中心思想：
设计费只占建设成本的1%左右，而影响的是一百倍设计费的建造成本，影响的是数百倍设计费的销售额，影响的是成千上万家庭一辈子积蓄换来的几十年的生活空间！
建筑方案设计关系项目的大成本、大品质——进而左右项目大的赢利能力。
建筑方案设计应该从开发商项目赢利的角度进行精细化最优设计，不同的设计有上千万上亿的效益差别。
现在的地产行业已经不是暴利行业、白银时代了，利润的高低关系企业的生死存亡。
优化设计——效益惊人
多则数天，少则几个小时或几条建议便可轻松创造吓人效益。
之前我们做上十个项目，创造上十亿价值，主要项目数据如下：
江西南昌高铁明珠项目规划优化设计（创造0.2亿价值）
江西南昌泰豪动漫园规划优化设计（创造4.6亿价值）
江西贵溪F-4地块住宅优化设计（创造0.5亿价值）
华南城郑州、合肥、南宁三地住宅项目户型优化设计（创造1.9亿价值）
江苏丰县丰泽园住宅项目规划与户型优化设计（创造0.93亿价值）
深圳龙岗丰庆路住宅项目规划与户型优化设计（创造1.8亿价值）
江苏阳城惠铭小区项目户型优化设计（创造0.06亿价值）
江苏新沂星河湾D地块规划与建筑优化设计（创造0.83亿价值）
海南城设公司酒店平面与造型优化设计（创造0.14亿价值）
其中三个项目的效益统计表：
总图定位——价值差别巨大
总图定位为项目非常核心的东西，具有极高的附加值和技术创意含量，往往关系着项目的成败。
很多项目都需要多个总图的经济效益比较，不同方案的盈利能力往往相差数亿。
在房地产的白银时代，专业地充分挖掘价值显得尤为重要。否则先被淘汰都就是赢利能力低的。
下图是一个产业园项目总图的比较，利益是三、五个亿的差别。
市政资源利用最大化——教育、交通、医疗
地理位置优越的住宅项目，可以通过做多户数，让更多的人口享受市政资源，从而带来巨大效益。
政府的公共投资是分给临近业主的福利。
在市中心，户型越小，单方租金越高。
好的学位房很容易大幅度卖高价格，如深圳园岭，可以多卖100万/套左右（一个楼盘增加上千户的价值也是10多亿，甚至全部设18-30平米的微小户型，利润将是数倍增长，旧城改造项目也大大增加利润）。
另外，还有地铁、高铁、甚至高速出口等交通资源，以及医疗、公园等配套都可以通过多设户数挖掘其价值。
项目资源利用最大化——需因地制宜、量身定做
优化需要注意景观、朝向、间距、商业界面等资源用足，同时也把道路、噪音、空气和视觉污染等不利因素避免到最小化。
下面项目位于深圳，优化为规划与建筑平面紧密结合的设计，量身定做户型，用足每一寸土地和面宽。增加舒适性，如价格差为500元每平方米，则价值增加：66752*0.05=3337.6(万元)
容积率一定做够——利益巨大
由于地价一定，容积率的损失会提高楼地面价，严重损失利润。
提高容积率的办法有：加大进深，精细化日照设计，把东西面宽用足顶层局部复式等。
下面项目为顶层局部复式的实际案例。
北面退台4.5米，南面做复式，不影响日照，可增加面积：13413平方米，假如每平方米利润0.12万元，则价值：13413*0.12万元=1609.56万元。
建筑层数控制——简单里的大成本
需要注意公共建筑24、50、80、100米几个高度值，以及住宅建筑6、11、18、27、33几个层数，不要因为恰好超过一点而多花冤枉成本。
高铁明珠项目为限价房，成本最低即为利润最高。优化设计通过控制层数，方案四在相同间距、空间等品质指数的情况下减少8个单元100米建筑，节省成本约：420*33*8*0.02=2217.6万元。
小户型住宅别成公寓——一样可有品质
本项目优化变公寓形式为住宅形式，提高大品质。
对小区内部通风更加有利，也避免南面一堵墙，设为小户型住宅，有更多的端部高品质户型，同时也更加有利于结构，便于销售。
如价格差为3000元每平方米，则价值增加：21728*0.3=6518.4 (万元)
车均面积——可节约上千万成本
按照每100平方米地上面积一个车位估算，如每个车位32平方米，则地下车库的面积比例约为25%，因此，地库的设计是非常重要的，可以说地库是住宅建筑以外的最大建筑类型。
车库需要与地上建筑协调规划设计，那怕优化出一个车位，也是相当于节省30来平方米的面积，或6万元以上的造价。
很多项目的车均面积在40平方米左右，同样是1000个车位，车均面积为30和35平方米将相差5000平方米面积，成本为1000万以上。
我们最近做的住宅项目，地库车均面积都会控制在30平方米左右。
车库设计需要注意的：最合理的柱网，车道需两边停车，尽量减少地下停车，尽量抬高车库，避免设计双层地下车库，严格控制设备用房面积，设备用房及楼梯宜集中布置在角落或不宜停车之处。
以下是一个小项目地库优化示意图，花费两个小时，仅仅微调平面，优化出50个车位，成本价值也有300万以上。
公摊面积——可压缩成千上万平米
很多高层住宅户型公摊面积太大，特别是北方户型，核心筒经常是70-80多平方米，好的设计都是可以控制在60平方米左右。如果每户增加3平方米套内面积，则可以把两间卧室的边长拉大0.4米，原来放不了电视台或衣柜的卧室就都可以放了，大大提高其舒适性，每节约一平米就可以舒适一间房。
公共建筑售价往往比住宅更高，也同样需要严格控制公摊面积，当然特别追求舒适的除外。
下图为一户型优化公摊面积实例，公摊压缩了近18平米。
14年我们做过华南城三地住宅项目优化设计，增加套内面积3万多平方米，折算价值是1.8亿多，换算建造成本也有约0.5亿，以下是结果统计：
平面的精细化——寸土寸金
平面的精细化，注意与规划总图的结合设计，精细化到每一平方米，多抠出100平方米也许就是增加几百万的销售额。
下面项目在优化户型的同时，通过核心筒内收，增加了一层商业的面积，产生很大的效益。
原设计，公摊71.04平米
优化设计，公摊59.96平米
第一，外形更加规则。对车库、商业和造价有利，北部可增加商业面积：20.52×2层×4栋=164.16（平方米），价值：164.16×1万元/平方米=164.16万元，地下室面积的节约更加是不可估量。
第二，标准层公摊面积减少11.08平方米。增加套内面积：11.08平方米×30.33层×12栋=4032.68平方米，价值：4032.68平方米×0.5万元/平方米=2016.34万元。
第三，核心筒品质相当。电梯厅虽然稍暗，但通风可对流，另外入户处更加明亮。
平面优化——看不见的巨大利益
功能合理化是优化的重点，有的户型一优化就可以多出玄关、卫生间、餐厅等空间，或者提高空间的使用效率，哪怕挪动一处墙体、改变一下开门的位置，都可能大大改善使用效果。
另外在形式上也可以结合装修设计。
下面户型优化不仅减少公摊、合理化平面、尺度舒适化，还增加了玄关、独立餐厅等空间、更加南北通透。
优化前
优化后
收缩房车——房价零头、环境顶级
车型大小如面包车、小货车，顶部可以升高，可以四面伸展，变化出卧室、卫生间等多个房间。
白天停车场，晚上开去近郊的海边、山林，城市公园等环境优美的地方，可经常换着住，天天晚上呼吸好空气。
可以结合城市公园、旅游地产开发，把白天的普通停车位或者道路变为晚上的房车位，充分利用优质的环境资源，特别实用于单身青年，小家庭，也可出租经营。
伸缩隔断——客厅、餐厅晚上变卧房
户型每多一房间，面积大概需要增加15平方米，通过在客厅和餐厅安装伸缩隔断，再配合一些可变家具，晚上把客厅、餐厅变为卧房。
对于业主可以大大提高其使用效率，出租提高租金；对于开发商，通过装修也可以提高其销售价格，特别在一二线城市，价值巨大。
可开发产品——美观隐形的伸缩隔断，可变家具，收纳墙体材料安装服务等。
减少角部开门——产生增加数平方米的使用效果
角部开门会使角部两边墙壁无法摆放家具，如门垛加长到0.6米左右，则可以减少一边墙体被门占用，增加可能的家具空间，实现“U”形布局，产生一平方米的使用效果，整套数扇门的改善则相当于增加数平方米的使用效果，这对于小户型的居住非常有利。
卧室需要两个方向开窗——三分之一时间呼吸好空气
人有约三分之一时间在睡觉，卧室的空气质量非常重要。
尤其是当今房间面积小，家具毒气多，如果卧室只有一个窗户，睡觉关门后，里面的空气无法形成对流，质量非常差，长期这样会严重影响身体健康。
可开发产品——房间百页门、装饰型排气风扇等。
地下储藏空间——高房价地区的蛋糕
在一线城市，房子均价超过3万每平米；而地下室成本一般在3千每平米以下，有很大的差价。
一般家庭都会有些大件物品需要收藏，储藏空间应可以往地下挪，保证家里的整洁。
地下储藏空间可以根据需要设成大小不同的单间，部分可分可合，部分设储藏柜，销售和出租均可。
建筑外观——同样造价却有天壤之别的效果
控制外墙表面积、通过设计用普通的材料和工艺实现比较经典的效果。
好的建筑形象——可以产生大的吸引力，提高其收益。
下面是一个五星酒店的立面优化前后对比，造价相差不大，效果却是天壤之别。
优化前
优化后
建筑外观——艺术化创新的惊艳
在传统建筑的基础之上、通过设计艺术化地创新，基本不增加成本，可以产生很有新意的惊艳效果，甚至可以变普通建筑为旅游景点或历史文物，如上海、天津、武汉租界的欧式建筑，黄山宏村，贵州遵义夜郎城等。
下面为陈氏宗祠的设计 线条如龙，轮廓似凤，龙凤呈祥，势如奔腾流水，颍水源长，川流不息。
由于各种原因没有实施，希望在其他地方能够建成。
建筑外观——中国建筑师也能做地标
南昌华南城CBD的优化设计，通过取消规划和建筑单体弧线，节约大量成本和工期，两外观优化方案分别通过“彩色玛瑙塔”和“庐山瀑布”的概念低成本地实现美轮美奂的艺术化效果，充满烂漫色彩，达到标志建筑的目的。
原设计
优化设计
建筑外观——屌丝建筑师原创也有可能
原创并非大师的专利，下面四项目为原创度比较高的设计，其概念分别为：“智慧银河”、“桃江桃花”、“牵牛花”等等。
主题建筑——低成本也可能更艺术性
本案为红花绿叶的“映山红”主题的项目，原设计通过巨大的建筑去实现其主题，造价昂贵，还难以运营。
优化前
优化后，映山红主体为纯雕塑、节约造价、不需要运营；绿叶商业为规则坡屋顶。
1、避免主题建筑2.8万平方米的体量，雕塑更容易做出足够的体量，造价低廉，节约2.2亿。
2、更加有利于艺术性地实现主题和打造标志性。
游乐建筑景观——须反常规的创意特色
传统风格的景观、建筑，到处都容易看到，没有吸引力和竞争力。
中式有的是北京的、安徽的...欧式有的是欧洲的、上海的、天津的、武汉的...樱花可以日本、武汉大学...投资巨大也难以超越。
因此，游乐建筑、景观必须走反常规的创意、特色路线。
该路线就是避免雷同，追求新奇，形成强大的冲击力。别处是方的，我处就要是圆的；别处是白的，我处就要是黑的。
反常规的建筑、景观用普通的材料与工艺，通过设计创新，做出最有吸引力的建筑、景观。建筑与景观本身成为旅游对象。
建筑方案设计——影响利润的重要方面
总图定位
资源利用最大化
容积率做足
商业最大化
功能合理化
流线清晰化
平面精细化
公摊最小化
车均面积最小化
控制体形系数
层数合理化
层高控制
立面简洁化
效果原创艺术化
土方平衡
结构方正
减少设备及其运营费用等
建筑方案设计——可以大大提高利润
通过建筑方案及其优化设计
开发商——
建得更省、更快
卖得更贵、更快
业主——
住得更舒适、健康
租得更贵
卖得更贵、更快
从而提高地产利润
方案优化被忽视的原因
一、对设计院没好处。
1、设计费与设计好坏几乎没关系。
2、接项目与设计好坏几乎没关系，设计经营往往是凭关系。
3、对设计院有利，保险设计，可加大安全系数和降低设计难度。
4、相关设计人员不一定有更优设计能力，缺少为地产商项目赢利而设计的意识，没有对设计方案进行经济分析和比较。
二、地产商控制重心在施工环节上，建筑方案优化意识不够。
1、缺少一流的又是一线的方案设计人员，技术人员重施工轻方案。
2、没有认识到设计对投资影响的重要性，只看到施工招标、施工单位让利、结构优化等，殊不知设计方案的优化更是可以很容易增加上千万的效益。
3、公司上下相关人员对设计方案难以提出要求或疑议，对工程应达到的设计目标不明确，随意性大，要求出图时间紧，又压低设计收费。
方案优化的目的——成本、品质、机制
一、节省成本，方案可以决定项目的大成本。
二、提高品质，方案可以决定项目的大品质。
三、建立以挖掘开发商项目利益为目标的专业监督机制，督促和逼迫设计方做出最优设计，实现利益最大化。
在地产去库存化时代，谁的利润最大，谁就能够存活到最后。
通过建筑方案优化设计可以大大提高其赢利能力和企业竞争力，甚至淘汰落后企业，关系企业存亡！
以上仅为部分优化要点，具体项目会有很多不同情况，也有很多精细化优化之处。 欢迎提出意见，互相交流，也可以转载、分享。希望可以传播观点，增加设计的经济意识，感谢关注。
作者：陈国才
全部回复（8 ）
只看楼主 我来说两句-
liujg12345
沙发
2020-12-09 10:52:09
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liujg12345
板凳
2020-12-08 12:00:08
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加载更多重点：要求出图时间紧，又压低设计收费
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非常实用 ,思路开阔
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