土木在线论坛 \ 建筑设计 \ 城市规划设计 \ 【容积率研究】房地产项目中的【最佳容积率计算公式】

【容积率研究】房地产项目中的【最佳容积率计算公式】

发布于:2014-07-22 22:03:22 来自:建筑设计/城市规划设计 [复制转发]
内容提要
最佳容积率.相关理论模型
1、理论基础
在其它住宅属性不变的前提下,随着容积率的提高,消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低;而住宅建筑成本在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低,当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,因此,两者之间存在一个利润最大化的理论值。
2、土地增值模型
在房地产评估中,通常运用以下两种模型对方案进行评价,以确定项目的最佳容积率。一般而言,房地产的增值主要来源于土地增值,因此,当某种物业类型的土地增值达到最大化时,即是该项目适合的开发物业类型,而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时,需要用到以下经验数据,对各方案进行模拟评估。
物业类型 参考容积率
独幢 0.4-0.5
联排 0.7-0.8
多层 1.2-1.5
小高层(12层) 2.5-3
高层(13层以上) 3.5-5
模型假设条件:设每种物业类型的参考容积率为Ri,各种产品的用地比例为Xi,城市规划容积率为J,土地面积为D,某种产品的每平米土地增值为Zi,则:
每平米土地增值(Zi)=[售价×(1-营业税及附加)-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用
利润最大值Ymax=(∑Zi*Xi)D
其中:0≤Xi≤1
∑Xi≤1
∑Xi*Ri≤J
示例:假设一项目的土地面积为2万平米,最高容积率为1.2,土地费用为5000万元;多层售价5500元/平米,参考容积率1.5;别墅售价8500元/平米,参考容积率0.5。
那么
多层住宅每平米土地增值=(5500-850-200-25-42-42-220-302)*1.5-2500=3228元
别墅住宅每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468)*0.5-2500=543元
通过计算机可以算出容积为1.2,别墅与多层用地比例为0.3:0.7时,即多层住宅面积21000平米,别墅面积3000平米,土地增值达到最大值4845万元。
某种物业类型的土地增值最大,即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制,使得最佳容积率与实际容积率是有差距的,但我们能够通过模型计算,找到项目开发的最佳物业类型及其容积率,以减少理论与实际之间的差距。
3、求解步骤
容积率求解流程图
首先,通过前期的市场调查,了解市场上各物业形态的售价及销售情况,给产品定位提供必要信息;同时,结合地块SWOT分析及规划指标,对各种物业形态的可行性进行初步分析。
第二步,通过模型计算,求出各物业类型的土地增值大小,并对其进行由高到低的排序,找出适合项目开发的物业组合,以减少不必要的计算过程。
第三步,确定合理的容积率。
最后,结合总平规划对项目具体数据进行调整,以适应实际需求。






全部回复(71 )

只看楼主 我来说两句
  • 金玉之城
    金玉之城 沙发

    谢谢楼主的实战资料,案例中销售费用是不是都重复扣除了,也没有考虑营业税和附加

    2022-09-28 08:48:28

    回复 举报
    赞同0
  • 海洋哥
    海洋哥 板凳
    不错不错的资料,学习
    2018-06-30 10:42:30

    回复 举报
    赞同0
加载更多
这个家伙什么也没有留下。。。

城市规划设计

返回版块

15.31 万条内容 · 238 人订阅

猜你喜欢

阅读下一篇

建筑方案设计知识大纲

建筑方案设计 大纲 第一 部分 :基础理论学习 目的:考虑到学员没有很好的专业理论基础和设计基础,本部分学习为后期专业实战课程打下良好的理论基础和软件设计基础。 第二 部分 :住宅方案设计培训 目的:通过案例全过程解剖与分析,学会多层/小高层/简单高层住宅方案设计方法及规范要点。住宅建筑设计,是一般设计院的重要或者主要的项目类型,很多设计院甚至很多大院把住宅类建筑设计作为重点,因此学好本部分,很重要,就业就不会存在很大问题,很多设计院都需要这样的人才。所以本章,作为培训重点,通过学习达到就业或者提升的作用。

回帖成功

经验值 +10