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保利地库的“设计要点和解决办法”

商业街区
地库设计 要点大揭秘

以广州番禺保利大都汇商业街区项目为例。
地库成本的控制往往是一个项目成本控制中的重点和难点,不同类型的项目在控制成本时也要考虑其设计特点,公建项目地库就是这样的典型项目,它从柱网、层高、流线等确定都异于住宅地库。
下面,我们就通过广州番禺保利大都汇商业街区项目来了解商业街区地库设计要点。

Project Overview
—— 项目概况 ——
广州番禺保利大都汇是番禺汉溪长隆商圈大型的“商业-办公综合体”项目,位于汉溪大道与新光快速路交汇处,基地北临长隆欢乐世界商业中心,东侧为锦绣香江大型居住小区。项目集办公、娱乐、文化、居住、商业等功能于一体,属地铁3、7号线交汇点上盖物业,地理位置优越。
项目由三个地块组成,通过街区式的商业规划形成很好的商业氛围,内设有甲级写字楼、多栋总部办公楼及酒店式公寓,总建筑面积为24万平方米。
以下关于商业街区地库设计要点的介绍,将以该项目地块一的地库为例。

Design Difficulty
—— 商业街区地库设计难点 ——

地下车位柱网设计
1. 商业街区地库的设计有不同于住宅地库的特点,住宅小区的塔楼建筑密度较小,而商业街区一般建筑密度较大,地上建筑分布比较密集。地上建筑柱位的设置就需要同时兼顾地下车位效率及地上建筑功能使用需求。
2. 大型商场的空间一般比较整齐且是大开间,柱网相对规整;而商业街区的建筑因间距、流线等考虑,布置一般比较错落,对地库的柱网影响相对较大。
综合上述,商业街区的建筑因分布较密集且错落布置,对柱网设计的兼容性要求异常高。

项目自身条件限制
1. 政府规划条件的不利因素
1) 汉溪项目地块一用地面积为1.48万平方米,容积率达4.0,建筑密度40%,用地紧张。商业街区首层面积属于高价值区域,地面可停车位有限。
2) 按政府规划条件需配置1300多平方的非机动车库,对地库规模及效率有一定影响。同时子母车位、微型车位不计入规划车位数量,这就少了一个提高停车效率的手段。
3) 本项目部分楼栋有绿建要求,使地库设备房面积相应增加(如雨水回收设备房等)。
2. 项目开发策略不利因素
因开发要求,用地西侧需作为首开区先建售楼部,该范围不做地下室,加上地下室与售楼部的基坑支护安全距离因素,可建地库轮廓更少,使两层地下室的规模难以满足规划车位要求。经综合评估,务必在两层地下室内解决问题(不能做到三层或局部三层地下室),否则成本会大大跃升。

Points & Solutions
—— 设计要点及解决办法 ——
商业街区柱网类型分析
针对商业街区的特点,在确定地库轮廓之后,制定地下柱网基本尺寸是很关键一步,为此我们对国内一些对标商业街项目,相近的商业综合体项目及高端SHOPPING MALL的地块技术指标做一些分析。

上海大宁国际商业广场
本项目总建筑面积约25万平方米,集商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等综合性、多功能的商业房地产开发项目,裙楼以街区商业形式展现。

本项目商业街下方柱网取8.0mX8.0m

广州太古汇
由一座大型购物中心、两栋甲级写字楼、一栋酒店组成的集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一体的国际性高端商业综合体项目。地下三层小型机动车停车库层高4米;地下四层货车停车库层高6米;货车设置独立车道直通室外。

柱网特点:主要以8.1mX8.1m为主,柱截面1000mmX600mm,柱网模块如图

对于非标模块,塔楼、裙楼商业圆柱一般每模块减少一个车位

广州珠江新城中轴线地下商业街
本项目总建筑面积达13万平方米,集购物、餐饮、娱乐、文化为一体的综合商业体,与周边40座标志性的公共建筑、商厦、五星级酒店相通,交通网络四通八达,APM线贯通整个商场。

本项目商业街下方柱网取8.4mX8.4m

万象城(深圳、杭州、沈阳、成都、南宁)
集五星级酒店、甲级写字楼、高尚住宅酒店式服务公寓于一体的超大型综合体项目。

?深圳万象城柱网取11mX8.5m,成都柱网取9.0mX9.0m,其它几个都是11mX9m

上海合生国际广场
本项目是一个集五星级酒店、大型高端购物中心和甲级写字楼为一体的大规模、现代化、高品质的城市综合体及一站式消费的复合型商业地产项目。
主要柱网取8.4mX8.4m(餐饮、零售区)及11mX9m(酒店、百货区)

通过对上述商业类项目分析,对近年一线商业项目地下室技术参数作简要汇总,列举如下:

从上述表格可以看出,对于高端商业项目,地下室柱网横向以停3~4辆车居多,从而横向柱网一般取8m~9m(停三辆车)或11m(停四辆车),纵向柱网一般根据车道宽度取8.1~8.4m(适用)或9m(高端)。考虑到商业项目中高端小车较多,其车辆尺寸一般大于规范常见4.8m(长)x1.8m(宽)。具体举例如下表:
根据上述车型控制尺寸,推导出适用型商业停车柱网 如下图:
说明:上图为8.1mX8.1m柱网,背靠背停车位基本尺寸为5300mm(长)X2500mm(宽),靠实墙停车位基本尺寸为5550mm(长)X2500mm(宽),车道按5.5m设置,柱子建议做扁柱,如500mmX700mm,留出柱与车位间50mm的富余量作为柱子面层及防撞标志安装的空间。
对于商业街区并设有酒店公寓、部分办公综合类项目,且用地条件较紧张,项目成本压力较大的项目,特别推荐选用此方案(如本项目)。
另外,我们也推导出 舒适型商业停车柱网 ,如下图:
说明:上图为8.4mX8.4m柱网,较8.1mX8.1m柱网可多留出600mm宽人行区域,商业车库较住宅地库最大的差别在于日均车流人流较多,且顾客往往不熟悉车库,留出人行区域,实现局部人车分流,大大提高车库安全性及购物体验。此类柱网适用于大型商业中心或地标性商业街区项目。
而对于 高端型商业停车库 ,柱网可如下图:

说明:上图为9mX11m柱网,较8.4mX8.4m柱网而言,背靠背车尾设置1m多宽人行区域,便于顾客购物后轻松把较大物品放置车尾箱,对于家庭聚会购物、餐饮也便于婴儿车的推、放。另外,横向4辆车成组设置,柱距增大,往往同时配合较大的层高,形成很好的空间感,在超大型商业购物中心SHOPPING MALL较多使用。同时由于此柱网纵横方向尺寸较大差距,一般建议采用单向板受力体系:
考虑跨度较大,不建议采用住宅车库常见的无梁体系。
根据项目实际情况,选取合理柱网体系
合理的柱网体系需要解决好地上和地下的柱网关系。
结合本项目地上商业街区形式为联排商铺,商铺开间4050mm为宜;柱网尺寸定为8100mmx8100mm,恰好为两间商铺的开间尺寸。一方面商业地库无需如住宅地库“死扣”停车效率而采用7.8m柱跨;另一方面,根据本项目商业定位,成本核算,目标客户敏感度等方面,选用适用型商业停车柱网能提高经济性,无须一味追求“大气”的高端型商业停车柱网。
上述实现了地上与地下单元柱网模数一致后,地上大部分结构柱可直落地下室;但部分塔楼柱位与地库大柱网错位(因建筑造型、间距和街区宽度等因素)的情况,可通过地库顶板梁局部托换掉地上结构柱,使地上柱子不直落地库,但此情况要尽量避免,减少转换成本。为使地库效率不受影响,考虑到地上仅为2~3层的商业,经权衡采用局部转换柱子的形式更有利。经方案对比得出转换后的每层车位能多出23个,合计2(层)x23=46个,且由于此多出的46个车位而避免局部做三层地下室,节省的成本是巨大的。
通过地上地下柱网的协调设计,地库街区商业范围内(办公塔楼投影因体型等原因不含在比较范畴)停车效率可达32㎡/个。

地下车库具体设计策略及技巧
1. 做好地库的人防选址
从分析本项目三个地块的综合指标得出,地块一、二的开发比地块三要稍早,且用地均比地块三较紧张,更重要的是地块一、二商业价值大于地块三。综合分析后决定通过人防异地建设的方式,把人防区统一设置在地块三,既减少地块一、二自身地库的压力,统一设置人防又能减少造价(减少人防区与非人防区之间昂贵的人防大门数量,取而代之是人防分区之间成本较低的人防封堵板)。

2. 优化支护方案
经分析,三个地块之间的规划路属新建规划路且由保利代建。结合开发情况,设计考虑把三个地块整体开挖,减少地块间支护等成本。

3. 利用塔楼投影的层高设置夹层,布置非机动车库
地块一的办公楼方正且轮廓相对较大,对于放置机动车效率较低,投影范围合适作为非机动车库(且投影范围的地下室层高较高,利用层高做了夹层设计,大大提高了地库效率)。
具体做法:首层梁高控制600mm以内,夹层梁高控制在400mm以内;非机动车库净高要求2m,因此,非机动车库内喷淋管需穿梁设置,且不能设置风管,进排风通过侧边进(排)的方式设计;如此造就出2050mm净高的夹层非机动车库(如下图):
地下一层非机动车库局部平面
地下一层夹层非机动车库局部平面
非机动车库夹层剖面示意

4. 地下室充分利用退缩条件
地下室的退缩与地上退缩不同,不需考虑日照等情况,可不必跟着地上建筑的控制线来退缩,否则地库轮廓没充分利用,迫使增加建造成本更高的下一层地库面积,导致地库无需成本增加。充分研读广州规划细则“建筑工程退让规划路边线大于3m的地上、地下空间和消防间距范围外,在符合以下条件的情况下,建筑工程可外伸地下建(构)筑物、步级(含台阶)和外挑构件(含雨蓬)(如图下图所示)”
充分运用这个规划条文,把地库退缩线做到最大(离用地红线3m),能使原一排平行停车优化成效率最高的垂直停车,大大增加停车效率(如下图):
此做法需注意3个要点:1、外扩部分地下室需满足2m以上的覆土要求用于走市政管线;2、因外扩部分覆土增大,层高较少,为实现满足停车净高,需设置单向布梁,且该区域不走风管;3、车位净高需保证满足规范2.2m要求。

5. 利用塔楼投影的层高布置电房等层高要求较大的设备房
电房往往对层高要求比较大,一般需要局部本层降板或上层抬板来满足电房层高要求,若把电房设置在塔楼范围,就能避免局部降板或抬板,降低成本,且减少对上下层功能空间的影响。
如下图,本设计把塔楼投影内靠外围布置车位,投影内靠内部布置电房,既保证停车效率,又保证电房层高要求,一举两得。
地下一层电房区局部平面
6. 垂直车道布置出入口坡道
经对出入口坡道与车道位置关系的分析得出,垂直车道布置出入口坡道的效率更高,在本项目其中两个坡道均采用垂直车道布置。


7. 剔除无效空间
对于地库中无用的空间,必须剔除掉,不能增加无效成本。

8. 利用坡道底部空间停车
如下图位置的坡道底部空间,也要充分利用。虽然净高不高,但若满足停车净高要求,可要求主要管线避开不通过该处顶部,充分利用作为停车位。

Summary
—— 小结 ——
商业街区的地库需根据其项目定位特点进行营销测算,并考虑规划、开发、分期建设、业态等因素对地上、地下空间进行整体设计,设计重点在柱网的兼容性方面。核心要点如下:
1. 选取合理柱网形式,尽量地上、地下统一柱网,提高地库效率;
2. 做好地库人防选址,把人防区统一设置在商业价值低的地块,人防分区之间多用成本较低的防封堵板代替昂贵的人防大门数量,减少造价;
3. 多个地块整体开挖,减少地块间支护等成本;
4. 充分利用退缩条件,把地库退缩线做到最大,增加停车效率;
5. 利用塔楼投影的层高布置电房等层高要求较大的设备房,避免局部降板或抬板,降低成本,减少对上下层功能空间的影响;
6. 采用垂直车道布置出入口坡道,充分利用坡道底部空间停车,提高使用效率。
广州番禺保利大都汇项目的地库设计,在各个方面充分挖掘设计“盲区”,既提高了停车效率,降低了成本造价,也保证项目效果,在精细化设计上作出很好的尝试。

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