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【地产聚焦】未来5年,地产行业加速洗牌,很多岗位消失!!

发布于:2017-03-30 11:13:30 来自:房地产行业/地产风向标 [复制转发]

前言 Preface

地产人一直都是外人羡慕的群体。时至今日,地产行业的收入依然仅次于金融行业。调控层层加码之下,热点城市的房价依然蠢蠢欲动,就整个行业而言,依然美好。

可是,越来越多的地产人开始感到焦虑。不管是基层、中层,还是高层。无论已步入中年还是正年轻气盛。因为,地产行业,至少开发这块的大量岗位正在加速消失,每个人都应该回答这个问题——如果我失业了,该怎么办?!


行业洗牌加速

收购兼并

导致很多岗位消失

 

经过二三十年的高速发展,中国房地产行业已进入成熟期。兼并重组在所难免,而且最近几年行业洗牌加速,不少中小房企的人被不断洗出局。

 

1收购兼并,让很多中小房企的人失业







大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼的事情其实一直都在上演,只不过这几年,在行业整体增速放缓的大背景下,这一趋势更加明显。

 

2016年,12家企业的销售金额超过千亿,占整体市场份额的20%;131家房企跻身百亿,销售总额达5.7万亿元,200强的市场份额已超过50%,行业集中度明显上升(如上图)。


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▲  来源:公司公告、明源地产研究院


即便在调控之下,强者依然恒强,2017年1~2月,前三大房企的攻势依然十分凌厉(如下表)。目前,国内最大房企的市占率尚不足4%,而美国的帕尔迪在巅峰时期的市占率高达8%!不难预计,未来房企集中度还将进一步上升,大型房企凭借品牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著。


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▲  来源:公司公告、明源地产研究院


过去几年,以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径,并购重组案成倍增长。根据Wind资讯数据统计,2015年以来,房地产行业并购案发生556宗(包括已完成与未完成交易),涉及并购金额高达7080亿元。这意味着数百家企业涉及地产行业的并购重组案,同比增长率超过40%以上。

 

其中,2015年并购案宗数为343宗,涉及并购标的物价值为2815亿元,同比增长11%;2016年,并购案为198宗,涉及金额为4014.83亿元,同比上升43%;2017年至今,房地产行业并购案宗数为15宗,涉资250亿元!其中,大额并购交易多是涉及地产企业之间的并购重组,包括中信地产、中海地产、华润置地、保利地产等央企并购重组交易。不过,标杆房企收购中小房企项目股权的并购案更多。

 

一旦被收购,意味着公司不复存在,大部分人因此失业,需要寻找新的东家。未来5年,随着行业洗牌的继续,房企数量至少减少三分之一,岗位还会不断消失。

 

2不止基层,中高层同样面临失业危机

年后,不少地产人或在后台留言,或私信明源君,表示比较迷茫。其中有不少是自己的企业被兼并了,面临被裁的风险,或者认为自己的企业有被吞并或干不下去的风险……

 

这样的担心并非杞人忧天,而是居安思危。不止是基层或者中层,高层同样对此感到十分焦虑。

 

去年,明源君对话过的不少百强地产总裁均忧心忡忡地表示:如果不快速做大规模,我们很可能被吃掉,到那时候,现在的这些人可能没饭吃……或许你会觉得这有点危言耸听,但此类案例简直不胜枚举。

 

某综合体被某TOP3地产巨头收购了,所有人都很高兴,觉得自己不费吹灰之力就加持了巨头的光环。

 

可是,天上可没有掉馅饼的事。孙宏斌去年在公开场合向中小房企老总喊话:“如果你的公司现金流有问题,但还有价值,可以找我。”这句话表达得更直白一点就是,我收购你是看中你公司或项目的价值,而不是其他。即便是优秀的公司被收购,高管也很难继续安然无恙的留在新公司的。换句话说,既然公司和项目还有价值,而你却做得这么烂,原来这群人就有问题。

 

果不其然,收购完之后没多久,该综合体的办公室就来了十几个TOP3巨头派来的人。一周以后,空降的工作组将所有高管召集起来开会,宣布他们被集体辞退了,该补偿的补偿,自己重新去找出路。

 

前两天,受朋友之托,明源君在微信朋友圈发了一则招聘消息。消息发出去二十分钟,就有不下20个好友私信明源君表示对此很有兴趣。这些人,级别最低的也是现任或前任副总经理,甚至还有董事长!其中一些是骑驴找马,希望到更大的平台上施展才华;还有一些现在没有工作,正急于寻找新工作!

 

高端人才失业也很正常。你可能很优秀,但是还有人比你更优秀,房企数量在减少,类似级别的岗位减少以后,你就失业了。



科技的进步和经济结构的调整

让地产人失业


行业集中度提高,企业被兼并收购,那几乎是不可抗的,毕竟中交并购绿城的股份之后,宋卫平的权力也被大幅削弱。更可怕的是在行业洗牌和经济结构调整中,自己掉队,被时代的车轮碾压得血肉模糊。

 

1未来,机器人将取代掉一半的地产人

谷歌阿尔法狗打败李世石的时候,世界哗然,但其实机器人代替人工的剧情已经到处都在上演了。

 

IFR数据显示,2015年全球工业机器人的销量达到24.8万台,比2014年增长了12%,是2009年的4倍多。其中,中国以6.7万台的用量,成为工业机器人的第一大市场


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相对于韩国每万名工人工业机器人拥有量478台,日本314台,目前我国的机器人密度仅为36,工业机器人的市场空间还很大。但即便如此,自动化已经对就业结构产生巨大影响,1995年~2002年,我国工厂提供的就业机会减少了约1600万个,相当于制造业提供的总就业机会的15%。更多的公司还在考虑使用更多的机器人,房企自然也不例外。

 

早在2015年,在“下个十年的亚洲可持续动力论坛”上,王石便表示,“万科没有兴趣投资跟房地产无关的领域,只有机器人除外”,其认为,未来万科40%的劳动力将被机器人代替。


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▲德国发明并已在工地使用的砌墙机

除了万科,绿城在更早已经开始尝试机器人服务,龙湖、中南建设等房企也纷纷紧随其后,试图用机器人去取代部分人工,以减少工人数量减少和用工成本增加给企业带来的困境。

 

2不紧跟时代的地产人,注定要被淘汰 

机器不仅可以砌墙、施工、焊接等,而且已经开始威胁各行各业的白领人群——蓝领被看得见的机器人取代,白领被看不见的人工智能干掉。

 

日本富国生命保险公司于今年1月正式“录用”34名智能机器人,负责公司的保险理算业务,公司34名理算员(占理赔部的30%)因此将在3个月后正式“下岗”。高盛在2000年的巅峰时期,位于纽约总部的现金股票交易柜台有600名交易员,为投行金主的大额订单进行股票买卖,如今只剩下2名留守,其余工作均由机器人包办。


对地产来说,保安、客服、销售、成本测算,甚至产品定位,智能机器人样样都能干。


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▲  2016年,万科全球首创机器人“卖房”亮相杭州,图为机器人“艾美”正在讲解


过去的成本测算难免出问题,要么资料搜集不全,要么输入或计算错误。机器人做成本测算却几乎是全知全能的,而且基本不会出现输入和计算错误。以后,企业只需要一个成本总就足够了!

 

基于数据总结的预测将越来越多地替代人的判断,高层管理者将更多地依靠大数据来做决策,比如新城控股的总裁,现在坐在办公室里就可以看到项目签约达成率,IRR数据(内部收益率)等,对中层管理人员的需求自然会不断萎缩。

 

机器人还可以做产品定位,强排方案只要输入条件,无数个方案就出来了。中海2014年在深圳的销冠项目的产品就是通过大数据计算出来的。通过大数据测算,中海发现了200-240平米的市场空白点。为此,项目重点锁定了宝安本地、南山福田等城市生态别墅客户,对产品包括户型、自住面积都做了合理的研究,最后推出的产品很受欢迎,成功抢得城市中心高层产品客户,实现了60亿元的成交金额。

 

当然,机器人不可能将人工都取代掉,毕竟机器人也要成本,一些十分基层的工作,在未来很长一段时间内,一些人工成本还是低于机器人的。还有一些技术型的工作,也还需要白领。高盛干掉了交易员,但是却雇佣了9000名(约总员工数的1/3)电脑工程师。不过,前提是你自己要跟得上时代的步伐。

 

大家知道,做招采这块,过去除了专业还要人脉广,资源要多,但是到今天,那一套可能已经不管用了,特别对城市布局越来越多的大型房企,更加不适用,因为新进入的城市你很难有资源。

 

明源君有次参加一个地产招采的研讨会,一位“资深”人士对反驳他观点的年轻人不悦,半开玩笑半认真地说:“小姑娘,我做招采的时间比你的年龄还大”,言下之意就是你还嫩着呢。可是,这两个人是同一级别,都是百强房企的招采经理。小姑娘年轻,精力充沛,而且运用互联网寻找供应商、做招采更熟练。你说,未来谁更有可能失业?

 

长沙万科招采负责人白旺喜即表示,通过招采创新,2015年其部门工作效率提高了1.75倍!因为采购额比上年多,而采招人员却由之前的6个变成了4个,全年处理了580多份合同订单,同时加班时间还减少了。


但凡房企的招采人员去供应商那里考察,无论是总监、经理还是普通的采购员,都会受到高规格的接待,可是,供应商真是敬重你吗?他只不过是在意你手里的单而已。卸掉公司的头衔,还有人会这么招待你吗?

 

当代置业将造价咨询搬到了线上的算客工厂,起初是因为公司工作量太大,试图借助社会上的造价咨询人员完成,但杨光也表示,不排除以后全部都放到线上。如果这样的话,公司相应的员工就要失业了。


唯有不断学习

更新知识

你才能工作到退休


这几年,关于延迟退休的话题不时被热炒一番,不过,在明源君看来,延迟退休不是最可怕的,更可怕的是,你还没到退休年龄就没工作了。

 

1经验和知识会过时,而学习能力不会

过去,技术创新相对是线性的,具有延续性,故而经验很重要。可是,到今天,经验变得没那么重要了,因为变化太快,很多东西都是新的,去年的经验今年未必用得着。

 

2016年,内地一些地产中高层失业后求职,降薪50%也找不到工作。过去玩得转,现在未必有用;在之前的企业用的套路,别的公司未必接受。

 

一些房企,涉足互联网领域,依然在用地产开发领域的人做。这些人在地产开发方面或许是资深人士,但对互联网的理解可能还不如一个刚毕业的95后大学生,因为后者原本就生活在互联网上。明源君接触过中西部地区一些房企的中高管,他们中的少数人对互联网的认识确实不如一个大学生。

 

这或许有点悲怆,甚至悲壮,但时代如此,没有企业可以靠一招鲜打天下,也再也没有人可以仅靠过去的所学就能一辈子有饭吃。像毛大庆、杜晶、陈凯、蔡雪梅这样的高层,自己有资源,选择了创业。任正非并不懂技术,43岁才被迫创办华为,但其有组织管理才能,能识人用人。以上这些都是极少数,而且他们也在不断学习。更多的人,如果丢掉了现在的工作,还是得重新找一份新工作。

 

唯有不断的学习,才不至于被时代所淘汰。面对移动互联网浪潮,中洲控股一度给每个高管配一个90后实习生,既能够让大学实习生快速成长,又让高管们向90后学习新思维,新语言。

 

经验和知识可能会过时,而学习能力却不会。智能机器人或许可以做很多标准的工作,但是思想、创造能力等,还是还无法跟人类比拟的。


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2要高度专业,还要有跨界的复合能力

专业是好事,但是如果仅仅在极小的一个领域“专业”,则既容易一叶障目不见泰山,又容易在行业和时代的剧变中丢掉饭碗。

 

没错,你坐在写字楼里,喝着咖啡,十分小资。可是很多工作做了两三年就是简单的不断重复,这跟富士康流水线上的工作也并没有太大的差别。如果你入职之后,一直在一个部门做同样的事情,是很危险的。

 

因为,整个经济结构正在调整,地产行业也在变化,公司在转型,一旦战略改变,有些事情就没那么重要了,相应的岗位也就没有了。如果你只会一个专业,是很容易被抛弃或替代掉的。

 

有些人只懂成本,或者计划运营管理的节点控制等,当这些没那么重要的时候,就跟不上时代了。比如,你之前在二三线做成本管控很好,每平方节省几百块钱可以打败很多竞品。但公司战略转到以一二线为主之后,土地价格占了绝对大头,并不在乎每平方节省几百块,你自然就被边缘化了。

 

益田集团的冷兵就表示,其个人不是很鼓励成本的人再去学什么成本,因为那已经是最基本的要求了,不妨多去学习点金融知识、设计、人工智能、营销等的知识等。

 

明源君十分认同其观点,比如万达去地产化之后,传统开发方面的职位,减少了甚至没有了,但文化、金融、网络领域却多了很多职位。

 

对于地产行业来说,未来,存量将取代增量、服务将取代开发,成为主流。既懂房地产,又懂金融,还懂法律的复合型人才就极度稀缺。


那么地产人要怎样才能进行跨界学习呢?

 

第一,扩大你的圈子,搞运营、成本的人可以多跟设计的交流,向跟做投融资和资产证券化的专业人士讨教。明源君人士一个老总,为了不让自己思想落伍,规定自己每个月至少结交互联网、金融、人工智能等新兴领域的年轻朋友一个。

 

第二,这几年,不少房企孵化了一些新业务,可以尝试内部转岗,挑战新事物,许多人在熟悉的领域工作多年,已经心生厌倦,但到一个陌生的领域,则斗志会被激活。许多人在做高管之前,都曾在众多业务线上历练过。当然,换岗前,你得掌握一些新业务的知识。

 

第三,如果现有的企业没有你感兴趣的新业态,或者无法内部换岗,也可以考虑换一个事业平台,到一个新的环境,往往容易让人重回青春。

 

第四,学习最好要有一个可考量的指标,比如通过某个考试。明源君认识一位小房企的老总,前两年就高分通过了司法考试,准备哪天地产干不下去了,就去当律师。


所以,淘汰你的,并非时代、技术,以及行业的变革等等,而恰恰是你自己。拥有强大学习能力的复合型地产人,随时可以转换跑道,而满足现状、不思进取者,将被机器人、新的奋斗者迅速取代。

作者:明源地产研究院副主编 艾振强

全部回复(50)

只看楼主 我来说两句
  • xingye8860
    xingye8860 沙发
    很不错的资料,感谢楼主分享
    2017-11-30 15:43:30

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    赞同0
  • 贾工地产
    贾工地产 板凳
    说的很好,中年地产人正面临这样的处境!
    2017-11-30 12:08:30

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    赞同0
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这个家伙什么也没有留下。。。

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