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老板,你还在"包养"建筑设计院?

发布于:2016-08-19 14:01:19 来自:建筑设计/城市规划设计 [复制转发]
本文来自公众号【良有方】

近日与一朋友聊天,说到有家地产公司想收购一家建筑设计院,向我了解一些情况。
良子曾供职过两家地产公司下属的设计公司,经历了从建筑师到设计院负责人,最后把公司带"死"的过程。所以倍感亲切。
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国内绝大多数的建筑设计公司,业务主要来源于地产相关。随着房地产市场增速的放缓,设计公司的日子也没往日那般的滋润。降薪裁员的新闻不绝于耳。
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行业发生了以下显著特征:

1.房地产行业的集中度越来越高
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6月末,中国海外发展宣布并购中信地产旗下的126个项目,市场总估值超过千亿;
7月6日,中航地产保利地产先后发布停牌公告称,因股东中航工业集团正与中国保利集团筹划地产业务重组整合;
恒大地产 更是从2015年起开始了疯狂的收购,今年同样先后收购了人和集团哈尔滨4个项目以及嘉凯城等项目
。。。
集中度的提高对地产行业的鲨鱼”来说,利大于弊。从融资成本,产品的标准化,采购的成本都会降低。连人力成本(人均)都会下降。

而对于100亿以下的“小鱼”企业来讲就是“噩梦”了,最起码的生产资料——土地,都拿不到了,还要其他的生产要素做什么呢?
收购一些烂尾项目成了这类企业的主要目标。而一双火眼金睛成了项目成功与否的关键了,风险变得更大了。

作为下游配套的设计行业受到的冲击巨大。成熟企业的产品标准化程度较高,对设计的依赖程度有所减弱。同样一个项目,可能只能收到70%的设计费用,甚至更低。设计企业被迫提供更超值的服务,去赢得长期合作的机会。有时真的只是个机会。
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每个环节的利润都在被压缩,所以成本变得异常敏感。对设计企业来讲,成本优化的输出倒是成了一个不错的业务增长点。市场也涌现了一些做细分市场的企业,活得还挺好。

2.地产企业的投资属性越发明显
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地价 占房价的比重越来越高。全国接近50%,而上海等一线城市更夸张,土地已经是周边房价的1.2倍。
所以拿对地,就意味着这个生意就成了,其他的都是套路了。

对于建筑设计院来说,所有的工作也都是在套路里。唯一能做的贡献只有前期的强排了,但房企还不领情。(因为不付这部分费用)
只有一种情况例外,收购烂尾项目。这个时候对于项目前期的重新评估,设计院的工作是举足轻重的。

一线城市地价的高企,导致很多的设计院在经济发达地区拿不到设计项目。而在中西部的项目又因为辐射半径的原因,设计和服务跟不上,导致品控出问题。质量不行导致业务量下滑,收不到设计费就提供不了好的服务,变成了恶性循环

趋势的变化,对设计行业是一种有形的压力。经过这轮大浪淘沙,会有许多的从业人员离场,许多的公司倒闭。但更会有一些设计界的“巨无霸”诞生,当然也会有一些小而美的企业涌现。

奇迹可能发生在以下这些细分市场:

a.绿色建筑
绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内,最大限度节约资源,保护环境和减少污染,提供健康适用、高效使用,与自然和谐共生的建筑。
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这是个系统性问题,所以不仅需要创新的技术,更需要有整合的能力。

b.装配式建筑
装配式建筑是指用预制的构件在工地装配而成的建筑。这种建筑的优点是建造速度快,受气候条件制约小,节约劳动力并可提高建筑质量。
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随着中国人口红利的逐渐消失,劳动力成本已经成为一个问题。
装配式住宅不仅解决人力成本的问题,更能解决二次装修带来的种种问题。PC在发达国家已经是比较成熟的技术,在国内推广的力度也很大。

c.项目整体优化
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从最初的抠结构专业的成本,现在慢慢演化成从项目拿地前的优化,这是一个很大的进步,为业主方带来不小的收益。

d.设计咨询
传统的工程设计咨询是指由工程设计专家顾问组成的团体,对各阶段设计过程中的关键技术经济问题组织专家研讨,提出咨询意见。
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随着项目易手率的增加,在前期论证项目收购可行性分析时,需要大量有经验的技术人员参与到数据比对,技术论证,经济性测算之中。而这样的人才必然是通才型的。

e.由设计主导的EPC
EPC是指公司受业主委托,按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。
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而在国内,EPC的主体基本都是施工方。原因很简单,工程在整个项目中占的权重比较大。随着国家对建筑师负责制的进一步推行,由设计主导的EPC会慢慢多起来。而换个视角的EPC必然会在工程的各个环节显现出不同的活力。

以上这些方向上,传统的建筑设计公司都可以按照自己现有的资源去做进一步的探索。至于成功与否,全看个人天赋和努力程度了。

再回到地产下属设计院这个“奇葩”上。
最出名的当属“绿城”下属的几个设计公司。只要你在地产下属的设计公司工作过,就会发现完全就不是那么回事情。绿城下面的设计公司根本就不该算在内。宋老板对设计公司的掌控能力可能还很强,但是设计院对地产的依赖程度已经很低了。他已经完成了自身造血的功能,与传统的设计企业并无分别了。

而地产下属的设计院,套路完全不是这样的。
我供职过的合生创展三盛宏业。我交流过的朗诗碧桂园等的下属设计院,其生存状况都不理想。
由于地产业务的萎缩,设计公司规模,人员数量都不是太大,有难以为继的趋势。

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设计公司与地产集团的关系,就类似杜月笙所说的其与蒋介石的关系。

进一步看下这样的设计院要完成的任务和需要的人才。

1.是产品,而非作品
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在地产公司很少有作品概念,所以下属设计公司在进行设计时,更多的是从产品的角度去作设计。(而传统的设计公司,建筑师们更觉得是自己的作品)
既然是产品,就涉及到产品定位成本控制产品质量进度控制等方面。

2.既是甲方,又是乙方
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在很多时候,设计公司只对老板负责。特别是涉及到重大问题:如工期,事故,成本增加时。设计公司就是甲方,考虑问题就是站在老板的角度。因为在谁给谁发工资这件事情上,毫无争议。
而在和项目公司的一些对接上,设计公司又是乙方。需要完成传统乙方要完成的所有职能。在前期测算和后期现场服务时可能更甚。

3.是研发,又不是研发
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许多地产公司真的有研发部门,好像也捣鼓出了一些新鲜的玩意。在黄金十年,这些玩意的考量标准粗放,有多少含金量不得而知。而白银10年,研发变得更加重要,但是研发是个试错的过程,也许结果是没有成果。
有这份容人之量的企业才有可能在竞争激烈的下半场翻盘。设计公司其实承担了很大的责任,而研发人才也是一将难求的。

4.复合型人才多于专精型
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在地产的体系下,设计院对接的平行部门和上下级部门会比较多,这也造就了设计公司复合型的属性,对于设计人员解决复杂问题提出了更高的要求,而非单一的技术问题。

如果设计公司和集团在同一城市的话,那么很多老板的意图就会直接通过设计公司去贯彻。伴君如伴虎还是很形象的。
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通过提问、回答的方式,进一步了解地产设计院。

1.设计公司的维护成本?
一个综合甲级设计院,光资质维护费用就在200多万 ,人员规模最少在30人以上。如果人均产值在50万的话,基本上没有利润产生。
想包养一个设计院的老板们,请三思。如果你没什么特殊的理想需要实现的话,还是购买服务吧。

2.设计公司的产值如何 ?
良子接触到的企业人均产值在 :50-70万之间,但是这个产值的水分很大。不是说劳动价值没那么多, 而是因为反复太多,造成了很多的无用功,并且没办法被认定 。在地产的评价体系里,就不值这个价了。
产值考核只是表象,满意度考核才是关键。

3.设计公司有无存在的必要 ?
每家地产企业的情况都不一样,所以这还需要区别对待。
对于项目数量比较多的企业,自己拥有一家设计公司的好处是不言而喻的 。
a.方便是最大的好处 :随叫随到,想怎么改就怎么改。
b.产品标准化的落实程度能比较高。
c.兼顾研发的职能。
d.平衡财务利润。

4.设计公司有上市的计划吗?
很多地产下属的设计公司都有上市的计划。并不是因为设计本身需要钱,而是给母公司输血。但是设计板块的资金量太有限了,也起不到很大的作用。
即使已经上市的设计企业,也不知道该如何有效的花这些钱。
没业务的照样还是没业务!

5.设计公司的出路在哪里?
给下属的设计公司以最大的自由度和最大的业务支持
其实这是个废话,因为没有老板能做的到。老板想设立设计公司就是因为控制。
而设计业务还涉及到方方面面的利益。所以能做到这样两点的老板基本没有。

粗放增长的时期早已经一去不复返了,永远也不可能出现下一个绿城设计院 。即使能出现下一个伟大的设计企业,它可能也是以另一种面貌示人。

不知道 事业合伙人制度是不是一剂 良方

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全部回复(46 )

只看楼主 我来说两句
  • daainiuniu123
    daainiuniu123 沙发

    设计行业真的是夕阳行业,有点类似当年的机械设计行业

    2020-04-01 14:59:01

    回复 举报
    赞同0
  • cc97939793
    cc97939793 板凳

    设计单位业绩下滑的厉害,都快倒闭了

    2020-02-16 07:31:16

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    赞同0
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这个家伙什么也没有留下。。。

城市规划设计

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