何为BIM?房企为何会看中这场BIM革命?

BIM技术在工程领域掀起了一场“建筑革命”，将建筑设计从二维成功引入三维行列，事实上，不仅仅建筑设计行业“看重”了BIM，房企们也纷纷“看中”了BIM，那么，何为BIM?房企为何会看中这场BIM革命?

　　BIM二次“革命”

　　上世纪，CAD(ComputerAidedDesign)计算机辅助绘图技术的普及推广，在工程设计领域引发了一次“革命”，使建筑师、工程师们从手工绘图走向电子绘图。CAD技术的发展和应用改变了传统的设计方法和生产模式，而且大大提高了设计质量和设计效率。BIM的出现则为工程设计领域带来了第二次“革命”，从二维图纸到三维设计和建造的革命。

　　BIM(BuildingInformationModeling)中文译为建筑信息模型：

　　是一个设施(建设项目)物理和功能特性的数字表达;

　　是一个共享的知识资源;

　　是一个分享有关这个设施的信息，为该设施从概念到拆除的全生命周期中所有决策提供可靠依据的过程。

　　在项目不同阶段，不同利益相关方通过在BIM中插入、提取、更新和修改信息，以支持和反映其各职责的协同作业。

　　项目生命全周期应用

　　简单点说，BIM就是在造房子前，先在电脑里造好，还可以不断试验进行优化。而BIM更大的价值在于协同，不同生命周期阶段信息的协同，项目不同参与方、利益相关方之间信息的协同，达到效率的提升。

　　BIM的核心是信息，载体是模型，以BIM为突破口打破设计、施工、运营、管理各个阶段的藩篱，改变建筑产品的“制造”流程。不仅是现有技术的进步与更新，是二维到三维的革命，更是建筑生产组织模式和管理方式的转型。

　　在这场从二维到三维，覆盖建筑全生命周期的“革命”中，一些房企已先知先觉的嗅到了BIM技术将给房地产行业带来的新机遇，投身其中。比如先行一步的SOHO中国、万科已在项目实践中摸索应用之道，万达也于今年提出了建立基于BIM的管理体系。

　　这些行业内的标杆型房企纷纷开始探索BIM应用，那么，BIM到底能为房企或者房地产行业带来什么呢?

　　SOHO中国：三大核心竞争力之一

　　潘石屹说：SOHO中国采用BIM技术的初衷只是无奈，但BIM却成为了SOHO中国的三大核心竞争力之一。

　　银河SOHO是采用BIM的转折点，由于扎哈采用了大量的参数化设计，大量圆和双曲面的设计给施工、材料带来了很大难度;迫使SOHO中国采用BIM系统，以前在施工中，图纸发现不了的错误，通过BIM系统应用能有效发现不合理之处。

　　1、设计纠错：以银河SOHO为例，仅应用BIM就在模型中找到了4000多个碰撞和错误，防患于未然，大大减少了返工，节约了工期。

　　银河SOHO屋面碰撞检查

　　银河SOHO的BIM系统展示图

　　采用BIM系统后，银河SOHO项目大大减少了返工，节约了工期，降低建设成本，更提高了效率。

　　2、能源管理：基于BIM能源管理系统能3D直观地反映项目的能耗情况，每日项目的耗电量构成情况、每日房间温度实时情况，以及PM2.5情况;能有效管理调节能耗情况。

　　银河SOHO能源管理信息系统

　　SOHO中国对BIM的应用做集中于设计、施工环节，以“碰撞检查”这一个点的应用切入，对建筑质量的提高、成本的降低、缩短建设的周期起到相当大的作用，算是初叩大门，但BIM的价值远远不限于此。

　　万科：BIM推进住宅产业化

　　万科作为业内一直致力于推进住宅产业化的践行者;王石曾多次表示，BIM技术将帮助万科走在行业前端。

　　“BIM是房地产数据化的一个指数，万科在这方面算是国内超前的，但是数据化也还正在试验阶段，只有部分项目实现了BIM，但万科项目大规模使用BIM预计最快3年半到4年。”

　　以上海万科七宝万科广场为例：

　　作为一个大型的商业项目，项目复杂，参与方众多;因此，万科通过BIM技术运用解决项目设计质量、施工质量、各方协调等方面问题。七宝项目BIM技术应用主要可以概括为三个方面——提高设计质量、施工管理实施层及后期的运维准备。

　　1、设计阶段：运用BIM技术检查施工图中的图纸错误及错漏碰缺，进行设计图纸更新，保证施工图纸的质量。

　　在设计阶段，通过BIM建模完成整个项目关键部分的技术深化。

　　整体模型外观

　　各专业模型整合

　　对复杂密布排列及不满足净高的区域做管线调整，并对管线的综合碰撞进行检测。

　　管线检测调整

　　2、施工阶段：采用BIM技术进行管线综合，进行更好的施工管理，比如预留孔洞、建筑、结构直接的碰撞解决等，也可为复杂施工环节提供三维动态模拟。

　　空间校核

　　预留孔洞优化

　　同时，BIM能真实反应项目各项构件的真实信息，能为项目的预算做一个科学对比分析。对施工图错误信息的纠正能有效控制和节约成本。

　　3、运维管理阶段：运用BIM进行模型细化及搭建，进而根据实际情况完成竣工模型用于后期运营维护。

　　此外，通过搭建BIM云平台系统，各类终端都能察看及浏览BIM模型，进一步解决了跨网络的BIM协同问题。

　　万达：管理进入BIM时代

　　今年2月，万达商业地产引入以BIM技术为基础、通过项目信息化集成管理平台进行管理的BIM总发包管理模式，正式宣告万达进入BIM时代。

　　王健林说：早在2012年起，我们就开始将BIM技术应用于万达广场的开发建设中了。

　　而此次万达“BIM总发包管理模式”更被王健林称为“全球不动产开发建设史上的一次革命”。其核心是万达开发方、设计总包方、工程总包方、工程监理方在同一平台上对项目实现“管理前置、协调同步、模式统一”的创新性管理模式。

　　王健林说：实行BIM以后，万达就不招投标了!

　　其实，万达提出“BIM总发包管理模式”的核心要义在于提升企业管理水平，各项目根据所在地区和产品等级，实现精确控制成本，并使管理更为准确。除降本增效、管理便捷外，有效减少各层级的腐败。

　　目前，预计“BIM总发包管理模式”将于2016年上半年完成全部研发工作，2017年正式推行。仍处于BIM管理构想阶段的万达，落地实施的效果如何，还有待项目操作层面的检验。

　　除了走在前面的SOHO中国、万科、万达等，其他房企们也渐渐注意到BIM引领的改革趋势，碧桂园也于2014年通过在设计系统内部组建BIM团队对接产业化研究，开始推进住宅产业化、标准化的步伐。

　　由于每家房企探索BIM的初衷不同，应用的程度、侧重点也不同。SOHO中国更多的应用于设计阶段难点的攻克和成本、工期的控制;万科则致力于通过BIM来规范化、标准化行业操作，推进其住宅产业化发展;万达更侧重于整合管理体系。

　　就BIM本身的价值而言，在项目全生命周期里面，其更大的价值发挥在建成后维护的50年到100年。通过BIM能更好地开展运营管理，更快更高质地实现空间规划、应急管理、能源管理、资产管理等功能。尤其对于自持的商业地产而言，BIM对于后期运营的价值更有发挥的空间。