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地产设计阶段的25个成本控制点,不能更细了

发布于:2020-09-11 10:46:11 来自:房地产行业/地产风向标 [复制转发]









文章已获取原创作者授权发布,版权归原创所有,文章由Andy编辑发布

 |成本构成及控制策略 |  
1.1 成本构成(某地市的项目成本构成)

1.2 建安成本构成

1.3成本控制策略

面对市场下行,控制成本是当前最重要的一个话题。在项目开发的过程中,概念及规划设计阶段是控制成本最有效果的阶段,可控制总成本的85%左右。

控制成本的两个策略:

不可分档部分,固化统一标准,形成企业强制标准,降低成本;

可分档部分,匹配客户需求,避免超配、错配,有效控制成本;


通过对在售项目和其他开发商在售项目的调研,发现同为首置首改客户,但根据客户的购买力不同,对产品需求也不同,因此, 以客户需求为出发点,划分为不同的客户群体,匹配不同售价,不同配置。


 |成本控制点 |  

(一)可售比

项目的可售比是影响项目利润率的重要因素之一,必须严控,尽可能的增加可售比;

可售比 = 可售部分面积/总建筑面积≤可售比限额

可售比控制因素:

① 控制自持率;

 由于项目公建配套的存在和社区文化集的需求,会产生一部分自持面积,但自持率影响项目的可售比,影响项目的利润率,因此,必须控制其面积与位置,尽量缩小面积和不占用容积率,如社区文化集部分:


②按最低要求控制公建配套面积;

公建配套主要可以分为返还政府部分和代为经营部分:

返还政府部分包括:教育配套、商业服务、医疗卫生、文化体育、社区服务、金融邮电、市政公用及其他等;(社区办公及活动用房);

代为经营包括:社区便利店等,可作为可租商业;


③将物管用房、设备用房尽量多的设置在不计容的地下空间(需满足规划部门的最低要求);

物业用房的控制原则: 面积最小化原则。尽量取政府要求的下限值,减少物业用房的配建面积,但同时,应满足物业公司评级的需求。

少占容积率原则: 将未明确必须设置在地上的部分尽可能设置在地下空间,不占用容积率。解决方案如下:

设备用房集中布置原则;设备用房面积最小化原则。


(二)地下车库

2.1 场地

成本分析:场地每抬高100mm,单方节约成本约10元。


2.2 停车效率

控制指标

【项目优化】

成本分析:地下车库节约1m2,成本节约3500元。即停车效率每提高1,1个车位省3500元。


成本分析:

停车效率每节约1个单位,节约成本35元/m2,优化后,停车效率提高了3个单位,建安单方成本约降低105元/m2;


2.3 土方工程

成本控制措施:(原则:因地制宜,场地内土方自平衡,节约成本,节省工期);

① 选择合适的地下车库形式,严格控制开挖量。

② 方案设计阶段控制好竖向设计,最大化利用场地标高。

③ 合理规划建筑布局,最大化利用场地高差。例如,山地建筑中设计策略基于场地优先原则,依场地选择建筑布局、产品类型,道路设计应顺应地形特点,最大化减少土方量及地基处理费用。

④ 最大可能减少土方外运或外购量,同时控制内倒次数。


选择合适的地下车库形式,严格控制开挖量是控制成本的重要原则之一!

【案例】

山地建筑中设计策略基于场地优先原则,依场地选择建筑布局、产品类型,道路设计应顺应地形特点,最大化减少土方量及地基处理费用。


2.4 基础工程/结构形式

成本控制措施:

尽早进行地质勘察,了解场地地质条件,有效应对地质不利因素。

② 确定地基承载力等关键数据,控制钻探点密度。

③ 合理选择地基处理方案。


一般而言, 地下部分结构成本占工程 总造价的25%-30%左右。且根据结构形式不同,其占比也不相同,框剪高层的地下成本比例较高。


地下成本控制措施:

不同的桩基形式对成本及工期影响较大,需要对桩基方案的经济性、可行性进行比选,选择最优的基础形式及埋深。


地上成本控制措施:

 选择合理的结构形式; 严控钢筋、混凝土的限额指标; 避免建筑造型对结构成本的增加,如立面过多的线脚,屋顶夸张的装饰构件等等;


经过测算: 标准层钢筋含量:-1kg/m2 ,成本节约-5元/m2

标准层混凝土含量:-0.01m3/m2,成本节约-4.5元/m2  


2.5墙体工程/保温/粗装/门窗工程

墙体成本控制措施:

满足基本功能要求;选材考虑采购及施工的便捷性;材料固化,形成统一的建造标准;

明确交付标准

保温成本控制措施:

满足规范最底防火要求; 合理控制墙体保温层厚度;材料、做法固化,形成统一的建造标准;


固化交付标准


粗装(防水工程)

成本控制措施:

满足国家规范标准做法; 车库顶板排水结构找坡;车库地面排水取消排水沟,改为直接由面层找坡排入集水坑;材料、做法固化,形成统一建造标准,严控成本;

门窗工程

门窗材料标准和限额设计

栏杆材料标准

2.6建筑立面

客户分析:

通过对已建成项目及在售项目的客户调研,发现B档(6500元/m2-8000元/m2)客户对建筑立面所用的材质、屋顶造型等敏感度不高,但不同材质的价格差距很大,因此,在建筑立面材料的选择上可进行优化,在保证品质,满足此类客户需求的同时,有效控制成本。

成本控制措施:

① 控制建筑单体的体型系数:减少凹凸,减少外表面;

②  避免过分的立面线脚、屋顶造型:以简洁为主,屋顶避免过多装饰构件。

③控制不同材料的用量:细化外墙饰面材料配置,满足近人尺度的品质感受,其他关注不到的地方逐一降配,控制成本;


2.7 景观工程

从已开发的项目中可以看出,景观中硬景的占比较高,达到43%;而硬景的成本在景观成本中的占比也较高,达到70%。


从已开发的项目中可以看出,硬景的成本比软景的成本高出3倍多。


成本控制措施:

前提:保证效果、降低成本

措施:控制软硬景比+低成本景观面积+大乔木

原则1:硬景:软景=3:7或2 : 8

原则2:草坪、灌木、硬景非石材面积>53%

原则3:控制大乔木数量,景观单方造价


景观单方造价

园林景观:

现状成本:

   硬景单方造价(874元/m2)X43%+软景单方造价(250元m2)X57%=518元/m2;

优化成本:

   硬景单方造价(874元/m2)X30%+软景单方造价(250元/m2)X70%=437元/m2;


按容积率3.5的高层项目,可以优化建安单方成本15元/m2

注:景观的成本控制主要以提升品质为出发点,不仅满足客户的核心需求,力争形成景观特色。


2.7 管线工程

室外管线成本控制措施:

① 控制设备用房位置和面积。

② 合理设计管网走向及敷设坡度。

③ 加强室外管网的综合排布管理,减少开挖或重复开挖。

④ 合理控制小区管网与市政接驳口的接驳数量。

⑤ 合理控制管材选取。

例如,长安**项目,对设备用房位置的优化:

原方案:水泵房设置在-1F的最南端,偏离负荷中心,管线长度较长,供水阻力大,设备运行功率需求大;

修改后方案:水泵房设置在-2F,接近整个地下车库的负荷中心,使管线长度和敷设更加合理;

结论:

1)设备管线的走向和敷设更加合理,长度节省;

2)管网水阻不会因为管线过长而增加,有效控制设备的功率;

3)提高了停车效率;


管材选取原则:

根据使用功能、敷设方式及管材的价格,合理选择管材,在同等适用的条件下,选择价格便宜的管材,避免资源和成本的浪费。


室内水、暖、电(电气部分) 

该部分设备安装于业主户内,属于业主可直观且直接使用产品。经调研,该部分设备的品牌档次及安装位置被越来越多的客户关注,成本差异明显,建议做级配。


成本控制措施:

依项目档次,对配置进行优化,避免超配;


安防、智能化

成本控制措施:

依项目定位、物业管理方式等确定智能化系统的配置方案; 避免不规则围墙对监控摄像头的增加;室内报警、门禁对讲、公区监控是成本较高的部分,对此进行设备选型,匹配不同需求的客户。

根据档次区分配置

消防系统

消防系统成本控制措施:

① 与消防部门提前进行消防系统和消防方案的沟通,尽可能采用要求的下限;

② 合理选择的消防系统,如通风、排烟方案、地下车库消防喷淋系统的平面布置方案等;

③ 通风、排烟管道材料的选择(风道成本排序:镀锌铁皮风道>玻璃钢风道);

④ 消防系统中,消防报警器材、消防预埋管材的选择;



电梯工程

客户关注点分析:

电梯选型的级配,通过品牌和配置进行控制:


对于C档客户,选择国产品牌电梯+基本配置;

对于B档客户,选择国产品牌电梯+标准配置;

对于A档客户,选择合资品牌电梯+标准配置;


 |小结 |  

管控指标确定的原则:

便于前期控制,可行性强;

指标对成本的敏感度高;

指标量大;


来源:胖栋有话说,本文已获得授权,感谢原作者。




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这个家伙什么也没有留下。。。

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