【户型设计】这些逆天的90㎡三房户型，我给99分！

前段时间，上海推出一个分区域调控住宅户型供应的政策，初步实施意见里明确：中心城区中小套型比例不低于70%，郊区不低于60%，轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%。

一句话概括，上海要重拾7090政策了，而北京广州深圳推出这个政策预计也不会太远了。


原本竞争就激烈的90㎡户型市场，相信未来竞争会更恶劣。

虽说小户型的流行并非全部源于7090政策影响，但小户型能做到极致，的确得感谢这个曾经让开发商觉得万恶的政策。经过这么多年的演变，90㎡三房户型在设计上有哪些突破点？



明源君下面就结合实例来分析分析。

 

突破点一：满足舒适度和紧凑化的共同要求

1



、紧凑性

 

紧凑性设计主要体现在不同功能区面积分配合理，基本上不存在无用空间，也就是将空间利用到极致，每平米都有可以使用的功能。

且看两个万科建筑面积90㎡三房两厅1卫户型：

两个户型的共同点是空间利用率非常高。这点最实在的是看户型对过道空间的利用。在得房率一致的情况下，优质的户型在于将过道空间整合至可使用空间一起，尽可能通过优化交通流线来提升使用率。

上面两个户型客户连餐厅的方正模式备受推崇，无论住户是否再去加一些软隔断，这种布局都大大增加了客餐厅的视野和开阔感，并合理的把走道并入到使用范围之内。

 

2




、舒适度要求

 

住宅在满足紧凑型性的同时，也要满足舒适度的要求。


一般各个房间的尺度要达到一定的面积标准，不能过于局促。

90


平方米的面积如果再出现浪费，使用空间就更有限。所以最好设计出进深短、开间大一些的房间。

 

来看一个例子，世茂云图舒适的三房两厅户型，建筑面积87㎡。

世茂一向擅长做改善产品，这个


87


㎡的三房同样做得相当出色，功能性强，非常适合首置型和成长型家庭结构的购房者。首先，餐客厅一体化，再加上大部分主要功能间全部朝南，并且主次卧都设有飘窗，户型的采光和通风好，舒适度高；其次，主卧带有步入式衣帽间，提高了空间利用率，户型赠送面积也非常多；第三，客厅朝南带阳台，视野开阔采光好；餐厅连接客厅，拉伸视野空间。

再来看豪宅专家绿城做的


89


㎡的三房，建筑面积


89


平方米。

这个户型南北通透，两卧朝南，开间3.1~3.5米，南面带6.6米长的通宽阳台。一体化设计的客餐厅，客厅朝东或西，宽景落地窗开间达3.8米，正对园林景观，视野非常好。同时，做到了两个卫生间，但是其中一个是暗卫。

 

小户型住宅设计要一直以实用功能为先，做到寸土必争，在保障安全的前提下扩展空间，加上做到合理规划、精确布局，就一定能打造出温馨浪漫的实用空间环境。

突破点二：灵活可变的多功能空间

紧凑型3房应该更注重多功能空间的可改造性，在有限空间内具备多重功能，可以满足新婚及三口之家在5-10年内的居住需求。这对于三口之家来说，可以说是非常有吸引力的一个设计点。

比如金地去年推出的85~90㎡的三房就设置了2个多功能可变空间，北向的可变空间大可以根据需求改造成儿童房或者书房，南向阳台则可改造为花草间或休闲间。

其次，也可以设计


“


能分能合


”


的空间。即在设计户型时设置一些可拆改的隔断墙，住户可以根据需要分割和改造空间，隔出一间小卧室或一个读书角落，或将某个空间扩大等。


 

另外，充分利用家具进行改造，比如通过可旋转的书桌、可翻转的床体，实现书房空间，活动空间，卧室空间的功能转换。

很多90㎡户型会采用轻质隔墙，按照90平方米三房计算，可增加2㎡左右的使用空间。而且采用轻质隔墙，方便客户变换室内功能空间的分隔，真正可以做到全生命周期住宅。

突破点三：提高整体空间的使用率

有些户型并不是面积大小问题, 而是功能和房间的排布不够巧妙，导致面积浪费、使用不便。提高空间的利用率，方法有很多种。

 

1、引入餐客一体化设计理念

很多大户型住宅都设计了两个厅，即客厅(起居室)和餐厅。餐厅和起居室分开比较普遍，这样布置占据了很大的面积。

目前市场上大部分90㎡户型，都会将

客厅与餐厅合一。比如万科这个命名为”尖叫一号“的90㎡户型，

做到4房2房2厅2卫1厨，确实让不少年轻人忍不住尖叫。整个户型

配置长度约5.5米宽景大飘窗的餐客大联厅，

客厅+餐厅成为了一个竖向的横厅，这是为了保证朝南房间数量的讨巧做法，也可以说是万科短面宽长进深的户型中，增加户型价值的一贯技巧。

厨房通过将部分功能转移到餐厅来实现简化，


比如考虑“复合式”厨房，就是将厨房的功能进行拆分，如设置单独的爆炒间、部分橱柜及冰箱移至餐厅，设置服务阳台等。

比如南京绿地的一个88㎡的三房两厅，通过L型的沙发与餐桌结合，既满足了多人用餐的功能，又合理节约了空间。

2、巧妙布局，减少交通面积

来看看市场上90㎡小三房的鼻祖

——万科兰田一号，

三房两厅两卫，建筑面积90平，

可以说是对


一梯两户的90平影响最为深远的一款户型。

从户型整体分布上看，面积控制得很好，房型规整，南北朝向。南向设置客厅和主卧室，而北向安排次卧和书房，中间布置餐厅、厨房、卫生间。各功能空间的衔接相当紧凑，尽可能减少不必要的浪费。

由于



改变了以往厨房在北侧的做法，将厨卫统一组合设置在户型的中部，为北侧能够放置书房和次卧节省了空间。

3、卫生间可考虑三分离式

 

便器一间、洗脸洗衣一间、


浴室一间


，


洗脸间还兼做更衣间


，


功能分开能让家里


 3 


个人同时使用卫生间


，


却互不干扰


, 


可能比以往两个卫生间利用更加有效。如果经常会有客人留宿的家庭


, 


则可以设计一个最多


2


㎡的“半卫”


, 


安放一个坐便器和一个小洗手盆即可。

4、储藏空间细分化

 

日韩住宅中有很多储藏间和壁柜的设计，家里的东西都有地方可以存放。虽然房间不大, 但是空间的使用有效性得到了提高, 室内也显得更加干净。

日本储藏空间一般达到住宅使用面积的1/10左右，且分类细致，是我们学习的方向。

嵌入式的壁龛，不但可以节省空间，也可以使客户的日常生活更加便捷。

空间设计是现在小户型设计有别以前的关键一点, 决不能因为是小户型就可以简单设计。小户型做多样化、精致化是今后的目标。如果前面的方法注重居住者舒适要求的物质层面( 将户型有效使用面积尽力增大, 让居住更加宽敞舒适) , 那么精细化设计就是将重点放置在居住者舒适要求的精神层面。

突破点四：保证适当的得房率

在满足整体地块规划条件的前提下，增大得房率的办法，首先是增加套内有效使用面积，尽量减少公摊面积。比如采用一梯多户、大小套型结合的设计方案，这样减少每户公摊面积、提高得房率的同时，户型的多种组合也有了更多可能性。

 

其次，可以采用市场主要办法—偷面积了，虽说现在偷“节约”面积越来越难，但还是很多项目可以做到很大的赠送，这与当地政府对政策的理解有关，当然更重要的设计师的“巧夺天工”。

 

1、利用设备平台作为改造空间

 

设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。通过送大面积的设备平台，户型改造就有了空间，一个设备平台可以改造为储藏室、书房等房间。比如金地未来项目的操作：

再看两个博思堂博视界上分享的案例：

2、凹阳台开间不足8m用挑空凑

 

苏州有个项目中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。高层中间户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。另外南向开间规划了大面宽阳台赠送，边户北向也规划了凸阳台报批。

 

  

3、两个单元相连接按凸阳台报批

 

苏高新海胥澜庭为高层26F—33F。该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。

再看看深圳万科得房率超高的 一个户型，88平米3房2厅。

万科这2个户型赠送面积都很大，得房率将近95%，更夸张的是户型2，,四开间小宽窄，88平方米实用面积达到87.27㎡，得房率高达99%。

户型1：88平方米3房2厅

实用面积：82.84平米

此户型布局和交通更紧凑合理，很少有浪费的面积，遗憾的的主卫没有外窗，不过也还能接受，如果把主卫左右调换一下，这样主卧门和主卫门就不打架了，很舒服一些，但目前的处理，主卧里面的墙更完整些。

户型2：88平方米3房2厅

实用面积：87.27平米

这个户型四个南向开间、全明是一大亮点，但从户门到主卧门这一长条，都是交通空间，且没法做其他用途；从单元图来看，一半的南向开间都被前面的户型有所遮挡，好在它用主卧更衣室的墙挡了下，不影响整体功能使用。

突破点五：

设计时考虑多元化因素，增加销售卖点

中小户型由于由于面积所限，不得不牺牲部分舒适性。那么设计时就应考虑更多元化的因素，在同等户型下，引入更多新的概念，比如全生命周期住宅或者智能化，以此增加产品销售卖点。

去年，小米推出第一款“买得起的智能家庭套装”后，引爆了地产和互联网行业。


从目前开发商做智能化住宅来看，主要集中在这几方面：

一是便捷性，比如可以远程遥控，回家前可以提前开好空调、热水器；二是安全安心感，比如安防摄像、煤气监测等，通过智能摄像头用手机或者ipad随时监控家里的安全。三是健康舒适层面，自动检测及调整空气质量、空气湿度。四是

自动洗衣晾衣烫衣，自动煮饭洗完，自动打扫等等。

小结

小户型住宅的数量增加，必定会影响到小户型住宅的设计。对小户型设计的要求一定会越来越高，创意必定会越来越新颖，而建筑师设计的思维也要不断地更新，这样才能设计出最适合市场、最接近客户需求的住宅。

作者：吴林蔚、吕天玉（远邦置业建筑师）