发布于：2009-11-22 21:22:22
来自：施工技术/建筑施工
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11月18日，央视一则《海景房交易存骗购陷阱记者暗访遭勒索》的深度调查，曝光了山东威海银滩海景房销售的种种猫腻：夸大房产升值空间、利用信息不对称忽悠看房者出手、限制看房者人身自由、强行索要买路钱……
事实上，上海市民对山东威海的海景房也不会很陌生：地铁口、购房网站甚至自家信箱经常都会有相关的宣传海报，而在上海组团兜售威海海景房的机构更是多如牛毛。
昨日，晨报记者以普通置业者的身份分别采访多家威海银滩一带的海景房销售本部以及其委托在沪负责营销、组织看房团的代理机构。调查发现，海景房“本部”与“上海代理”对海景房的说辞有四大猫腻。
猫腻一：价格
同一楼盘每平方米差千元
昨日记者以购房者身份致电威海银滩某海景楼盘的售楼处。当地售楼处的工作人员告诉记者，楼盘依据房型、楼层、景观效果的不同，每间房的价格也不同，“最便宜的每平方米3600元，高档一点的均价要7000元。”
随后，记者拨打了该楼盘上海销售公司的电话，工作人员的报价是，最便宜的房型每平方米要3800元，而高档一点的均价差不多五六千元，“现在的价格十分合算，报团去看房要趁早，否则，可能过几天就要提价了。”
猫腻二：入住率
同一问题得到两个答案
“听说银滩那里一到冬天就几乎没什么人了，连暖气都没有？”这样一个问题，当记者询问某楼盘威海售楼处得到的答复是：“我们这里有规定，一个小区的入住率一定要达到40%以上，才能供暖。”而记者从该楼盘上海代理处却得到另一番答复，“这个你放心，一旦交了钱，就可以开地暖。”
当记者把该楼盘威海销售处的说法转述给上海代理处后，对方明显有些气急败坏，“你不要听他们乱说，以我说的为准”，“我们带你看的都是尾盘，小区的入住率都达到80%到90%”。
猫腻三：配套
小诊所忽悠成“大医院”
当记者询问某海景房的配套设施时，该楼盘威海售楼处小姐告诉记者，“我们这边紧邻当地的一个小镇，有学校、医院、商场，一应俱全。”
而该楼盘上海代理处的回答却露出了马脚：“小区隔壁就是学校、医院、商场，当然，医院主要是给镇上渔民看病的诊所，如果你想去大一点的医院，就要到乳山市中心，从那里过去，差不多15分钟的车程吧，还是很方便的。”
猫腻四：看房
看房团更像旅行团
昨日记者从上海一家银滩海景房代理机构了解到，公司每周都会组织看房团到威海看海景房。“以前好的时候，每周都会发五六趟车，现在是冬天比较冷，但每周也会发一到两趟车。”一业务人员说。
当记者询问起看房团的日程安排时，对方表示，一般周五晚上8点发车，周六早上6点左右到威海，“然后会带你们游览一下威海当地的海景。”
“这个活动是必须的吗？”面对记者的追问，上述业务员非常肯定地回答说，“对的，是看房之前必须要做的，当然，如果有人提出要看其他景点的话，我们还可以带着你们去游览。”
“看房每位要交200元，公司包食宿、交通费，如果在当地购房了，所有费用退还；如果不购房，我们保证也不增加费用。”上述业务员说。
业内自曝：不下单买房会“翻脸不认人”
“上海代理银滩海景房的各类公司估计有50-60家，但其中只有少数几家是在上海注册的正规代理公司，多数都是在写字楼或居民区租办公房、在地铁口撒传单的草台班子。”昨日，威海某海景房销售中心总经理王先生在接受采访时说。
王先生表示，目前市场的确良莠不齐，“我们公司原先是上海一家房产代理公司，今年转型专做海景房代理，在威海当地还提供租赁等服务。”王先生表示，公司的看房收费标准是210元/人，“食宿是三星酒店标准。”
“210元/人去趟威海，如果不买房你们不是亏本了吗？”对于记者的疑惑，王先生表示，到威海看房实际成本约为460元/人，不足部分来源于开发商的补贴。“公司的业务实际上相当于为房产开发商提供市场、营销以及广告宣传方面的外包服务，利润来源于开发商的一次性付出，并不从房屋销售中抽取提成。”
王先生还称，在地铁口发广告的公司多数都是靠销售提成，“一旦购房人没有下单买房，有可能出现翻脸不认人的行为。”
王先生透露，半年来公司已经在上海卖掉了几百套位于威海的海景房，“投资者多数是老年人，他们通常每年4-10月住到银滩，一入冬再回到上海。”
王先生还提醒说，投资海景房一定要注意两点：首先代理商是否有执照并在上海注册；其次是否容许退房，“一般规范的代理公司是容许退房并返还订金的。”
[事件最新动态]
乳山市政府全天开会“商量”对策
肯定有监管等措施，如何整顿将对外公布
威海市下辖的乳山市银滩海景房被曝光存在“骗购”问题后，昨日记者第一时间与威海市房管局及乳山市委宣传部、乳山房管局等部门取得联系。
相关人士透露，昨日上午，乳山市委、市政府主要负责人专门就银滩海景房“骗购”一事召开紧急会议，磋商和研究下一步整顿措施。同日下午3时左右，乳山市再度召集与海景房“骗购”相关的各科局负责人开会，专门研究和部署整治方案。
据乳山市房管局办公室负责人透露，乳山市领导对银滩海景房“骗购”问题十分关注，昨天几乎全天的工作都围绕该事件进行部署和处理，“上午下午各召开了一次会议。出了这么大的事情（被央视曝光），市里肯定会有相关措施的，起码会有一些监管办法出来。”
上述负责人表示，并不完全了解央视曝光的海景房“骗购”的具体内容，“但可以肯定的是，如果要整治被曝光的种种海景房销售乱象，单靠房管局一个部门是无法完成的，需要市里多个部门共同协作处理，比如房管局主抓楼盘开发商的各种手续是否齐全，工商局负责对涉嫌欺诈的房产中介进行惩处，规划局则要主管银滩的中长期规划等等。”
据介绍，银滩地区楼盘的交易量最近一直比较火爆，每天在交易中心办理房产证的购房人络绎不绝，“并没有听说有关‘骗购’的投诉。”上述负责人表示，冬天银滩海景房没有供暖是正常的，因为冬天那里几乎没有什么人居住。
随后，记者与乳山市委宣传部取得联系，一位姓任的工作人员也证实了乳山市委、市政府昨天全天都在处理银滩海景房“骗购”事件，“到目前为止，还没有可向外发布的消息，具体的整顿措施可能稍晚才会公布。”新闻晨报
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只看楼主 我来说两句抢地板时间：2009年12月14日 08:02:43
美联物业近日发布的一份关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据表明，今年房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧，北京楼市泡沫化指数全面超上海。
房产租售比北京领跑
"房产租售比"是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，换算出租金与房价的差距。一般而言，国际标准的"房产租售比"为1∶100到1∶200。
据美联物业北京市场研究部调查显示，11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700。而这一比例在2008年基本在1∶400左右，上涨幅度达到了25%。这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源空置期增加。造成这一情况原因有很多，但是最主要的原因为暴涨的房价。
北京11月租赁平均价格维持在2250元左右，环比10月继续上升，成交量更是继续上升，主要原因是进入取暖期，城区的租赁市场明显上涨。而二手房均价则在11月达到了历史最高，据美联物业市场研究部统计数据显示，11月上半月北京二手房平均价格达到了13150元／平方米。而二手房的平均成交总价首次突破120万，达到了123万。二手房均价已经比年初的8900上涨了47.8%，部分区域甚至出现了翻番的上涨幅度。
上海的租售比为1∶500。11月美联物业(上海)住宅蓝筹投资回报率仅为2%，环比10月呈现大幅下降趋势。由于房价涨幅过快，导致租金投资回报率回落速度也随之较快。其中，长宁区的蓝筹样本租金回报率为3.07%，居全市首位；闵行区同为2%－3%；普陀、徐汇、闸北、虹口和浦东的蓝筹样本租金回报率大约在2%－2.5%；静安、黄浦区仅为1.5－2%。换算成租售比分别为1∶350－1∶670之间，平均为1∶500。
深圳的租售比平均为1∶450。深圳美联物业市场研究部统计数据显示，在深圳目前一套100万左右的一居大约租金水平在2500元左右。租售比大概维持在1：400－480之间。
投资比北京首次超上海
美联物业在京沪深三地各取样2000购房者需求的分析下显示：北京市场目前投资比例首次出现了超过上海的现象。在北京的调查中显示62%的登记购房者表示如果手上若有剩余资金，房产将是首选投资目标。而这一数据在上海仅为51%。
而三地市场的调查更显示二手房市场上的非自住买家已经都远远超过五成。美联物业市场研究部总监张大伟认为，这一数据说明在目前市场风险比较大。大量的投资需求，使得市场炒作气氛浓郁，这也在一定程度上使得房价上涨过快。
三城市的现房楼盘空置比也一直居高不下，很多已经居住两年以上的楼盘甚至空置率依然超过30%。特别是近几年交付的楼盘中，很多项目的装修比例不足50%，大部分需求购买希望依靠房价上涨带来投资收益，给市场带来了很大的不确定性。
美联物业市场研究部认为，全民参与"房地产运动"体现了老百姓对财富增值保值的关注，所以我们认为从历史发展趋势看，现时的房地产热也是必经的历史阶段。但是从另一层面来说，政府决策层应理性引导投资导向，合理引导投资，坚决打压投机。而非一味打压房地产，同时应更加重视对中低收入阶层保障性住房的供应。
房价收入比均超15年
美联物业市场研究部根据北京统计局公布的2008年北京市职工年平均工资为44715元，2009年计算涨幅10%，夫妻双方年平均在10万左右。
购买一套北京的普通5环周围商品房平均115平方米，平均单价在每平方米17000，总价为需要200万元左右。
房价收入比为20年。
美联物业市场研究部根据上海市统计局数据熏2008年度全市职工平均工资为39502元，2009年计算涨幅10%，夫妻双方年平均在9万左右。
购买一套外环普通商品房平均95平米，平均单价在每平方米18000元，总价为需要170万元左右。房价收入比为18年。
美联物业市场研究部根据南方人才市场、广州人力资源管理学会、广州市人才研究院联合发布了《2009年度广东地区薪酬调查报告》，结果显示，深圳以平均薪酬4263元排名第一。家庭收入在9万，购买一套外环普通商品房总价为需要150万左右。房价收入比为16年。
房价涨幅均超GDP5倍
北京在2009年商品房均价上涨幅度已经超过60%，而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50%以上这一低估的房价涨幅计算：三城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。其中上海超过7倍左右，而北京与深圳在5倍左右。
对房地产业的过分依赖，已经为我国经济埋下隐患。如今，房地产业已经占了GDP的6%，25%的投资也在房地产行业，30多个产业与房地产关系紧密。2009年4万亿的投资有多少进入楼市人们不得而知，但北京、上海等大城市频繁出现国企地王。社科院的《经济蓝皮书》告知，当前有85%的中国家庭买不起住房。这一切都已经提示现在的楼市已经有泡沫。
近日，中国最大地产开发商之一万科董事长王石在接受媒体专访时警告，中国一些最大城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，可能会给市场造成破坏性后果。业内人士认为，政府决策层应合理引导投资，坚决打压投机，应更加重视对中低收入阶层保障性住房的供应。
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事项：
12月10日，国家统计局公布了1-11月房地产运行数据。
评论：
销售畅旺，房价涨幅明显1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%；商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。销售畅旺局面已经基本稳定，交易市场复苏明显。在商品房成交价格方面，根据11月商品房销售额和销售面积计算出11月全国商品房成交均价5066元/平方米，同比增长30%，房价涨幅明显。
投资增速继续上行，但与过去十年平均同比增速相比仍有一定差距1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点，比去年同期回落4.9个百分点。房地产开发投资增速虽然维持上升趋势，但同比增速与过去十年平均同比增速28%相比，仍存在一定的差距，尚未恢复到历史增速水平。
房屋新开工数据超预期1-11月，全国房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1-10月提高12.5个百分点，11月单月房屋新开工面积1.62亿平方米，单月水平环比增长97%，同比增长195%。
我们在《1-10月全国房地产市场运行情况点评：投资复苏步履缓慢，未来仍需政策呵护》预计11月份仍处在政策博弈期，投资和新开工的增长情况并不乐观，仍将维持与10月份相似的震荡整理态势。本次统计局公布的数据超出了我们的预期，我们认为超预期的原因主要是今年销售畅旺，房价涨幅较大，开发商资金宽裕（1-11月预收款增长了66.5%、开发贷款增长了40.2%）且对后市充满信心，并且供给不足但需求仍然旺盛的市场环境也使开发商有强烈的补库存动力，因此开发商新开工动力十足。
投资和新开工面积增长明显，政策正由宽松转为中性偏暖我们认为，新开工数据的大幅增长在一定程度上缓解了中央对房地产投资复苏尚不稳固的担忧，未来政策将由宽松转向中性偏暖，12月9日国务院常务会议决定：个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。我们认为，适度调整政策方向有利于防止未来房地产市场过热，而继续保持中性偏暖的政策不变有利于巩固房地产投资的复苏基础，防止刚刚复苏的房地产投资再次走向衰退。
2010年上半年地产股仍有整体性机会，建议“逢低吸纳、逐步加仓至年底超配，迎接2010年上半年的行情”09年房地产销售畅旺的利润会在09、10年逐步计入损益表，在2010年会体现得更多，房地产上市公司09、10年业绩将超预期，另外，经过近半年的调整，目前主流地产股动态估值水平较低。“保招万金”等龙头2010年动态PE平均在18-20倍，许多区域龙头2010动态PE只有7-16倍，价值凸显。
建议把握两条投资主线：一类以“云天星球”为代表的中、西部二、三线城市的区域龙头，占地产股配置比例70%；第二类是资产重组和资产注入的公司，看好大股东土地多、重组方实力强的公司，如，广宇发展、中航地产、ST鲁置业、ST东源，占地产股配置比例30%。
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