总结:办公楼设计中的主要注意事项

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一、 写字楼的核心筒: 问题出在写字楼的核心筒里。写字楼的使用面积,大致是70%,这是大家知道的。但要做到70%也不是那么容易,尤其是超高层,电梯占用面积比较多,所以,我们要把30%的核心筒设计好,才能保证70%的使用面积。核心筒的内容是什么?除必要的疏散楼梯及消防电梯在规范里很明确地说清楚:就是要两个防烟楼梯,其前室面积是6平米,每1500平米要一个消防电梯,前室也是6平米,当两种前室合并的话,其合用前室是10平米,这方面大家都知道。但其他内容书上找不到,在审查

一、 写字楼核心筒

问题出在写字楼的核心筒里。写字楼的使用面积,大致是70%,这是大家知道的。但要做到70%也不是那么容易,尤其是超高层电梯占用面积比较多,所以,我们要把30%的核心筒设计好,才能保证70%的使用面积。核心筒的内容是什么?除必要的疏散楼梯消防电梯在规范里很明确地说清楚:就是要两个防烟楼梯,其前室面积是6平米,每1500平米要一个消防电梯,前室也是6平米,当两种前室合并的话,其合用前室是10平米,这方面大家都知道。但其他内容书上找不到,在审查图纸时就没根据了,尤其是客梯。

二、 写字楼的客梯数量:

说到客梯,电梯的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。但人数的根据又是多少?一时查不到根据,而电梯商可以提供你很多假设,人数有10、11、12平米使用面积/每人不等,高峰等候时间40秒,50秒,60秒或者40秒以下的35-30秒等,电梯载重从1000kg-1150kg-1350kg-1600kg之间又是很多种,再加上电梯速度的变化,所以他们用“电脑计算”来使人们认为是一种很复杂的计算公式,吓唬得使我们的设计人从此就不想去弄懂,我遇到的绝大多数境内外很有名的建筑师都声称需另请电梯专家来咨询,看来大家都被电梯商给唬住了。其实所谓人数,就你自己这一层办公室的人数除以这一层的建筑面积,大体就有数了。我们的一层设计室40多人,700多平米,大体是15平米/人。北京市曾在报纸上公布过一个公务员标准是16.5平米/人。电梯商实际也是根据15平米/人,但他们有时用10平米/人(使用面积),有时用11平米/人(使用面积),实际就是使用系数67%-73%之间,也就是70%这个数。是一个定数。为什么是定数呢?本来一栋建筑物还没有建成,还没有使用,即使使用以后,一栋高层建筑至少也要用50年,50年里是否会永远人数不变?事实上本来就是一种模糊统计的数字,本身就不是计算出来的,所以不是只有电梯商才能够说出的数据。为此,我问过境外的机电顾问公司:你的使用面积那里来的?他说是根据方案图,而我们的设计图纸还在方案阶段,我又问我们方案不断修改,你是用什么办法跟上的,他答不上来。实际没有方案图,有总面积,有层数,他们就是根据70%的系数来决定的。所以,我们在设计初期时只有建筑面积(平方米),为什么不用平方米自己来推算呢?我工作的办公楼15000平米,两台1000kg客梯,合7500平米/1吨电梯,上下班特别紧张。办公楼是21层,越是紧张越是站站停,十分着急。后来改成单双号停,好了一点,但还是不能承受,于是使用了十多年的大楼,正在想办法加电梯。由此说明合理的话,一定在7500平米/1吨以下才行。

二十多年前,我从当时先进国家的书本、杂志、图纸中,统计出了很多大楼的数据,粗略统计的平均数字是5000平米/1台,但由于书本、杂志的比例不清楚,不知1台是多少重量的。但客梯大多在1000-1600kg之间,而高层写字楼的柱网也大多是8-9M之间。反算的话,是5000平米/1吨-5000平米/1.6吨之间。为什么我用“5000平米”及“1吨”这两个数字为基础呢?是为了容易记住。用1000kg-1600kg反算的话即是:5000平米/1吨-3125平米/1吨之间。这是非常宏观的数据,但已很清楚地说明写字楼的等级就在这几个简单数据之中,没什么好神秘的。

由此得出一般写字楼5000平米/1吨客梯。

高级写字楼4000平米/1吨客梯。

超级写字楼3000平米/1吨客梯这个宏观数据的规律。

后来经过20多年的很多工程实践证明,并通过很多电梯商用精确的电脑计算出来的数字基本是吻合的。而电梯商的数据往往略为偏大一点,是可以理解的,他们要推销商品么!让他们降一点下来,他们认为也没有问题。因为电梯计算不只是重量一个参数,还可以用速度来调节,而我们的设计图对载重是设计中最重要的数据,有了载重就可以有电梯井道的具体尺寸,设计就好做了。

同时我还推论的公寓在10000平米/1吨-6000平米/1吨之间,也是普通、高级及豪华公寓之分。

旅馆客体的数量是每100间客房/1000kg-1600kg之间,也就是三星、四星及五星之间的区分。

商住楼虽是居住建筑,但作为小公司办公者居多,所以用写字楼的下限5000平米/1吨为好,这方面很多设计人用了居住的概念,每每大量地等候,是一种常见的错误,要特别提醒注意。大量的实践证明这些数据是可行的。另一种思路可以旁证,如超级写字楼3000平米/1吨客梯,相当于200人用1吨客梯,1吨客梯可载14人,即高峰时200人要载14次,再去掉满住系数,以及去掉非高峰人数,打两个八折的话,高峰时不过运载9次就行了,再加上速度的调整、上下分区以及群控来调节,就会得出高峰等候的时间。根据这样的分析,是不是心里有点底数了。当然非超级的高级写字楼及一般写字楼,由于电梯的吨位和数量相对少,其等候时间会长一点。

三、高层写字楼电梯的服务面积

写字楼由于下面经常有商业裙房,所以计算面积的时候,要将裙房的面积扣掉,首层不用电梯的面积也扣掉。即使用电梯的面积来计算,是理所当然的事。如一栋40000平米写字楼,首层加裙房商业10000平米的话,我们算电梯时,就依30000平米来计算,一般写字楼用6台1吨,或4台1600kg的客梯就基本正确。

四、客梯厅的理想布置

客梯的安排,最好是一对一对的,因为如果遇到检修,不至于没有电梯用.当然一对以上,如3台为一组也可以,但横向最好不要超过3台,超过后会看不见信号,而在电梯厅里挤来挤去也不是办法.如果面积偏大,也可以用1吨以上的电梯来调节,如1150kg、1350kg、1600kg等来调节。

电梯群控能充分发挥电梯的效能,我的经验是群控不要超过4台,而4台最好用各两台双双面对为好,横向一排4台很不理想。因为群控多了有一个毛病,即有时这台电梯人刚进完,门刚关上,外面有人按信号按钮,门又自动开了,有时会有多次开关,这是群控台数太多造成的问题,所以群控的电梯不宜过多。

一个失败的过宽的电梯厅是北京饭店(虽不是写字楼,但可借鉴),电梯厅是8M宽,由于8台群控,经常来回走,再加上地毯产生的静电,常常在按钮时打电,非常恐怖。

另外有一种常常出现的问题是,由于很多城市地处地震区,核心筒的墙,作为抗震墙是理所当然的。但建筑师们很容易将电梯门的短墙也设计成抗震墙,而抗震墙一般比较厚,当三台或四台成排的时候,客人往往看不见后面两台电梯门开了没有,等到发现有人进去而赶过去的时候,门已关上了,感到特别的烦恼。其实只要将该墙不要设计成厚的抗震墙,而设计成填充墙,就会薄得多,那样就看得见了。

那么墙薄了,对抗震是否不利呢?其实不然,因为该墙的洞口很多,对抗震起不了很大作用。如果这道墙减薄0.2M,而将电梯背后的墙加厚只要0.1M,其抗震的作用反而更大些,岂不合适吗。再者,这道墙改成填充墙后,还有一个好处是,不管电梯定那个厂商的型号,不管电梯的信号箱是何种样子,反正当填充墙砌的时候,肯定已经定货了,所以可以轻松出图,何乐不为呢?

此外对上下分区的电梯组,由于低区电梯的上空是不用的,那么由于不是抗震墙,上面就可以变成一个大房间,可作为会议室或数据库,增加投资的回收,一举数得。小小的研究,可以将被动变成主动。

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