设备移交，BIM就是其中一项。

而对于物业管理公司而言，BIM系统最主要就是用于设备维修和应急模拟、处理方面。“比如设立多少出入口才能保证场所设计得安全合理，通过运用BIM，模拟分析人群、车流等的疏散速度，并协助指定相关应急预案。这样当事故隐患刚露苗头时，BIM系统会根据设定的参数进行检测，以此可先于经验感知开展相关补救措施的着手。”邹腾龙表示。

“实际上可以借此提升物业的智能化水平，从而更合理化地把资源进行分配，包括人员、设备、采购易耗品等。将来也有助于节能降耗，设定自动的开关灯、温度湿度调节等。” 邹腾龙总结道。“曾几何时，中国的建筑业造成的错误和浪费有很多。通过BIM协同平台，把所有的信息都公开，这才是中国建筑(10.020, 0.00, 0.00%)业本应该发展的路径，同时这也是社会前进的必然趋势。”王健林也曾如此表示。

2022年将爆发?

虽然BIM在国内的使用进度晚于海外，但近年来，外部环境在加速推动BIM系统的运用。从去年底北京土地招拍挂市场出现房企100%自持地块，到近年来热点城市对商业类项目的严厉监管，加之核心城市逐步走入存量市场旧改随之兴起，无论是项目开发、销售甚至后期改造，越来越多持有型物业的出现，为BIM系统的使用铺下了土壤。

尤其在今年5月，住建部发布公告批准《建筑信息模型施工应用标准》(下称《标准》)为国家标准，其中提出了建筑信息模型的创建、使用和管理要求。标准自2018年1月1日起实施。业内人士认为，《标准》是我国第一部建筑工程施工领域的BIM应用标准，填补了我国BIM技术应用标准的空白，与行业BIM技术政策《关于推进建筑信息模型应用的指导意见》和《2016-2020年建筑业信息化发展纲要》等相呼应。

但BIM的大规模推广仍存掣肘。“我觉得开发商才应是真正BIM工程协作平台的最主要推动者，当然BIM最终的推行还需要各个方面的配合。”在前述展示中，潘石屹这样总结道。邹腾龙分析道，BIM的推广涉及到几方面困扰。

首先是知名开发商的取向，形成规模效应后才会吸引更多项目应用。BIM对于住宅项目、非持有运营的商业项目帮助不是很大，被散售出去后项目就跟开发商脱离了关系，使用率自然不高。只有单一产权、长期持有类项目，才会让建筑方更加重视建筑的运维和保养。

另外是技术普及性问题。由于BIM的原则是三维可视性，这就要求建筑的任何改动、装修等动作都要定时更新到BIM系统中，但国内缺乏能够熟练使用BIM的人才，这也意味着后期的维护和运营成本较高。“等技术成熟后，大家才会更愿意用这种系统。” 邹腾龙表示。

不过，可预见的是，在2022年左右，早则2020年，会出现BIM系统在物业管理中的大规模运用。

邹腾龙表示，按照施工进度，被要求使用BIM系统的横琴等地，项目供应将集中在2020-2022年，随着项目的推出，BIM技术在物业管理的应用也将随之兴起。逐步产生的规模效应也将推动行业对BIM有更高接受度。

申万宏源的一份研报则表示，Transparency Market Research(透明度市场研究)最新报告称，2014年全球BIM市场价值(软件研发和销售价值)27.6亿美元，到2022年预期达到115.4亿美元，复合年增长率19.1%。亚太地区被认为是最具潜力的地区，中国、印度、日本、澳大利亚等国将会在未来7年内扮演非常关键的角色。

来源: 21世纪经济报道