三亚的住房价格突飞猛进

"金九银十"尚未到来，三亚的房产却屡屡创下新高。7月商品住宅成交均价为11699 元/平方米，创下月均价最高记录，较6月9525 元/平方米上涨22.82%。8月的前20天时间里，三亚商品房签约销售了404套，面积4万多平方米，平均价格13476元/平方米。《证券导报》记者了解到，该市的地产价格十年里翻了十倍，从每平方米不足千元到每平方米超过一万元，一线海景房更是创下了每平方米六万元的天价。三亚无疑正在创造着新的地产"神话"，但隐忧也随之而来。

旅游助推三亚房价


海景房、河景房、山景房、海边别墅、山间木屋、酒店式公寓、产权式酒店……。走进三亚，不难发现，三亚的房地产开发无不与旅游息息相关，三亚之"景"成为众多楼盘的主要卖点。以海景房为例，价格一般都在每平方米3万元左右，相比较而言，位于市区的商品房，价格一般只有一线海景房的一半，但是，市区商品房中能够看到"海景"、"山景"的户型，价格也随之升高。

目前三亚90%以上的楼盘都以休闲度假为主题，受旅游市场的影响强烈，旅游旺季销售火爆，若旅游淡季房产销售就陷入低谷。而在近几年的北京春、秋季房展会上，海南项目扎堆"拉客"总是能够成为每年京城媒体乐道的一大特点。三亚市住房保障与房产管理局局长李洪海介绍，为了迎接三亚楼市的旺季，该局将于9月3日至6日在北京举行三亚房产推介会，此次岛外推介会也是三亚今年组织的第19次较大规模岛外促销活动。岛外促销不仅能带来即时效应，而且还能带来长时间的延续效应。三亚房地产业界已经形成了共识，即岛外举行的促销其效果远大于当地的促销。


实际上，这也造就了海南独特的地产模式，也就是以旅游吸引投资，刺激经济增长和就业。一线海景打造奢侈酒店和酒店式产权公寓，卖给高端客户，城市内的地产则卖给退休、事业有成的经商者、大学教师、政府官员以及公务员等候鸟型养老人群。


但以旅游地产为主打的三亚房产也越来越面临开发商扎堆、产品同质化的现象。据了解，三亚在售的项目中，物业类型主要为公寓、别墅、产权式酒店、普通住宅和酒店。其中，公寓所占比例较高，约占65%以上；别墅项目所占比例约10%左右，主要分布在一线海景、河景、山景中较好的位置；产权式酒店所占比例约为15%，主要分布在大东海、亚龙湾两个片区和三亚湾沿线的部分项目；普通住宅主要在市区，所占比例份额不高，约5%左右；其他如纯酒店、度假村等约占5%。


三亚房价十年翻十倍


2000年，三亚房地产开始复苏，但档次都较低，每平方米的房价也只有千元左右。但自2002年，新建商品房价格表现出一波狂飙突进之势，一年一个价甚至几个价，10年涨了近乎10倍。2003年，三亚新建商品房均价为每平方米3600元，2005年就站在了5000元之上，但2007年后已涨到7449元，2008年再跃了"9000元"台阶。2009年上半年，三亚房价均价达到每平方米9500元，但仅仅过去一个多月，三亚的房产均价就涨了近4000元。


"房价涨的最明显的就是海景一线房，2002年三亚的海景房2000元/平方米都卖不出去。"三亚本地一位开发商告诉《证券导报》记者，"2003年三亚的海景房价格就翻了一番，达到了4000元/平方米；2004年再翻一番涨到8000元/平方米；2005年已经高达1.5万元/平方米；2006-2007年涨到2万多元/平方米；2008年的价格已经升到3万元/平方米左右。"


如此高企的价格，绝非一般工薪阶层能承受得起。三亚地产市场在哪里？根据三亚的统计数据显示，2008年1-12月三亚销售总套数11882套，岛外销售10133套，面积88.62万平方米，岛外市场占总销售套数的85.28%，占总销售面积的84.81%。2009年前7个月销售总套数7823 套，岛外销售6382 套，岛外市场占总销售套数的80.89 %。


一开发商告诉记者，2009年成交的客户，以私家老板、职业经理人、北方矿产性土老板等，大部分来自北京、上海、江浙、山西、东北等区域。他们都是第二、三套以上的置业，只是把海南的房产当做一种度假休闲的奢侈品，可有可无。


除国内购房者外，国外购房者也在增多。据国内媒体的不完全统计，来自于莫斯科、圣彼德堡和伊尔库斯克等高寒地带的俄罗斯人，直接投资或间接投资到了三亚湾大东海一带的商店，公寓和别墅的大约有10万人左右。


三亚房价不断的抬高，巨大的利润也吸引越来越多的房地产企业逐鹿三亚。据不完全统计，目前三亚房地产开发企业已经超过130家，其中不乏国内房地产龙头企业，如万科、雅居乐、富力、鲁能等等。2000年，三亚的房地产投资只有0.17亿元，2008年这个数字变为76.18亿元，涨了448倍。2009年上半年，三亚房地产开发完成投资金额达39.01亿元，投资金额保持增长。


中端产品成市场主流


在三亚的房产市场中，中端产品成市场主流。 2009 年前七月，三亚市商品住宅成交市场中，销售单价大于7000-8000 元/ 平方米的价位所占比例最高，销售面积为11.94 平方米，1480 套，占总销售面积的16.36% ;其次为6000-7000 元/ 平方米，销售面积10.12 万平方米，1268 套，占13.87%。


目前，这种局势已经形成一种趋势，三亚海景高端项目倍受旅游度假、养老型等享受型客户的青睐，而中端项目地理位置占据优势，性价比高，适合投资、自居。而价位在10000-14000 元/平方米之间的项目夹在中间备受煎熬，既无良好的海景资源也没有价格的让度空间，不受关注。


作为典型旅游度假投资型市场，中小户型受大部分度假投资者青睐。从成交户型上来看，60-100平方米的户型最受欢迎。前七月， 60-80 平方米和90-100 平方米的销售比例最大，共销售1962 和1438 套，各占销售总量的25.08 %和18.38%，随着单套面积增大，其销售比例逐渐减小。

虽然三亚地产价格节节攀升，但业内人士认为，旅游地产虽然能够产生一定的经济效益，但需求注定不会过大。虽然人们有理由相信，海南不会重蹈覆辙，但供大于求而导致的大面积空置却并不是杞人忧天。此外，三亚地产的这种特色意味着大量项目的异地销售，而异地销售的管理成本，尤其是售楼成本一般都要大大超过本地销售。


此外，主要以岛外客户为主的三亚房产面对的客户群也有其局限性。一置业顾问坦言，"三亚的产品也仅对于北方的富人有吸引力，对于南方人没有刺激感"。


业内人士告诉《证券导报》记者，对于岛外购房者，三亚目前有两个问题严重困扰市场销售：一是无法解决业主不在海南时的房屋管理问题；再就是如何真正实现投资价值。即便是最近颇为热销的产权式酒店、别墅，也无法确认投资收益的真实性而令投资型买家犹豫再三。