昆明房地产的发展状况

　　盘点2006年地产重大事件，我们能不约而同地感受到：今年的地产是在双向调控下求稳、求变、求发展的一年，这一年里，政策多、楼盘多、购房者多、希望多，大家都希望明年的地产走得更好。

　　NO.1：“居者有其屋”写入五年规划

　　经过近半年时间的酝酿，《昆明主城区住房建设规划2006-2010》终于面世，“居者有其屋”的理想，被明确写入了规划的总体目标。

　　未来五年，昆明将建立以商品房为主、经济适用房为补充、廉租房为保障的多层次城镇住房供应体系，到2010年基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房。同时满足各类购房需求，扩大区域性市场份额。到2010年，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房。住房建设总量目标是：规划期内建设各类住房2400万平方米，其中：规划期内，建设商品住房建筑面积2150万平方米；建设经济适用住房3.1万套，建筑面积250万平方米。为昆明主城今后几年的住宅建设描绘了蓝图。

　　点评：房地产发展二十年之后的今天，“居者有其屋”被写入了政府的城市发展规划总体目标。

　　NO.2：昆明立法保护购房者

　　不久前，《昆明市城市房地产交易管理条例》自1999年颁布实施以来进行了第二次修改，省、市人大常委会通过后宣布，将从明年1月1日起施行。这对于广大购房者维护自身合法权益无疑又提供了一项强有力的法规支持。

　　从此次修改内容看，商品房预售行为受到了层层管制，除了通过商品房预售许可证进行严格限制和对违规行为的加重处罚外，针对屡屡发生少数开发商在预售期房时的宣传承诺不兑现，交房时的规划设计、小区景观、户型结构等大大“缩水”的现状，修改后的《条例》以法规形式明确了购房者要求开发商在销售合同上写明相关承诺的权利。

　　点评：地方性法规首次将那么具体、细化的有关房地产市场的各类行为作了法规化约束，开发商的利益、消费者的利益被平等地提进了法规，特别是防止开发商承诺不兑现的问题，该条例进一步从法律上进行了保障。

　　NO.3：“两税”牵动二手房价

　　昆明市地税局12月5日宣布：从今年12月21日起，对个人转让住房的，按政策规定征收个人所得税和土地增值税，并在市区5个房产交易中心及各县区开展一体化征收管理，其征管流程将按“先税后证”的原则。

　　昆明市个人转让住房环节的税（费）种此前已实施的有：契税、营业税、印花税、城建税、教育费附加和云南省地方教育附加。本次增加的“两税”从低确定核定征收率：能够提供原购房价格证明的个税征差额的20%和1%的土地增值税；不能提供证明的个税交纳额为交易总额的1%以及1%的土地增值税。

　　点评：“两税”开征的消息传出后，二手房一度交易火爆，同时改名转让、假赠与、假离婚、做低合同价、先租后买等钻政策空子“暗渡陈仓”的避税高招一夜冒出。这反映出市民对“两税”转嫁二手房价的担心，不过积极的意义是炒房一族迅速降温，下手更加谨慎。

　　NO.4：新建廉租房1625套

　　“十一五”期间，昆明市将采取实物配租、租赁住房货币补贴、租金核减三种方式，不断建立健全城市低收入家庭廉租房保障制度，并在全市实施“525”工程，即用5年时间解决25000户城镇最低收入家庭住房困难问题；今年，昆明市计划在四个城区新建752套廉租房，其他10个县（区）新建873套廉租房，共计1625套。

　　点评：看到这个消息，我们就马上能再次感受到2005年幸福家园廉租户搬进新家时的幸福笑容。廉租住房是政府为城市贫困人口开启的安居之门。尽管1625套廉租房暂时还只能解决一小部分贫困家庭的住房困难，但由此可以看出政府的决心，用5年时间解决25000户城镇最低收入家庭住房困难问题一定能够实现。

　　NO.5：十车道提速东南板块

　　5月23日，双向十车道的昆洛路、东三环、朱家村立交桥全线贯通。昆明到呈贡从此只需半个小时左右的车程，主城与呈贡新城触手可及。

　　昆洛路的建成通车，地产是最大的受益者。近年来，昆洛路延线的建设如火如荼地展开，在售楼盘风起云涌，随着昆洛路的开通，该板块的价值得到了明显提升，新城计划的序幕正式拉开。

　　点评：东南板块因体育城、世纪城等几个大规模楼盘的开发，在昆明楼市中占据着举足轻重的地位，虽然大家都知道那是未来新昆明发展的中心区，但在人们的印象中，那里还是离城很远，甚至有一种前不着村、后不着店的感觉，而昆洛路的开通，让人明显意识到这里的区域价值。因此可以说，这几条高等级公路的建设和改造，不仅打通了通向新昆明的“大动脉”，也极大地提升了东南板块的置业价值。

　　NO.6：房交会 地产实力大检阅

　　年年房交会，但“年年花不同”， 2006年的昆明房产交易会因逢“地产新政”，很是冷谈了一段，下半年相对走出观望期的开发商们集中火力，使下半年的楼市呈现出了“色彩纷呈，形式多样”，别墅、公寓、多层、高层、商业地产陆续面世，竞争颇为激烈。在占地45000平方米的展厅内，齐集了150余家主流地产、装饰建材企业以及相关行业的多个展台，俨然是一次云南地产势力和实力的大检阅。

　　点评：就在这次房展上，90平米户型大量出现，顺城叫出了8000元/平米的高价，MOMA请来香港影星古天乐担纲形象代言，许多表象都预示着一个新的地产时代正在到来。尽管与往年相比，今年参展楼盘数量锐减，但含金量比较高，大盘、新盘阵容整齐，新老地产大腕同台亮相参展水平提高，开发商更加务实。

　　NO.7：“90平米70%”总量控制

　　6月29日，在全省房地产工作会暨县城房地产经验交流会上，省建设厅厅长冯志成对“国六条”细则中的热点条款作了阐述，定下了云南省新一轮房地产调控的基调。

　　其中，“90平米以下户型占70％”已明确按城市而不是按单个项目界定，“因特殊情况需要调整新建住房结构比例的，昆明市要报建设部批准，其他城市要报省建设厅备案”。

　　点评：这应该是云南省非常及时地对“国六条”的一种初步的解读与贯彻，虽然还还不是最具体的细化和解释，但已经极大地缓解了业界的紧张情绪。

　　NO.8：房贷利率“跌宕起伏”

　　“新政”下，房贷利率和首付也是跌宕起伏、牵动人心。首先是年初利率的提高，然后是今年6月1日起，个人房贷首付提高至30%在云南全面实行。昨日各大媒体报道，本月各大银行又出台了一项新政策：将于2007年1月1日起对2006年8月19日发放的个人住房贷款利率进行调整为新基准利率的0.85倍，优惠幅度至8.5折。在“国六条”的大背景下，房贷政策的变化不定受到了老百姓的极大关注。

　　点评：提高“门槛”和调整利率所反映出的是：银行方面仍在贯彻稳定房价、鼓励自住、限制炒房的宏观调控“大原则”。但年前提高利率、首付，年底降低利率同样也反映了房贷政策摇摆不定的矛盾心理，一方面要提高门槛降低金融风险，同时增加房产投资成本，打压炒房行为，另一方面又要保护自住购房需求，鼓励住房消费，让老百姓安居乐业。

　　NO.9：旅游地产异军突起

　　在今年通过的昆明市“十一五”规划纲要中，“居住、休闲、养生、体验在昆明”被确定为未来5年昆明实现旅游业新跨越的发展主题。乘着“打造宜居城市”、“60个旅游小镇建设”的东风，房地产和云南得天独厚的旅游资源更加紧密地结合在了一起。 “住在昆明”迅速衍生出一支强劲的地产力量：旅游（休闲）地产。目前，以百大野鸭湖假日小镇、滇池高尔夫别墅、云南印象城、中城广场等为代表的一批旅游（休闲）地产项目，正在树立昆滇地产的另一种成功经营模式。

　　点评：虽是后起之秀，但因天时地利人和的诸多优势合众为一，旅游（休闲）地产成为了昆明房地产开发的一个新思路和新热点。

　　NO.10：新城开发

　　2006年，呈贡新城建设全面铺开，近日又传出喜讯：昆明市级行政中心目前已完成35万平方米的建设任务，大多数建筑主体正在进行地面建设，基坑几乎全部打好。而此外的大量工程也在紧锣密鼓地进行着；大学城：到2007年8月除昆明理工大学外，一期进入的4所大学学生开始入住；11月4日，经过两年多建设的我国目前唯一的纵列式铁路集装箱中心站建成并投入使用；同时，民营企业进入新区的速度也很快，除诺仕达集团的春城财富中心·新南亚风情园破土动工外，还有浙商集团投资建设的东盟商贸城、官房集团的东盟物流中心等都已在新城落地生根。此外，还有百大地产等数家开发商已直接介入到新城的房地产开发中。

　　点评：新城建设是新昆明战略转移的重要阵地，也是将来昆明开发商的大有作为之地。随着市级行政中心这个产业龙头的实质性突破，新城开发的每一步都牵引着开发商的眼球。