解析亚别墅

“别墅”，从字面上理解，就是与众不同的宅邸，在现代汉语中的定义是：“在郊区和风景区建造的供休养用的园林住宅”。目前，京城的House、Two family house (双拼别墅)、Townhouse、City House类住宅以其密度低、绿化好、户型趋于人性的优势在京城世风渐盛。严格意义上讲，现在北京绝大部分的House类别墅从品质和品位上与发达国家的villa类别墅有所差异，所以也只能称为亚别墅。
　　亚别墅中间包括着“情”和“景”。
　　情，就是购买者对亚别墅的价值取向，是一种心理因素，包括：地段价值的认同、社区文化的归属、物业管理的评判等等。亚别墅的业主由于行业背景、文化层次等不同，对地理位置的认识会有差异，像目前亚别墅大多集中在北京东北部温榆河、潮白河一线，这是由于工作在朝阳区的商务人士所形成的共识，而从未来发展趋势看，西部玉泉山至香山一线将成为新的别墅带，这里从古至今都是皇家和中央领导的休闲胜地，上风上水，会被文化、科技精英所垂青。亚别墅社区的文化涵盖着共同的社区心理和社区行为，也就是说业主们是否具有同质性。而物业管理水平的高低，会使业主对社区的归属感、依恋情结和荣辱心态产生不同的情感变化。
　　脱俗的生活是亚别墅中的业主，多是各行各业的成功人士，既带来了财富，也带来了不同的生活方式，因此，一个社区的生活是否能超凡脱俗，与业主的构成有着很大的关系。像国外的一些高尚社区，设立专门的委员会，审查申请入伙业主的生活品位，身份、财富状况、钱财来路是否正当等等，以保证“择邻而居”。
　　景，就是亚别墅本身的建筑样式及所处的环境，是一种物理因素，包括：亚别墅的外立面、户型、社区的布局、周边的自然景观、以及通达市区的交通是否畅达和舒适等等。因此在亚别墅的发展中要注意诸多因素，以求达到一些真正别墅豪宅那种追求返璞归真的境界。
　　怡人的景观对于豪宅，除了建筑本身所带来的历史痕迹外，更多地注重周边的环境和所处的区域，尤其是优越的自然景观。市区中的亚别墅，要堆山挖湖构筑人造景观，郊野外的亚别墅，则依托青山、绿水、翠林所形成的自然景观，这些都对亚别墅的价值起着至关重要的作用。有些亚别墅所在的社区内外可能不错，但出门要穿过秩序混乱的城镇、满目苍夷的村庄时，再好的心情也会受到干扰。
　　那么，亚别墅除了一家一户的单体园林和建筑外，还应有那些特征呢？
环境与规划。由于亚别墅的特殊地位，与其它类型物业有所不同：在环境上，要地处风景区，建筑立面应突出个性化，户型面积不能太小，私家花园占地较多，绿化品种也相对丰富；在规划上，为统一设计、施工的几十栋至上百栋一组的封闭社区，但总建筑面积不应太大，以保证社区的高品质。
　　治安与管理。由于人流稀疏、财产价值大、隐患部位多，因此安全治安工作必须放到首位，要达到通信畅通，反映迅速，防范有力。同时，在占地面积较大的情况下，管理上投入的人力物力也相应加大。
　　生活与度假。亚别墅有生活和度假之分，也就是所谓的“第一住所”和“第二住所”。一般来说，生活亚别墅离市区不应太远，不超过20-30分钟的车程，最好毗邻交通状况良好的公路。度假亚别墅则不必拘泥于路程的远近，尽可能地选择依山、傍水、靠林的项目，以达到“天人合一”的境地。
　　所以，我们在购买City House时要挑不上不下的，即：交通挑不远不近，容积挑不高不低，面积挑不大不小。而在购买Townhouse时则选合情合理，包括楼梯露台的设置，功能空间的分配，面宽进深的比例。若购买Two family house更要瞅里瞅外：瞅瞅采光通风，瞅瞅内外沟通，瞅瞅前庭后院，要知道几十米到几百米的私家花园允许干些什么，看看矮墙或栅栏设计上是否美观、安全外，还要注意有什么与众不同的地方。像有的亚别墅在楼体中部设计出凹进的中庭院，借鉴天井、天窗等中国的传统建筑手法，使人通过户内通透的玻璃幕墙，可以欣赏到江南园林堆石栽竹的风韵。
　　如果你在购买此类住宅时还要注意以下的数据控制。
　　容积率不能过高：容积率是准别墅、别墅类住宅的重要标志，必须要通过降低社区建筑密度，减少居住人口，并留出足够的绿化空间，保证较高的舒适度。一般来说，City house为0.8-1 ，Townhouse为0.6-0.9，Two family house为0.5-0.7，而House则为0.5以下。
　　户型进深不能过大：进深应控制在12米以内，以保障良好的采光、通风。很多准别墅、别墅类住宅的居住者是三代同堂，家里或许有老人、病人和小孩，充足的阳光和良好的通风对于他们显得格外重要。
　　各类型的面积要适当：不同的准别墅、别墅类住宅建筑样式应有的面积指标限定，这样才能发挥其最佳匹配的优势。一般来说，City house 为160-230平方米，Townhouse为180-260平方米，Two family house为200-300平方米，而House则为220平方米以上。
　　刊载于《安家》2003年11月