本帖最后由 vince.carter 于 2014-1-14 09:16 编辑
房地产公司到底有多赚钱
房地产项目开发成本分析
前不久，一个远在深圳的同学跟我吐槽深圳的房价高的离谱，并且由此认为房地产开发商多么多么的赚钱。那么，一个房地产公司开发一个项目，到底能赚多少钱？现在我就以我们合肥为例，结合一个实际项目，做一个简单的分析。
背景：
合肥作为安徽省的省会城市，跟北上广深等一线城市相比，各方面都还有不小的差距。特别是房价，更是无法等同比较。但是最近几年，赶上了好的政策，再加上大建设以来，合肥的面貌发生了巨大变化，姑且也能算上是内地的二线城市了。合肥经过行政区划调整，目前下辖庐阳、瑶海、包河、蜀山四区，肥东、肥西、长丰、庐江四县及巢湖一个县级市和滨湖开发区。本次分析的范围仅限于四个老城区。其他区域不在此分析范围。
据权威媒体报道。目前合肥市区2013年11月份，市区房价均价为7300元/㎡（新开盘毛坯房，下同），与去年同期相比微涨9个百分点。这说明政府接连出台的打压政策还是起到明显的效果。
按照区域来分庐阳区均价：7344元/㎡；瑶海区均价：6935元/㎡；蜀山区均价：7916元/㎡；包河区均价：7486元/㎡。
按照位置来分，一环内均价11000元/㎡；一环、二环之间均价7500元/㎡；二环外均价6000元/㎡。
本次分析的项目位于庐阳区北二环外，周边配套设施相对落后。该项目目前正在建设中。项目约
11
万㎡，其中住宅
10
万㎡，商业
5000
㎡。预计预售价格为住宅
6000
元
/
㎡，商业
12000
元
/
㎡。总售价为
6.6
亿元。
成本分析：
一、土地费用：10000万元。该地块50亩，为挂牌出让，出让价格为200万元/亩。（这个价格已经享受过政府各项待遇，拿地价格很低）。由于合肥这边都是净地交付，因此此费用已包含征地费及拆迁安置补偿费。
二、项目前期报建费用：700万元。具体包括：三通一平、规划及设计费、地质勘探、可研报告、环评报告编制、防雷风险评估、抗震评估、等服务性收费。
三、建安工程费：21550万元，其中土建总包20900万元。小区内景观绿化面积约5000㎡，造价约650万元。
四、市政公用设施费：1500万元。公用设施：配套九班幼儿园、物管、社区等；基础设施：小区内道路、给排水泵站、燃气调压站、配电房等
五、管理费用：3800万元。其中员工工资、福利：该公司员工按100名计（含销售），每人月均6000元。整个项目从前期筹划至售楼完毕物业介入，建设周期按4年计算。广告营销费用（无底洞）。暂按1000万元计。
六、各类税费：14400万元。大配套费、营业税、城建税、教育费附加、契税、所得税、印花税、交易费、房产税、人防、煤气水电增容扩容。。。。此类费用占整个项目建设成本约为25%左右。
七、贷款利息及其他不可预见费用：5700万元。此费用约占成本10%。
八、有的地块周边路网不成熟，开发商需要代建道路，此项目不计。
九、各类其他不可预见费。潜规则、处理各种纠纷等。
此项目不计。
综上，该项目的综合成本约为57770万元。预估售价为66000万元。利润为8300万元。利润占比12.5%。
这还是在该项目一帆风顺的前提下，实际利润有可能在10个点以下。
其实开放商的日子也真心不好过。房价过高，增长过快是各个方面原因导致。如果对此您有其他看法，欢迎拍砖！
以上言论纯属一家之言，个人观点，不代表任何各方立场，请勿跨省查水表。如有疑问，请参考本人签名！
全部回复（105 ）
只看楼主 我来说两句-
qq_1510803662999
沙发
这个计算最大的问题在于，如果是这个成本，他就不会卖6000一平
2017-11-16 11:41:16
赞同0
-
shaxishui
板凳
建安工程费至少多算了25%，员工工资也太夸张了，这么小个项目，11万方不到，要100个员工？30个顶天了！所以算起来，利润应该在20%到25之间，差不多了
2015-11-26 17:34:26
赞同0
加载更多回复 举报
回复 举报